文/謝逸楓

銀行房貸利率與公積金利率之間的差距，隨著10月21日降息、存量房貸利率的統一下降，已經縮小到反超，部分城市形成商貸（商業貸款）與公貸（公積金貸款）利率倒掛現象，公貸引以為傲的低利率、低成本已經在部分城市失去優勢。

作為房貸者，如何選擇合適的貸款方式，已經關系到購房、還貸成本的考量。通常情況下，選擇公貸，因為利率只有2.85%，比商貸低。但部分城市的商貸利率只有2.65%-3.0%，這將倒逼公貸利率下降，否則會引起轉貸、提前還貸現象。

截至2024年二季度末商業銀行凈息差為1.54%，同比下降0.2%，環比持平，處于歷史低位，低于監管規定的1.8%的警戒線。短期來看，大部分城市首套房利率在2.65%-3%區間徘徊，2.6%的利率對銀行影響較大，除非利好銀行的政策出臺。

商業房貸利率進入“2”時代

10月21日，人民銀行公布新一期貸款市場報價利率（LPR），1年期和5年期以上LPR雙雙下降25個基點，1年期LPR降至3.1%，5年期以上LPR降至3.6%。這是今年以來LPR的第三次調整，是有史以來降息幅度最大的一次。

首套、二套5年期以上公積金貸款利率分別為2.85%、3.325%，LPR利率三次下調后，公積金貸款利率與商業貸款利率形成倒掛。因為商業貸款利率已經下降到3.35%，減點后，下降到2.65%-3.0%之間。

目前除北京、上海、深圳以及少部分二線城市外，一線城市的廣州，二三線城市的東莞、蘇州、南京、青島、杭州、長沙、福州、太原、佛山、武漢等地首套商貸利率為2.65%-3.0%，已經低于公貸利率2.85%，最低值均為2.9%。

按照100萬元貸款本金、30年期等額本息方式計算，LPR下調前，利息總額687709.64元，月供為4688.08元，LPR下降25個基點后，利息總額636723.26元，月供為4546.45元，相當于全部利息大約節省5.1萬元，月供減少142元左右。

部分城市商貸和公積金個人住房貸款利率差由縮小到反超，最主要原因是利率機制調整和LPR年內三次下降、存量房貸利率連續2年的二次下降。其次是公積金貸款利率，已經超過2年未下降，導致商貸與公貸的利率倒掛奇葩現象。

住房公積金貸款利率2.85%

2024年5月18日起，下調個人住房公積金貸款利率0.25%，5年以下（含5年）和5年以上首套住房公積金貸款利率分別調整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套住房公積金貸款利率分別調整為不低于2.775%和3.325%。

自2024年5月18日中國人民銀行宣布下調個人住房公積金貸款利率0.25%以來，1年-5年貸款利率為2.35%，5年以上首套個人住房公積金貸款利率調整為2.85%。按照有的城市商業貸款2.65%-2.9%的利率水平，比公積金貸款更經濟實惠。

按照以購買首套住房辦理30年100萬元公積金貸款，以等額本息還款方式為例，下調之前，貸款利率3.10%，月供4210.76元，下調之后，月供4135.57元，每月供減少還款額135元，30年累計少還利息4.85萬元。

公積金貸款利率與商業銀行貸款利率調整機制不同，公積金貸款利率的調整，主要是根據基準利率機制進行調整，而商業銀行貸款利率，主要是根據LPR市場機制進行調整。因此，二者的機制不同、背景不同、形勢不同，利率出現“倒掛”。

公積金貸款與商業銀行貸款管理部門不同，公積金貸款的管理部門，都是各省市、各區都獨立的一套系統。商業銀行貸款的管理部門，只有央行。所以，公貸和商貸是完全獨立的管理體系，目前央行利率調整，與公積金無關。

房貸者面對利率“倒掛”如何選擇？

提醒房貸者，不要盲目轉貸，因為商貸（商業貸款）與公貸（公積金貸款）利率倒掛現象，只是在部分城市，不是全國都存在。在沒有確定商貸比公貸更低時，千萬不要轉貸，公貸（公積金貸款）2.85%的利率已經很低了。

短期之內，商業貸款利率比公積金利率更低是暫時性的，因為LPR市場機制，會隨市場變化而調整。長期來看，公積金利率肯定會比商業貸款利率更低，保持一定的差距。如果商業貸款利率（LPR）的持續降低，會引發公積金利率降低。

一方面是房貸周期長，長達20年-30年，更長的達到30年-50年。未來的市場利率環境變化快，商業利率跟隨LPR上下浮動的頻次更高，卻是短期性的。公積金利率調整節奏緩慢，利率依然是偏低的，并且是長期性的。

另一方面是公積金利率調整，環節相對多，時間基本上為固定節點。申請公積金貸款，長遠優勢一定更加明顯。況且公積金貸款的額度低，適合資金需求較小的購房者家庭。特別是公積金貸款對提前還款的政策較為寬松。

10月18日，央行表示，預計年底前視市場流動性情況，擇機進一步下調存款準備金率0.25-0.5%。預計2025年LPR報價還有一定下調空間，購房者在選擇貸款時，需結合自身情況，包括個人和家庭短期、長期的資金情況，進行考量。

住房公積金貸款利率會跟隨下降嗎？

從公積金貸款四個因素考慮來看，住房公積金貸款利率跟隨商業銀行貸款利率下降，符合住房公積金貸款政策的目標、宗旨。首先公積金貸款低利率，減輕中低收入家庭的購房者負擔，降低還貸成本。其次有利促進市場止跌回穩。

再其次提高住房公積金貸款的吸引力，避免公積金長期沉淀，避免出現惡性競爭，流動性風險的問題。最后住房公積金貸款作為住房保障制度的重要一環，商貸與公貸“倒掛”現象，已經違背了更低的利率貸款支持中低收入家庭購房初衷。

從商貸利率下降走勢和公積金貸款性質及吸引力來看，公積金貸款利率跟隨LPR市場走勢調整是大勢所趨。一旦LPR報價再次下降，市場上的商貸利率大規模、大范圍、大面積低于公積金貸款利率，公積金貸款利率必隨之調降。

由于公積金貸款利率調整，本質上是屬于窗口指導。一方面是公積金貸款利率的調整涉及多個環節，首先要國家公積金中心要出下降通知。其次是省的各地公積金管理中心跟上發文件，再次是市、區、縣的出細則。

另一方面是各省、市、區、縣的公積金管理中心分別為獨立性，屬地管理特性，無法在短期之內形成統一調整，公積金貸款利率調整節奏頻次相對較低，最主要是公積金貸款利率2.85%在市場上已經很低了。