如果是一般市場(chǎng)交易買到“兇宅”，而賣方有意隱瞞的，相關(guān)的判例基本上都支持保護(hù)買方的利益，要么撤銷買賣合同，要么賠償損失。但是，如果是通過(guò)法院拍賣購(gòu)買的房產(chǎn)，而且沒(méi)有公示屬于“兇宅”的話，是否可以提出執(zhí)行異議，要求撤銷拍賣結(jié)果呢？

怎樣才算“兇宅”？

目前沒(méi)有明確的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，“兇宅”的“兇”通常是指發(fā)生過(guò)兇殺案，這點(diǎn)應(yīng)該沒(méi)有異議，如果范圍再大一點(diǎn)，就把人為因素的非正常死亡也包括進(jìn)來(lái)，例如自殺。不過(guò)即使是自殺，也可能引發(fā)爭(zhēng)議，例如自殺的人從屋內(nèi)向外墜樓的話，死在屋外還算“兇宅”嗎？（案例檢索結(jié)果，有的認(rèn)可，有的不認(rèn)可）。

又如果是意外死亡或者在房屋內(nèi)病逝呢？大部分人可能會(huì)認(rèn)為不屬于，但一些心理或思想觀念比較敏感的人，則可能認(rèn)為也應(yīng)將它納入“兇宅”之列。這在很大程度上取決于法官對(duì)具體案件的綜合認(rèn)定。

誤買法拍“兇宅”時(shí)的不同處理

即使是從普遍觀念認(rèn)為屬于“兇宅”的情形，是否支持競(jìng)買人的請(qǐng)求，各地法院的處理方式也不一，大致可以細(xì)分為三派：

1、不支持撤銷拍賣結(jié)果；

2、支持撤銷，但對(duì)退拍賣保證金的請(qǐng)求，認(rèn)為應(yīng)由實(shí)施部門處理，“不予審查”；

3、支持撤銷以及退保證金或房款。

不支持的理由通常認(rèn)為撤銷會(huì)使法院事實(shí)上起到對(duì)拍賣“瑕疵擔(dān)保”的作用，而拍賣信息披露之后，結(jié)果應(yīng)由競(jìng)買人自己承擔(dān)，而且撤銷的話不利于房屋所有權(quán)人的債權(quán)人，不利于交易穩(wěn)定。反對(duì)的理由則通常認(rèn)為，從傳統(tǒng)的習(xí)俗文化觀念出發(fā)，“兇宅”對(duì)于競(jìng)買人有重大心理上的負(fù)面影響，缺乏“安寧感”房屋無(wú)法居住，其購(gòu)買房屋的目的將難以實(shí)現(xiàn)。不支持撤銷，還不利于督促房主如實(shí)履行披露義務(wù)，不利于誠(chéng)信交易。

有指導(dǎo)意義的案例——應(yīng)支持撤銷

相關(guān)的案例并不算很少見(jiàn)，至少比筆者想象的要多，廣東、廣西、江蘇、山東等多個(gè)省份都有過(guò)類似案例。廣東省高級(jí)人民法院的（2023）粵執(zhí)復(fù)769號(hào)執(zhí)行異議復(fù)議案件，比較有指導(dǎo)意義（以下為案情和裁判總結(jié)）。

該案的復(fù)議人參與拍賣購(gòu)買了涉案房產(chǎn)，繳清房款且執(zhí)行法院出具裁定后，發(fā)現(xiàn)該房曾發(fā)生高空墜亡事件，于是申請(qǐng)執(zhí)行異議，以執(zhí)行法院在網(wǎng)絡(luò)司法拍賣過(guò)程中，未對(duì)該房屋存在重大瑕疵、嚴(yán)重失實(shí)的情況進(jìn)行披露說(shuō)明，致使買受人產(chǎn)生重大誤解，購(gòu)買用于居住的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)為由，請(qǐng)求撤銷該裁定書(shū)及案涉房屋的拍賣行為，并退還全部拍賣款項(xiàng)。

廣東省高院審理后認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問(wèn)題的規(guī)定》（簡(jiǎn)稱“《網(wǎng)拍規(guī)定》”）第三十一條第（一）項(xiàng)規(guī)定，“當(dāng)事人、利害關(guān)系人提出異議請(qǐng)求撤銷網(wǎng)絡(luò)司法拍賣，符合由于拍賣財(cái)產(chǎn)的文字說(shuō)明、視頻或者照片展示以及瑕疵說(shuō)明嚴(yán)重失實(shí)，致使買受人產(chǎn)生重大誤解，購(gòu)買目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，人民法院應(yīng)當(dāng)支持。但拍賣時(shí)的技術(shù)水平不能發(fā)現(xiàn)或者已經(jīng)就相關(guān)瑕疵以及責(zé)任承擔(dān)予以公示說(shuō)明的除外。”

同時(shí)該《網(wǎng)拍規(guī)定》第十二條第二款規(guī)定了拍賣公告應(yīng)包括的內(nèi)容，第十三條則分項(xiàng)列舉了拍賣法院應(yīng)當(dāng)通過(guò)拍賣平臺(tái)公布的信息，如拍賣公告、執(zhí)行依據(jù)、競(jìng)價(jià)規(guī)則等等，其中第（十一）項(xiàng)為兜底條款：“其他應(yīng)當(dāng)公示的信息”。因此，執(zhí)行法院在處置執(zhí)行標(biāo)的物前，要依法全面、具體、詳細(xì)調(diào)查執(zhí)行標(biāo)的物的情況，并在拍賣公示時(shí)予以說(shuō)明，充分、客觀地披露拍賣標(biāo)的物的信息，保障案件當(dāng)事人、競(jìng)買人的知情權(quán)。

而拍賣的房屋存在“自殺等非正常死亡事實(shí)”，按照交易經(jīng)驗(yàn)和民間習(xí)俗，會(huì)“給居住其中的普通民眾帶來(lái)包括忌諱、焦慮、恐懼等負(fù)面感受和心理陰影，直接影響日常起居生活的安寧感。同時(shí)，該因素也會(huì)造成房屋交易價(jià)值產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性貶損，違背了買受人對(duì)房屋實(shí)際價(jià)值的期待”。而通常所說(shuō)拍賣的“瑕疵不擔(dān)保原則”是就拍賣財(cái)產(chǎn)的數(shù)量、質(zhì)量、外觀、結(jié)構(gòu)、裝飾裝修等客觀物理屬性而言”，“兇宅”的情形并不適用。

所以，拍賣的房屋存在“自殺等非正常死亡事實(shí)”的瑕疵足以影響買受人競(jìng)買該房屋的締約基礎(chǔ)，構(gòu)成房屋的重大瑕疵，屬于上述《網(wǎng)拍規(guī)定》應(yīng)當(dāng)披露拍賣財(cái)產(chǎn)的重要信息。因此，復(fù)議理由成立，應(yīng)當(dāng)撤銷對(duì)案涉房屋的拍賣行為，并退還拍賣款。

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