本文為《中國審判》雜志原創稿件

文 | 上海市寶山區人民法院 鮑海躍 孫凱

《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第九百六十五條規定：“委托人在接受中介人的服務后，如果利用中介人提供的交易機會或媒介服務，繞開中介人直接訂立合同，應當向中介人支付報酬。”在房屋交易中，經常出現“一手購房合同更名”行為，即房屋買受人跳過中介人直接與開發商重新簽訂商品房買賣合同。關于該行為是否構成“跳單”的問題，業內尚未形成統一意見。筆者認為，雖然該行為有別于房屋交易雙方惡意串通后繞開中介人達成交易的情形，但在委托人已明示接受中介人提供的信息與服務后，利用該信息與服務獲取達成交易機會的情況下，“一手購房合同更名”仍符合“繞開中介人”的情形，構成“跳單”。委托人不能因此免除支付中介人報酬的義務。此外，在委托人已與中介人就報酬的支付作出約定的情況下，如果委托人構成“跳單”，所需支付的報酬應結合合同約定、過錯程度及交易履行情況等因素綜合考慮。基于此，筆者擬結合一起典型案例，對其中涉及的法律問題進行分析，以期為相關案件的審理提供有益參考。

01

案件審理分析

2019年1月5日，上海某房地產公司與王某、辛某璐簽訂《上海市商品房預售合同》，約定乙方向甲方購買某房屋。2019年6月12日，上海市自然資源確權登記局出具不動產登記證明，載明涉案房屋權利人（申請人）為王某、辛某璐，義務人為上海某房地產公司。之后，某地產經紀公司受許某海、顧某紅委托尋找房源，在多次帶領當事人看房后找到上述房源。

2020年6月20日，某地產經紀公司與許某海、顧某紅及王某、辛某璐簽訂《居間協議》及《房地產買賣合同》。顧某紅于同日向王某支付20萬元定金并與某地產經紀公司簽訂《傭金確認單》，確認傭金金額為10.4萬元。

2020年10月，許某海、顧某紅“跳開”某地產經紀公司，擅自與王某、辛某璐及上海某房地產公司達成交易并完成網簽過戶手續。某地產經紀公司認為許某海、顧某紅的行為已構成“跳單”，請求法院判令許某海、顧某紅共同向某地產經紀公司支付10.4萬元傭金。

一審法院經審理認為，該案中的《居間協議》是各方當事人的真實意思表示，其中的房屋買賣條款與中介服務條款均合法有效，各方應恪守履行。許某海、顧某紅接受了某地產經紀公司作為中介人提供的服務，簽署了《居間協議》《房地產買賣合同》《傭金確認單》，這足以證明某地產經紀公司與許某海、顧某紅達成了有關中介服務的合意。許某海、顧某紅利用中介人提供的信息機會，獲取相關信息，并最終購得涉案房屋。值得注意的是，本案中，許某海、顧某紅與上海某房地產公司直接簽訂《上海市商品房預售合同》并辦理過戶的行為屬于“一手購房合同更名”。該行為規避了應繳的國家稅費，可能涉及違法違規。但是，委托人繞開中介人與開發商訂立購房合同的行為，不能免除委托人支付中介報酬的義務。因此，委托人應當向中介人支付報酬。考慮到中介人并未履行后續中介服務，法院酌情支持某地產經紀公司部分訴訟請求，判令兩被告向原告支付中介報酬7萬元。許某海、顧某紅不服提出上訴。二審法院經審理作出判決：駁回上訴，維持原判。目前，判決已生效執行。

那么，在房屋買賣合同中，買受人通過更名的方式與出賣人重新簽訂房屋買賣合同并完成過戶登記的行為，是否屬于《民法典》第九百六十五條規定的“繞開中介人直接訂立合同”的情形呢？筆者擬作相關分析。

02

基本模式及風險

“一手購房合同更名”是一種特殊的房屋買賣交易模式。該模式是指，已經簽訂商品房預售合同的買受人與開發商商定解除合同后，由新的買受人與開發商就該房屋簽訂商品房預售合同并完成房屋過戶登記。這一行為的目的在于，降低買受人在購房交易過程中的稅收成本，或突破積分限制、規避搖號程序。在有中介機構參與的二手房交易進程中，“一手購房合同更名”的類型主要有以下兩種：

一是中介承諾式，即由中介機構負責與開發商進行原買賣合同解除及新買賣合同簽訂的協商溝通工作。買賣雙方僅需按照中介合同約定的內容配合更名。該模式的主要風險是，目前，對“一手購房合同更名”行為的效力認定尚存在爭議，在中介機構未能履行合同約定的更名義務時，是否應承擔違約責任具有不確定性。

二是當事人約定式，即中介機構僅負責常規的居間活動，更名行為由買賣雙方自行與交易房屋的開發商進行協商。該模式的主要風險是，雖然“一手購房合同更名”行為的效力并不影響各方權利義務的承擔，但是中介機構對于買賣雙方的更名行為并非總處于知情的狀態，因此，可能存在中介機構要求買賣雙方承擔“跳單”違約責任，或者買賣雙方以中介機構未能成功促成房屋交易為由，要求解除合同等情況。

在上述案件中，許某海、顧某紅的行為是與開發商重新簽訂了商品房預售合同。這屬于當事人約定式的“一手購房合同更名”。因此，下文主要討論此種行為是否構成“跳單”及相應的法律責任等問題。

03

法律問題分析

（一）“跳單”的構成要件

委托人的行為構成《民法典》第九百六十五條規定的“跳單”，需要滿足以下兩個要件：

一是委托人是否接受了中介人提供的服務，即委托人是否利用中介人提供的信息機會或者媒介服務訂立了合同。這是判斷是否構成“跳單”違約的關鍵。具體而言，中介人提供的服務如果要構成“信息機會”或“媒介服務”，需要滿足兩個條件：首先，需要保證房源的確定性，即委托人最終完成房屋買賣是因為使用了中介人提供的房源信息，而非通過其他途徑得知。實踐中，為了增加房屋的成交概率或提高出售金額，出賣人通常會在多家中介機構掛牌出售同一房源。在房源非獨家的情況下，判斷委托人是否利用了中介人提供的信息服務，不能簡單地以提供服務的時間先后來判斷，而要綜合考慮服務內容的具體情形。例如，中介人與委托人的聊天記錄中是否存在雙方就所涉房屋價格多次、持續溝通，以及中介人有無及時告知委托人簽約的時機等信息。其次，需要確保中介人具有促進交易成功的積極性，具體包括帶看房屋、按照委托人要求履行如實告知義務、在談判時提供具有專業性的戰略指導、簽約后提供過戶服務等。如果中介人僅對潛在客戶提供了帶看房源的服務，或僅提供房源、價格、構造等交易信息以爭取締約機會，但未達到足夠積極促成交易的程度，在這一情況下，即便潛在客戶最終就同一房源與其他中介人或第三人完成買賣合同的締結，也不構成“跳單”。要證明中介服務具有促進交易的積極性，通常以是否簽訂傭金確認單為主要依據。

二是委托人是否繞開中介人直接簽訂合同。主要存在三種形式：委托人利用中介人提供的信息機會或者媒介服務，繞開中介人直接與相對方簽訂合同；委托人利用中介人提供的信息機會或者媒介服務，通過其他中介人與相對方簽訂合同；委托人將信息透露給與自己有關聯的其他主體，以其他主體的名義與相對方簽訂合同。

（二）將“一手購房合同更名”認定為“跳單”的難點分析

針對委托人是否接受了中介服務的判定而言，“一手購房合同更名”行為與普通的“跳單”并無太大區別，但由于“一手購房合同更名”行為并非直接跳開中介人與賣方直接簽訂房屋買賣合同，而是買房者直接與開發商之間簽訂新的房屋預售合同，因此，該行為是否構成“繞開中介人”，實踐中存在不同意見。

持肯定觀點的人認為，委托人通過跳開中介人直接與開發商簽訂商品房預售合同的行為，實際上減少了中介費用的支出。“跳單”的目的之一就是免除或減少中介費用。因此，委托人在實際接受了中介人服務并獲取簽訂房屋買賣合同的機會后，為了免除或者減少應付中介費用而作出的行為，都可以被“跳單”的概念所包含。如果機械地以“繞開”一詞的文義限定“跳單”的表現形式，則會損害中介人的實體權益。

持否定觀點的人認為，房屋交易過程中，買賣雙方作為交易主體，應以不違反法律規定的方式控制交易成本。因此，法院應嚴格按照構成要件認定“跳單”，不能僅以中介人未能收取傭金作為認定條件。根據現有法律規定，委托人繞開中介人直接訂立合同的表現形式中并不包括與開發商直接訂立商品房預售合同。此外，在部分情形下，中介人出于自身利益和客源考量，甚至會主動向買賣雙方提示可以通過“一手購房合同更名”的形式完成交易。因此，判斷“一手購房合同更名”行為是否構成“跳單”，不能僅以委托人實際少支付了中介費用為由擴大“繞開中介人”的內涵。

04

構成“跳單”的要件分析

就上述觀點而言，筆者贊同肯定觀點。雖然“一手購房合同更名”行為在形式要件上不同于傳統的“跳單”，但從文義解釋、行為效果及價值導向三個方面來看，該行為符合“跳單”中“繞開中介人直接簽訂合同”的要件。

首先 ，《民法典》 第九百六十五條規定中的“繞開”一詞，體現的是委托人在主觀上故意不通過中介人，徑行簽訂合同。此處的主觀故意，既可以是委托人有意以主體變更為由拒付中介費，也可以是為了規避新房限購政策、應付稅費等情形。因此，對于違反法律法規規定的行為，均可以認定為惡意。在上述案件中，不論許某海、顧某紅主觀上出于何種目的，其行為體現的是“主觀上不通過中介人與王某、辛某璐及開發商簽訂合同”。因此，該行為符合“繞開”一詞的文義，符合《民法典》第九百六十五條的規定。

其次，從行為效果上看，在委托人已享受中介人為積極促成交易而提供信息機會與媒介服務的前提下，“一手購房合同更名”行為實質上規避了委托人履行支付中介費用的義務。《民法典》第九百六十五條對相關規避行為作出了否定評價。因此，無論與行為人簽訂合同的主體是開發商還是其他關聯人，均不應得到法律評價上的支持與確認，否則會在一定程度上助長委托人的僥幸心理，從而增加中介人誠信履約的法律與道德風險，破壞限購政策下房屋買賣的市場秩序。在本案中，許某海、顧某紅的行為造成了某地產經紀公司中介費用損失。雖然某地產經紀公司未能完成合同約定的過戶義務，但這主要由許某海、顧某紅的行為所致，并不構成許某海、顧某紅免予支付中介費用的理由。兩人的“一手購房合同更名”行為已具備了《民法典》第九百六十五條所規定的實體要件。

最后，《民法典》第九百六十五條規定的“跳單”通常發生在中介合同生效后的履行階段，此時中介人通常已履行了一定程度的義務。委托人接受了中介人提供的服務，卻未通過中介人而達成買賣交易的行為，實質上違反了合同誠實履行的義務。具體而言，《民法典》第九百六十五條的法理基礎應界定為誠信原則。誠信原則要求民事主體在從事民事活動時，應秉持誠實、善意、信守承諾的態度。但是，“一手購房合同更名”行為是當事人繞開中介人直接完成房屋交易及過戶的行為，這使得中介人基于中介服務獲得報酬的合理期待落空，一定程度上違背了誠信原則。在本案中，許某海、顧某紅采取的行為，使某地產經紀公司未能就前期已付出的中介服務得到合理期待的報酬，許某海、顧某紅的行為違背了誠信原則。因此，從價值導向上看，兩人的“一手購房合同更名”行為應被《民法典》第九百六十五條所包含。

05

相關責任辨析

關于如何理解《民法典》第九百六十五條中“報酬”的范圍，目前主要有兩種不同的觀點。第一種觀點認為，“報酬”是委托人應當承擔的違約責任；第二種觀點認為，“報酬”屬于中介合同的對價。筆者認為，第一種觀點更具代表性。

首先，從適用場景來看，判斷條件成就與否的法律規范，適用于附條件的法律行為情景中，即法律行為成立后，是否有效不能立即明確，只有當再次符合有效要件時，才能發生效力。基于此，“跳單”多發生在合同生效后、交易完全促成前的階段。此時，中介合同已依法成立并生效，支付報酬及其對應的條件僅是中介合同中雙方當事人的權利義務，并非中介合同生效與否的前置條件。

其次，從立法角度來看，附生效條件的民事法律行為與合同中權利義務的履行順序屬于不同的法律規范所調整，且兩者對應的救濟方式也不同。具體而言，當事人為了自己的利益，不正當地阻止合同條件成就的，視為條件已經成就。如果行為人不履行對應義務，則相對人可以請求行為人履行對應義務。行為人可以行使同時履行抗辯權或先履行抗辯權。如果依照上文第二種觀點的表述，那么只要雙務合同中約定有履行順序的義務，均可被視為附生效條件的民事法律行為。這將使得同時履行抗辯權和先履行抗辯權的制度設置被架空。

再次，從給付性質來看，中介人享有請求委托人支付報酬的原因并非僅存在為當事人提供信息和帶看房源等行為，通常還包括價格溝通、建議提供、協助辦理貸款及過戶登記等。而“跳單”通常發生在中介人僅履行了部分義務的時間段。此時，如果依照第二種觀點，中介人可以向委托人請求支付全部報酬，這將違反權利義務相一致原則。

最后，從實踐視角來看，將“報酬”認定為委托人承擔的違約責任，意味著如果合同另有約定且約定合法有效，中介人除了可以向委托人請求支付對應的報酬外，還可以要求委托人支付其他相應費用，包括但不限于律師費、保全費、懲罰性賠償金等。這樣更有利于保護中介人的合法權益。

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《中國審判》雜志2025年第6期

中國審判新聞半月刊·總第364期

編輯/孫敏