文/謝逸楓

老漢連續參加多場房地產市場形勢和趨勢在線專家解讀，圍繞著銷售、房價和買房問題深度的分析，作出當前房價、樓市正在筑底和未來房價、樓市跌幅持續收窄的邊際改善和城市分化，一線城市和核心二線城市率先完成筑底的趨勢。

預計四季度全國房地產市場止跌回穩的信號比前三季度好，各項指標進入筑底調整期底部，年內一線城市和核心二線城市延續火爆行情的走勢。當下最佳購房窗口已經打開，購房是最好時機，現在買房就就是抄底的四個市場判斷。

事實上，由于地方網簽數據有所滯后，無法全面、真實反映房地產市場的變化、銷售變化，實際成交量比網簽成交量高，意味著10月房地產市場銷售量的部分網簽滯后數據，會在11月、12月逐漸的釋放出來的。

10月全國房地產市場銷售環同比齊上漲，呈現止跌反彈的拐點趨勢

住建部門“全國房地產市場監測系統”網簽數據顯示：10月全國商品房成交同比、環比實現“雙增長”，呈現止跌反彈的拐點、筑底趨勢。房地產市場信心得到有效提振，房地產市場已經調整到位，出現了積極變化。

一是商品房銷售面積環比銀十超金九。10月新建商品房網簽成交量環比增長6.7%，二手房網簽成交量環比增長4.5%。新建商品房和二手房成交總量環比增長5.8%。銀十超過金九十分罕見，是2007年起首次銀十超過金九。

二是商品房銷售面積同比出現拐點。10月新建商品房網簽成交量同比增長0.9%，連續15個月下降后首次增長。二手房網簽成交量同比增長8. 9%,連續7個月同比增長。新建商品房和二手房成交總量同比增長3.9%,連續8個月下降后首次增長。

10月銷售成交量暫時呈現止跌反彈的拐點趨勢，不意味房地產市場真的穩了，因為10月銷售成交量是政策的短期調整效果，保持3個月上漲，應該可以。能否保持6個月-9個月以上的上漲，待觀察，關鍵看政策落地和供需關系的修復狀況。

實施一個月以來，政策效力持續發揮，帶動全國房地產市場銷售量、一線城市和少量核心二三線城市房地產市場量價齊漲。接下來，當務之急是鞏固房地產市場“止跌、回穩”勢頭，加快落地已出的政策和出新的政策。

目前房地產市場止跌底部基礎不牢固，回穩基礎不牢固，因為房地產出清未結算和房地產市場的基本面（供需關系）的修復未完成，房地產市場的短期回升，不是意味著房地產市場止跌回穩了，不是意味著市場觸底的底部到了。

10月一線、少量核心二三線熱點城市新房、二手房大幅度增長，不意味著房地產已經調整到位、已經到底部。盡管成交量暫時性筑底止跌了，政策效應能否保持成交量持續性（6個月以上）大幅度增長，鞏固市場筑底止跌勢頭，待觀察。

10月一線城市房地產市場銷售成交環同比齊上漲，呈現止跌反彈的拐點趨勢

10月樓市銷售來看，唯有一線城市和少量核心二三線城市成交量暫時回暖，呈現止跌反彈的底部特征、信號，但底部基礎不穩，能否保持6個月-9個月以上持續性增長與政策落地、后續政策寬松、基本面的修復狀況才是判斷底部已到的關鍵。

這輪一線城市成交量報復性增長，未引發房價上漲預期，根源于房地產市場依然保持以價換量、組合拳政策的疊加效應、供需關系波動大。基本可以總結為，一線城市和核心二三線少量城市率先臨時性的集體回暖。

四季度樓市將會顯著“翹尾”，量漲價穩，長期積壓的購房需求的釋放、政策漸落實地、市場筑底蓄能、價格調整到位。預計剩余2個月和2025年，房地產市場以價換量、城市分化、二手房優于一手房成交的特征延續。

下一階段，區域、城市分化將更明顯，一線城市率先量升價穩。其中一線城市和核心二線城市、非核心二線和三四線城市房地產市場基本面的演繹會是“量穩價跌”到“量增價穩”，再到“量價齊穩”，整個修復周期預計會在2年-3年完成。

北京市住建委的數據顯示，10月，北京市新建商品住房網簽0.45萬套，環比上漲50.1%，為今年以來高點。北京新建商品住房成交均價5.6萬元/平方米，環比增長18.2%，部分高端項目集中上市供應和集中成交簽約拉高全市均價。

10月，北京市二手商品住房網簽1.7萬套，環比上漲31%，同比上漲62.9%，為近19個月以來最高值。主要經紀機構三方協議二手商品住房均價5.23萬元/平方米，環比上漲2.4%。購房資格核驗申請5萬筆，環比上漲45.3%。

上海網上房地產數據顯示，10月，上海新建商品住宅成交面積64.3萬平方米，環比上漲39.8%，同比上漲14.4%。10月上海新建商品住宅均價為72671元/平方米，環比下跌12.4%，基于改善型項目和大部分項目價格打折。

10月，上海二手房網簽24376套（統計口徑包括住宅、商業、寫字樓、車位），環比上漲53%，坐穩今年至今第二把交椅，成為繼3月、6月、7月之后，今年第四次突破2萬套的月份。10月房價上漲的房源達到6145套，環比上漲50.1%。

廣州市住建委的數據顯示，10月，廣州市一手住宅網簽10418套、111.47萬㎡，環比上漲100%左右。10月，廣州市主要在售一手住宅樓盤到訪總量為12.77萬組次，認購總量8597套，比三季度月均水平分別增長70%、58%。

10月，廣州市二手住宅網簽13188套、125.8萬㎡，環比分別上漲29.5%、26.0%。10月新認購的一手住宅中，總價500萬元以下的占比達到83.6%。10月，認購一手住宅的購房人群中，首次購房的人群占68.6%。

樂有家研究中心監測顯示，10月，深圳一手住宅預售網簽達到4153套，環比上漲146%，同比上漲56%，是2021年12月以來的最高點。同時，2021年1月以來一手住宅月度預售網簽超過4000套的僅有6次。

深圳中原研究中心數據顯示，10月，深圳市一手住宅網簽4153套，環比上漲146.3%，創35個月新高，自2021年12月之后首次突破4000套。2005-2023年的19年里，新房月均成交量超3900套，2024年10月的成交量恰好在這個水平附近。

10月，深圳市新房成交量突破4000套，是2021年11月以來近3年的新高，2021年11月成交量5644套。超過5000套的年份看，09年月均5840套、15年月均5538套、21年月均4368套，這三個年份超過了。

10月，深圳市二手住宅過戶6118套，環比上升91.7%，是2021年3月（6789套以來（63個月最高）首次突破5000套。深房地產中協數據顯示，10月，深圳市二手房錄得量8269套，創45個月新高，為2021年2月之后首次突破6000套。

樂有家研究中心監測顯示，10月，深圳一手住宅累計認購13114套（其中1月-26日認購量10030套），日均認購423套，10月29日單日認購量達到978套。10月，認購量無論是總量、日均還是單日認購量，創2021年三季度歷史新高。

樂有家研究中心監測顯示，10月，深圳二手房成交均價結束持續多月的跌勢，微漲至6.30萬元/㎡，回到“6字頭”。當前政策影響在持續，11月房價將持續向好。業主心態較穩，深圳市掛牌均價6.63萬元/㎡，微跌0.7%。

2007年-2023年深圳新房+二手房的月均成交量超9800套，10月，這兩者的加總是10271套，今年成交量有望首次全面反超，前10月深圳累計成交量是新房23127套，二手房39080套，而2023年深圳新房成交31621套，二手房成交32768套。

10月一線城市新房、二手房成交量大幅度增長，是政策效應、以價換量、供應高峰期的效果，成交量底部的市場特征明顯。目前一線城市樓市成交量的變化只是政策松綁帶來的變化，關鍵是能夠保持持續性（6個月-9個月以上）的上漲。

短期內政策無法撫平市場供需關系波動，房價沒有大漲，僅僅是市場積累的購買力被集中釋放，接下來的成交量能否繼續保持6個月以上高增長、高水平很重要，是判斷市場底部的關鍵，是判斷城市房地產調整到位的重點。

一線城市樓市“銀十”變“金十”表現為回暖走勢，可謂是止跌回穩、市場信心恢復、銷售拐點的強烈信號。通過一線城市到訪量、認購量、銷售成交量、房價變化透露出目前房地產市場10大形勢變化。

第一，一線城市新房成交量翻倍，10月迎來樓市高峰期，稱為金十樓市，創年內歷史最高水平，是2021年三季度以來，一線城市房地產市場最好的市場表現。全國房地產市場10月銷售量迎來拐點，環同比齊增長的局面。

第二，一線城市二手房成交量優于新房，10月二手房成交量高于新房。根源于二手房成交結構更好（戶型面積選擇空間大）、兼具價格（價格低于一手房，性價比高）和現房優勢（不存在逾期交房）、帶押過戶和取消限售、限價等政策。

第三，一線城市新房、二手房市場以價換量為主流，10月房價促銷幅度總體與前9月一樣。由于庫存、債務、交房、回款、購房者對價格敏感度高的壓力，房企主動上漲房價的預期不強烈，更多的是少部分熱銷項目收回優惠價格。

第四，一線城市新房成交量與政策松綁寬松度不成正比，一線城市分化。10月深圳新房成交量（環比上漲146%）比廣州（環比上漲102%）、北京（環比上漲50.1%）、上海（環比上漲40%）火爆，北京上海二手房比廣州、深圳火爆。

第五，10月一線城市房價缺乏上漲的基礎和動力，保量的預期大于價格。核心全樓盤的好房子好產品率先熱售，豪宅比普通住宅熱售。非核心區的樓盤銷售呈現不溫不熱的形勢，意味著樓盤產品、城市的內部分化嚴重。

第六，一線城市成交量除北京、上海因結構性的因素拉高全市房價上漲外，廣州、深圳未帶動房價上漲和房價上漲預期。10月北京、上海、廣州、深圳市場供大于求的供求關系未逆轉，首當其沖是去庫存、回款、保交樓、化債務。

第七，短期內政策無法熨平供求關系波動，房價上漲預期弱和總體房價下降壓力大，包括一線城市和核心二線城市，到全國房地產市場。落實已出臺的一系列房地產政策組合拳是關鍵，后續政策應加碼，鞏固筑底趨勢。

第八，一線城市樓市“銀十”變“金十”，根源于前期和后面一系列房地產政策組合拳的疊加效應、供需關系改善、市場以價換量、需求長期積累的釋放、市場信心的逐漸提升有直接的關系。毫無疑問，未來的政策落地關系到市場持續性的回暖。

第九，一線城市樓市量升價跌，意味著成交量優先于房價止跌，銷售量能否持續性增長，待觀察。短期內，一線和核心二線城市火爆行情，無法傳導于非核心二線城市、三四線城市，核心區樓市火爆行情無法傳導至郊區。

第十，一線城市樓市成交量基本上已經到底部，但是底部基礎不牢固，因為政策落地存在變數。房價已經到探底轉向筑底趨勢，總體看已經遏制住下滑惡化局勢，跌幅正在收窄中，下跌的趨勢依然存在，說明房價未見底。