文|潘永堂

1，現在救市似乎主要看“降息”，朋友圈滿屏的談降息。今早，央行公布了5年期LPR降息至3.60%。

降息，肯定是利好房地產的，但眼下房地產最缺的是老百姓收入就業向好以及經濟的快速復蘇！

2，要看權重大小。

利息，永遠是小頭，是成本而已，是被動的；房地產買賣關鍵還得靠“收入”，收入是大頭，是主動的。

所有城市的買房人，從來都不是靠“節約”的功夫，而是靠“高收入”的功夫。

高收入有兩大前提。其一，眼下是可觀的，其二，未來是樂觀的。

現在天天喊成本省多少，利息少多少，這不是刺激樓市止損企穩的關鍵，關鍵還得讓老百姓的“收入”盡快上臺階，國家關鍵是抓收入，抓就業。

3， 能真正抓就業，抓收入，讓市場繁榮的是做大民營經濟，讓企業家有信心、有動力、有安全感。

央國企雖好，但對中國十幾億人的就業問題還是難以解決。一個客觀事實是，中國過去40多年發展中，中國14億人80%的就業是民營企業解決的，這是事實。

面向未來，民營不恢復，民營不壯大，中國的就業必然面臨長期考驗。

況且這年頭央國企也開始強制要求“末位淘汰”，央國企就業也不保險了。

眼下民營受傷都在降本增效裁員，央國企又在卷末位淘汰，國家的高質量發展主張以及AI智能化又來勢洶洶（高質量發展和AI智能會帶來就業減少，提升人效），中短期看，就業的壓力是存在的。

4，回到房地產行業，傳統行業的邏輯是——只要產品品質做好了就不愁銷售，但眼下房地產不是這個邏輯。比如即使在傳統汽車飽和產能過剩時，當下智能電車憑借新的產品差異化價值，依舊實現了汽車行業銷售每年超10%的逆增長。但今天房地產行業的邏輯不一樣。

當下中國房地產最大的問題不是房子“品質不好，設計不好、功能不好、創新不好”，而是“有效需求不足”。

更通俗表達是——眼下房地產蕭條的核心不是房子不好，而是老百姓沒錢！

不是沒需求，讓你拿同地段同面積的新房免費置換你的二手房，你100%搶搶的換！正如萬科所言，這兩年房企卷產品，幾乎每隔3、4個月都開始更新換代了。

5， 為何總看到“需求不足”的論斷？

的確，中國各大官方機構總結中國房地產的問題都是“需求不足在前，供給過剩在后”？其實這兩大毛病都是房地產最大的，最顯著的問題，都是行業回暖的攔路虎。

但這兩個問題排序很關鍵，排序有學問。

如果說供給過剩（庫存過多、供應過多）排在中國房地產問題的第一位，那么，供給供應這個事，有關部門也是有一定責任的，因為房地產的土地供應量、供應節奏完全是有關部門說的算的；當然，開發商一味的不顧城市供需失衡還拼命蓋房也是有責任的，高庫存之過，開發商得領一份責任……所以，綜合考慮中國房地產最大的問題是“需求不足”，大家面子都好看點。

6， 房地產多久可以止損企穩？

住建部部長表態房產開始筑底，核心因為924救市以來的半個多月全國重要城市樓市到訪量，成交量都不錯，但事實上，這不是基本面的企穩，而是無敵救市政策的脈沖式的局部企穩。

因為眼下的回穩，只是一線城市回穩，只是頭部房企回穩，是局部的。

但中國占據95%以上的是297個地級市，房企95%也是中小房企。僅憑10個左右頭部城市，幾個頭部央國企企穩，不叫樓市止跌回穩！

我們應該清晰的認識到——924救市之后，老百姓的收入、就業短期并沒絲毫改變，房地產7萬億多的庫存依舊處于歷史性高位，僅僅這兩大行業“頑疾惡疾”，注定中國房地產企穩回暖是一個“持久戰”。

絕不是幾個猛火政策就能長久止損企穩的。

比如昨天中國首席經濟學家論壇研究院院長盛松成就表示：“我相信在一兩年內基本上大部分城市都可以實現止跌回穩，三四線城市需要的時間要長一點。”

7， 房地產是“預期市”，只要老百姓預期經濟上行、就業容易、收入上行，對未來信心十足，那么未來房價，房地產回穩，是“可期的”。

8， 房地產止跌回穩就是一個“短期政策”，一個行業，要么是下滑，要么是上升，回穩企穩只能是階段性短期表現。

如果一個行業長期“價穩量穩”，那是比行業下跌更恐怖的事。

因為那一定不是市場經濟。

9， 地產的止損企穩，短期靠“救市”，中期靠“收入復蘇”，長期靠“人口和城鎮化剩余紅利”。你看看，無論是短期中期還是長期，沒一條是談房子品質的。

核心在于對中國房地產而言，好房子，只是基本功！

10，這一輪中國經濟刺激堪稱史詩級，被橋水投資創始人評價“足以載入經濟史冊。”尤其是中國未來將進入低利息時代、大放水時代。

比如前幾天存款利率已經大跌至1.1%，老百姓僅有的一點儲蓄收入也在不斷縮水，而924年超級救市所釋放的2萬億，4萬億，7萬億，甚至10萬億的N多萬億的信號和預期，預計中國未來3年將進入大放水時期。

在如此“低利息，大放水”未來時代，房子開始成為抵御通脹的最好資產，而這又將成為房地產止損回穩甚至回暖的一股力量。

回首過去現在新房二手房房價倒掛的打新瘋狂，乃至未來大放水時代的資產保值訴求，某種意義上，房地產所天生的，自然的金融屬性，不能否定！

某種意義上，房地產、房價就是經濟、金融和城市競爭力的折射，而不是鋼筋水泥的折射！

11，今天中國財政與貨幣政策為主導的經濟復蘇策略，底層邏輯核心表現為“財政國債投資和貨幣降息放水通道”，但這兩大政策在過去產能不足，短缺時代、人口紅利時特別管用，但在如今產能過剩，人口紅利示弱，貨幣金融系統內部空轉時，此時的“經濟刺激政策效應”就開始大幅度衰弱。

一則當下嚴重產能過剩的中國經濟不是靠放水就能恢復了，當年日本90年代危機也是積極財政貨幣放水但依舊無效，二則中國的社會化投資已進入整體邊際效益遞減，不是缺投資，不是缺錢，而核心是缺好的投資項目，缺能賺錢的項目。

12，有人說這一輪救市，這一輪發布會大家最關注的是“數字和數據”。

從“人民銀行、財政部、發改委、住建部、統計局”等都看刺激經濟的具體“數字”，但事實上，今天中國經濟的復蘇，靠得不僅僅是4萬億，10萬億的“硬數據”，更靠得是能刺激N萬億貨幣能摘經濟一線高效運轉起來的商業“軟實力”。比如“法治法制、民企的定位、財產權的明確、市場營商環境”等的完善。

沒有“法治、產權、營商環境、民營經濟、投資利潤率”等的安心、放心，光有4萬億，10萬億乃至N萬億的放水，是很難完成“經濟、資金、就業、收入”的企穩回穩的。

因為對國家而言，躺著的錢不是錢，只有流動的錢（進入投資、消費且能形成閉環）才是錢！