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就在房市回暖的10月22號，越秀+未來科學城聯合體以底價25.33億元摘得昌平區小沙河村及周邊地塊棚戶區改造和環境整治項目CP00-1802-0005、0007、0008地塊。

圖源水印

巧的是，這絕對和今年越秀的另一個項目有關。那就是，越秀星樾。

效果圖；圖源網絡

去年4月開的盤，開盤時候售樓處也異常火爆。畢竟是在“海淀平替”的朱辛莊。再加上產品力不錯，最便宜390w就能上車一個剛需！

對于海淀剛需客群，當時幾乎沒有不買的理由！

據說今年年底，越秀星樾現房銷售部分很大可能上架待售。尤其還有一些60平一居資源，可以等一波。

當然今天說的不是這個。今天要說小沙河這個地塊。讓我們看看這倆地塊有多近。

是的,980米！

地塊用地性質為R2二類居住用地、A6社會福利用地、A33基礎教育用地，土地面積約6.79萬平方米，建筑規模約11.06萬平方米。其中，0005地塊為R2二類居住用地，容積率1.8，限高24米，未來可建低密度洋房社區；0007地塊為A6社會福利用地，將建托老所；0008地塊為A33基礎教育用地，規劃12班幼兒園。樓面價2.5萬元/平方米，銷售指導價6.6萬/平方米，浮動8%。

上面這些信息，能提煉出好多重點。

首先007,008的托老所和008的幼兒園，大概率能猜到主力戶型得有一個四居，三居為主。

再結合1.8的容積率，限高24米的數據來看，定位很可能在中高端改善附近，畢竟南邊還是個老別墅區——中海瓦爾登湖。西邊也是碧水莊園，而且再往北邊走就是南沙河了，好家伙，飯后遛彎遛狗可以不在小區遛可以河邊遛去了。不錯。

當然，也不排除有小戶型三居，二居的可能性。不過這容積率也好，限高也好，可以說是妥妥的低密社區了。

不過也有幾個硬傷，商業最近的是1.4公里的萬達廣場，也不能算進也不能算遠吧。所以沒準會自帶社區商業。還有就是地鐵夠遠的，1.8公里天天上下班可吃不消。所以看要么客群是中端改善有車出行，要么社區安排接駁巴士。畢竟那地也夠嗆能有共享單車。

周邊路不用擔心肯定后期有規劃。

比較特殊的就是這個價，銷售指導價6.6萬/平方米，浮動8%。小沙河板塊本身均價不高，但是這個指導價的浮動耐人尋味，就看越秀和未來科學城怎么平衡降價和利潤了。

還記得前面的越秀星樾嗎？

這么近的距離，越秀肯定要做產品差異化的，至于怎么做就要看開發商了。許多猜測的5w+/平售價也不一定，畢竟人家越秀星樾是期房+現房產品，銷售期還有段時間，降到5w+讓人家怎么賣嘛。大概率可能會做到「中海寰宇未來」的成交價最低值6.2低一點或者6.2左右。

不過說實話，挺讓人期待的，越秀從去年開始發力，給出的產品都不錯，這次也有未來科學城做聯合。估計真見面要明年第一季度了。

到時候再看，剛好越秀星樾也要開新一波了。

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