文/樂居新媒體 林振興

北京樓市一片降價聲，有明降的，有暗降的，華潤置地北京公司就屬于后者。

小滿（化名）是北京潤府的第一批業主，在5月開盤期間以96折、600多萬（其中包含開盤10w優惠）入手該項目。購買4個月后，她發現北京潤府降價了，“以我的房子為例，降價幅度大約40w，意味著每個月（降）10w。”

入手前，銷售對她承諾不會降價，甚至做出過“如果降價找我們”的承諾。同時，小滿和其他業主也確認過，許多人都得到了相同回復。但她后來明白，“事實證明，（開發商）口頭承諾沒有任何意義?！?/p>

但她最為不滿的是，潤府降價后選擇“隱瞞”，“根據中介來源，說后期購房業主會簽訂保密協議，在經濟不明朗的前提下，是否會進行2、3次降價，第二批較低價格入手的業主會不會成為下一批我們?”

小滿更為擔心的是，在降價的基礎上，樓盤品質如何保證，“羊毛出在羊身上，會不會出現一些我們看到的隱藏的問題?！?/p>

在社交媒體上，跟小滿一樣高價入手北京潤府的業主留言，他當時99平是650萬買的。有網友則回復，“國慶看房時，北京潤府99平給報550萬，甚至樓層不好只要530萬。”

北京潤府，是否真的存在降價？

據北京市住建委官網，截至10月10日，北京潤府（備案名“潤悅雅園”）累計簽約70套，去化率10.9%，已簽約面積8140.92㎡，成交均價61969.38元/㎡，成交金額合計5.04億元。

此前，樂居財經在7月17日統計北京潤府的成交均價約6.24萬元/平米。也就是說，短短三個月時間過去，房子每平降了400多元。

如若說現房降價受市場規律影響，新房降價在市場規律之外大部分取決于開發商。在小滿看來，“如果說房子成為現房后或者開盤1年左右降價，我想我們大部分人大概也能接受。北神樹地塊價格不足以達到6w ，潤府高開低走的行為明顯屬于市場定位 營銷錯誤。”

業內人士也普遍認同，北京潤府之前開盤6萬多價格在市場上是偏高的，更何況體量這么大，還有外部的不利因素。終于在經歷了4個月的抗盤之后，北京潤府還是扛不住了。

在看房人眼中，“外部不利因素”包括，教育地塊的開工建設存在不確定性，雖然引進了北師大附中，但有未拆遷民宅，引進不等于開工建設，就算開工也還要等。此外，周邊有兩個垃圾場，一個已經封場多年，要改造成公園;另一個董村垃圾處理廠還在運營中，雖然規模不大，但確實有臭味和垃圾車進出。

最重要的是，亦莊內的新盤、次新二手房和二手限競房也多，例如隔壁潤楓領尚的二手房單價才4W 。

在戶型上，豐臺大肆贈送面積當下，北京潤府也失去了優勢。它贈送的面積，實在是太保守，南向臥室偷飄窗，邊戶的側面偷飄窗，99平和109平的客廳偷飄窗。北京潤府遠不如豐臺的兄弟中環悅府大方，它把每個房間和客廳的陽臺，全部悄無聲息地變成了室內空間，這可是百分百的使用面積。

據樂居財經了解到，北京潤府于2024年4月13日獲取預售證，開盤時間為5月12日，且一開盤就上渠道。開發商為北京潤悅置業有限公司，準許銷售面積合計7.99萬㎡，包括8棟住宅樓合計640套房源。備案均價為6.52萬元/㎡，住宅產品建面區間約99-177㎡，首批交付時間為2026年8月。

潤悅置業成立于2024年2月2日，注冊資本75.38億元。這個注冊資本，就是拿地的價格。

今年2月，華潤置地以75.38億元競得亦莊新城B19R1等地塊，溢價率0.51%，住宅樓面價4.31萬/㎡，指導價6.5萬/㎡（±8%）。緊接著6月，潤悅置業的法人由華潤置地原華北大區總經理凌曉潔變更為華潤置地北京公司總經理陳海鷗。

對于陳海鷗而言，該降也得降，KPI在那擺著，把房賣出去才是硬道理。

在今年上半年，華潤置地也壓力山大。1-6月，它累計合同銷售金額 1247 億元，同比減少 26.7%；累計合同銷售面積 521.1 萬平方米，同比減少 25.7%。

華潤置地主席李欣說，2024年要真正習慣過緊日子。而北京市場，壓力給到了陳海鷗。今年上半年，他的成績是95億元，占比7.6%。10月8日后，華潤置地北京公司的所有在售房源，將在現有價格基礎上上調2%