文/樂居新媒體 嚴明會

上海樓市新政發布后，還沒拿到預售證的南山璞縵突發計劃于10月1日開放售樓處和樣板房。

前一天下午，南山璞縵售樓處的綠色圍擋還沒拆除，施工人員正加班加點趕工。售樓處門外，花盆花籃等物料雜亂無章。

10月1號上午，南山璞縵營銷中心首開大賞正式拉開帷幕，前來參觀的人把現場圍了個水泄不通。活動開始，南山地產上海公司副總經理楊笑康發言，表達了南山地產深耕嘉定的抱負與以縵奢品位賦能主城的決心。

兩個月前，南山地產在上海保利大劇院水景劇場來了一場以“縵奢歸璞 為嘉高定”為主題的造勢活動，核心內容是2024南山地產品牌戰略暨嘉定南門項目案名發布。

南山璞縵的認購期是10月16日上午九點至10月20日中午十二點，首開推出建面約105-123-143㎡的3-4房，共136套房源，均價44787元/㎡，最低單價34091元/㎡，總價361萬起，認購金額30萬元整。

一般而言，第一天的認籌最為集中。項目官方給出的數據是：首日認購125組，認購率達到了92%。10月1日當天到訪量1000+，十一期間到訪量5000+。

但實際上，據內部數據，南山璞縵第一天認籌實際不到50組，遠低于銷售預期。于是，項目緊急開啟了分銷。有渠道商在社交平臺發布信息稱，每套傭金9.6萬元。

去年10月，蘇州南山新吳房地產開發有限公司（簡稱“南山新吳”）以18億的總價拿到項目所在地塊，溢價率2.5%，房地聯動價4.6萬元/㎡。

南山新吳由深圳市南山房地產開發有限公司100%持有，后者由南山控股（SZ.002314）100%持有。南山地產上海公司的認證主體為“上海南茂實業發展有限公司”，法定代表人為李昆，由南山新吳100%持有。李昆也是南山地產副總經理、上海區域總經理。

南山璞縵從拿地到開盤用了一年時間，有知情人士透露，這是因為南山在等待上海放開“7090”政策，項目可打造高端置換型產品。高端項目加持和市場回暖之下，南山璞縵并未開啟分銷渠道。

從項目本身來看，南山璞縵的定位是純改善平層大宅，號稱嘉定新房界“勞斯萊斯”，嘉定主城首個海派泳池會所大宅。戶型為建面105-198m2三房四房，容積率2.3，規劃有587套房源。地處嘉定老城較為核心的位置，原為嘉定汽車客運中心，緊貼繁忙的滬宜公路，最大缺點就是沒有地鐵，11號線嘉定西站直線距離2.6公里，更適合本地改善客戶群體。

近期，上海發布了新一輪樓市放寬政策，放松限購、優化信貸、買房降稅，疊加央行降首付、降利率等各項利好，外環外多個項目流速顯著提升。想借助這波利好的南山璞縵，首開卻不盡人意。

在這背后，與上海客戶對南山品牌和產品的不認可有一定聯系。南山在上海的多個項目，都遭遇了維權。

2022年11月，位于嘉定南翔板塊的南山虹橋領峯（備案名：南山馨苑）在房子交付后，多被名業主投訴“貨不對板”，出現交付大門與宣傳不一致，外立面施工凹凸不平，樓梯間漏水等問題。2023年7月，虹橋領峯再次出現車庫違規銷售，多處積水等問題。該項目曾在2021年4月29日因違規認購被上海房地產交易中心官方通告要求整改。

去年11月，招商南山虹橋璀璨領峯（備案名：南翔秀城虹云名庭）在預看房階段，有業主投訴稱前期宣傳星空頂車庫，結果只有車庫入口是星空頂、外立面施工凹凸不平、瀝青大路面一路鋪到底等問題。

位于嘉定江橋板塊的虹橋天璽領峯（備案名：悅虹名邸），業主在預看房時發現交付室內窗與樣板間不符，采用殘次廉價硬裝材料，且陽臺窗戶未按規定采用三玻兩腔玻璃，涉嫌降標交付等多項問題，另外還存在外墻滲水、全屋漏水、墻體歪斜、連廊欄桿過低等質量問題和安全隱患。

南山馨苑最早于2021年7月13日開盤，房源總套數1344，目前可售總套數281。有1套房源合同撤銷。

虹橋璀璨領峯于2022年8月底首次開盤，總可售房源1273套，目前可售總套數為316。有6套房源合同撤銷。

悅虹名邸于2022年7月30日首次開盤，總可售房源916套，目前可售總套數為262。有1套房源合同撤銷。

今年5月，南山前灣拾縵項目因使用不合格保溫阻燃材料被閔行區建管委對建設單位、監理單位、施工總包單位等多方的約談處罰。

2024上半年，南山控股累計實現全口徑銷售金額28.6億元，同比下降71.2%，權益銷售金額16.8億元，同比下降74.4%，合并報表范圍內項目累計實現并表口徑銷售金額11.4億元，同比下降77.2%。報告期內，實現營業收入27.23億元，比上年同期減少65.54%；歸屬于上市公司股東的凈虧損1.18億元，同比由盈轉虧。

銷售和業績下滑的同時，南山控股的財務總監及副總等多名高管離任。

今年3月，沈啟盟因個人原因辭任南山控股董事兼財務總監。沈啟盟是南山的老將，曾任中國南山集團財務部助理總經理、財務部副總經理。此后，南山控股副總經理朱濤、董事陳波、董事李鴻衛、獨立董事張金隆、獨立董事袁宇輝都相繼離任。

為了適應上述變動，南山控股的董事會成員人數從12人調整為9人。