注：本文2024年10月11日首發(fā)拾榴詢(xún)財(cái)公眾號(hào)

這幾天，有些人密切關(guān)注股市，有些人更關(guān)注樓市。

用自媒體的話(huà)說(shuō)，十一房子賣(mài)瘋。一單提成20萬(wàn)，凌晨12點(diǎn)才吃上飯，一線(xiàn)房產(chǎn)中介突然坐著數(shù)錢(qián)。房東報(bào)價(jià)連夜上調(diào)100萬(wàn)，帶看10組客戶(hù)，房源一天被秒殺.....

氣氛都到這個(gè)地步了？樓市真的要起來(lái)了？

01

對(duì)樓市趨勢(shì)的判斷，我們沒(méi)有調(diào)整。

這輪行情只和一線(xiàn)以及新一線(xiàn)城市有關(guān)，二三四線(xiàn)城市幾乎沒(méi)有聲音。

原因我在9月30日寫(xiě)的那篇文章《信號(hào)強(qiáng)烈！樓市進(jìn)入明牌時(shí)刻》中說(shuō)得很清楚。

一是工具箱早就空了，二是人口正被逐級(jí)虹吸。

也正是因?yàn)橥獾厝?，也可以在北上廣深買(mǎi)房了，政策撕開(kāi)了一道口子，所以國(guó)慶的數(shù)據(jù)不錯(cuò)。

根據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2024年國(guó)慶長(zhǎng)假北京樓市成交量創(chuàng)近年來(lái)同期最高點(diǎn)，其中新建住宅同比上漲超過(guò)200%，二手房上漲超過(guò)150%。

根據(jù)深圳住建局公布數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶期間，深圳市新建商品住宅認(rèn)購(gòu)銷(xiāo)售1841套，合計(jì)19.18萬(wàn)平方米，認(rèn)購(gòu)量較去年同期增長(zhǎng)664.14%。

二手房方面，全市頭部中介機(jī)構(gòu)帶看量、成交量分別約為2.4萬(wàn)人次、1314套，日均值較2023年國(guó)慶假期分別增長(zhǎng)22%、339%。

上海新房成交也同比出現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)，二手房網(wǎng)簽成交共計(jì)2133套，日均約304套，同比2023年增漲100.6%。

廣州新房項(xiàng)目的到訪(fǎng)量及認(rèn)購(gòu)量均大幅上升。

從目前看，這波行情的持續(xù)性，應(yīng)該會(huì)有一個(gè)月。

02

大家都有一個(gè)美麗的愿望，希望政策能全面落地并繼續(xù)加碼，讓房?jī)r(jià)、成交量連續(xù)上漲三個(gè)月到六個(gè)月以上，甚至一年以上。問(wèn)題是，還有多少政策能釋放。

十一這波行情有五個(gè)比較明確的信號(hào)。

一是一線(xiàn)城市扛不住了，搶人大戰(zhàn)不斷升級(jí)，落戶(hù)門(mén)檻一降再降。

二是城市、區(qū)域、樓盤(pán)的分化進(jìn)一步加劇，出現(xiàn)冰火兩重天的情況。

一線(xiàn)城市比新一線(xiàn)火，二線(xiàn)比三四五線(xiàn)火，市區(qū)核心地比外圍火，高端改善盤(pán)比普通樓盤(pán)火。

買(mǎi)家情緒也是，一邊是多數(shù)人認(rèn)為房子還要下跌，一邊是少數(shù)富人拼命換豪宅，要排隊(duì)，要靠搶。

三是政府操盤(pán)手終于想通了，從單一保房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)為保成交量，從保新房到促進(jìn)二手房交易，讓樓市重回市場(chǎng)化，盡可能流轉(zhuǎn)起來(lái)，不能停。

四是房企加大力度出貨，尋求自救，無(wú)非是明著降還是暗著降。

根據(jù)住建部統(tǒng)計(jì)，國(guó)慶節(jié)假期以來(lái)，參加促銷(xiāo)的大部分項(xiàng)目到訪(fǎng)量同比增長(zhǎng)50%以上。

五是政策持續(xù)力有下降跡象，藥效不如以前。

這輪新政整體比517弱一些，其中廣深是超預(yù)期的，北上符合預(yù)期，絕大部分二線(xiàn)低于預(yù)期，其他就不談了，一個(gè)慘字，只有用超常規(guī)的政策才能拉動(dòng)，比如收儲(chǔ)、拆遷。問(wèn)題是錢(qián)哪里來(lái)？

03

這次新政，讓一部分二手房房主心態(tài)發(fā)生了很大變化。

一小部分賣(mài)家愿意割肉跑路，尤其是持有老破小和老破大的。

長(zhǎng)期掛牌連個(gè)帶看都沒(méi)有，讓他們對(duì)形勢(shì)還是認(rèn)清的，抓住一切出政策的機(jī)會(huì)賣(mài)。

相當(dāng)一部分賣(mài)家的期望值提高，甚至惜售。

上海某中介稱(chēng)：“29號(hào)出政策以后，20%的二手房東漲價(jià)10-20萬(wàn)，也有撤牌的?！绷硪晃恢薪橐脖硎?，新政策出來(lái)之后，很多掛盤(pán)的二手房漲價(jià)，而且房主不接受砍價(jià)，愛(ài)買(mǎi)不買(mǎi)，根本沒(méi)辦法談。

他們現(xiàn)在反而更愿意推存量新房，傭金很高，溝通成本低。

這個(gè)現(xiàn)象不僅僅出現(xiàn)在北上廣深，隨著樓市熱度恢復(fù)，新一線(xiàn)城市也出現(xiàn)了，與業(yè)主談判的難度越來(lái)越大。

買(mǎi)家普遍有點(diǎn)慌，但又沒(méi)有信心，非常矛盾。

04

接下來(lái)幾個(gè)月樓市會(huì)怎么走？

1. 北上主城新房折扣會(huì)有回收，北上郊區(qū)和廣深相對(duì)穩(wěn)定，其他城市繼續(xù)打折促銷(xiāo)，力度慢慢加大，因?yàn)槌山涣亢芸鞎?huì)恢復(fù)常態(tài)。

2. 二手房市場(chǎng)掛牌量短期會(huì)上揚(yáng)，但因?yàn)榉恐餍膽B(tài)變化，對(duì)成交量有影響。

一線(xiàn)城市熱度能保持一段時(shí)間，尤其北上。新一線(xiàn)城市存壓力很大，房主可能堅(jiān)持不了太長(zhǎng)時(shí)間。從成交量來(lái)看，四季度不會(huì)太理想，可能10月15日之后就會(huì)打回原形。教大家一個(gè)方法，用買(mǎi)房子和賣(mài)房子的身份分別去兩家中介咨詢(xún)，你就知道個(gè)大概。

3. 下一個(gè)政策節(jié)點(diǎn)在明年三月，這將是未來(lái)幾年樓市比較重要的時(shí)間點(diǎn)，一線(xiàn)城市核心區(qū)房產(chǎn)的價(jià)格可能會(huì)觸到底，但觸底不等于反彈。

新一線(xiàn)城市仍然會(huì)以?xún)r(jià)換量，只是下跌不加速了，陰跌。幾個(gè)炒房之都不點(diǎn)名了，新房庫(kù)存去化速度會(huì)加快，二手房有大面積補(bǔ)跌。

4. 非重點(diǎn)二線(xiàn)城市，和三四五六線(xiàn)城市樓市，已經(jīng)出現(xiàn)明顯蕭條。

有人說(shuō)，價(jià)格沒(méi)降多少呀！有價(jià)無(wú)市才是最可怕的，就是一顆不定時(shí)的炸彈！一旦被引爆，后果很?chē)?yán)重。

這幾天，社交平臺(tái)和朋友圈很多文章都在說(shuō)房子要漲，然后又是扯美聯(lián)儲(chǔ)，又是談降息，剛開(kāi)始還有人說(shuō)是股市復(fù)蘇，傳導(dǎo)到樓市，這幾天沒(méi)人提這個(gè)點(diǎn)了。

其實(shí)哪有這么復(fù)雜，現(xiàn)階段房?jī)r(jià)如果走穩(wěn)，信號(hào)會(huì)很明確，買(mǎi)房人收入穩(wěn)，信心足，賣(mài)房人不著急，中介不PUA人，市場(chǎng)供求相對(duì)平衡。

這也是很多城市土拍踩剎車(chē)的根本原因，一邊想辦法搞人，一邊想辦法消化庫(kù)存。

有些城市房子實(shí)在太多了，還有不少在建和明年要交付的