• 今天（2024年10月25日）是先前約定各大行調整存量房房貸利率的時間，所以從早上開始就有不少朋友在問我，為什么他的房貸利率沒有如網上所說的那樣，降低到3.3%。

其實最主要的原因是定價日的不同。而10月25號的這次調整，主要是對于利率公式LPR+X，后面的這個浮動點，即由原來的0變成-30BP，減少0.3%。

• 比如這位朋友，說為啥他的利率還是3.9%，我看了下他定價日是在1月11日，而今年1月份的時候央行5年期LPR報價還是4.2，所以這次調整就是4.2-0.3=3.9。

• 再比如另外一個朋友的房貸，定價日是在7月5日，今年7月央行5年期LPR報價還是3.95，所以這次調整就是3.95-0.3=3.65。

而在明年的定價日，房貸利率重新定價，如果這期間LPR沒有變動的話，那就會變成3.6-0.3=3.3%。所以，大家目前房貸利率的不同，是因為定價日LPR報價不同，形象的說LPR+X是一個分段函數。

為了方便理解這個問題，我選取幾個特殊時間的案例，來說明這個問題：

• a:重新定價日期是1月1日，這種較為普遍，存量利率下調之前，假設加點是0，那么今年一年的執行利率就是去年12月的lpr+0=4.2%。本輪下調不涉及lpr，那么統一下調后就是去年12月的lpr-30=3.9%。明年1月1日調整后，lpr部分要看今年12月的數據，假設還是3.6%，明年1月1日之后執行利率就是3.3%了。
• b：重新定價日期2月之后7月降息之前，也就是lpr降息25bp之后，同樣加點為0，那么在存量房貸利率下調之前，這個周期內的執行利率就是下調25bp后的lpr=3.95%，這次統一下調之后，加點-30調整以后，其執行利率=3.95%-0.3%=3.65%。
• c：重新定價在7月降息之后，10月lpr降息之前，同樣的條件，存量利率調整之前執行利率=3.85%，本論下調30bp加點以后就是=3.85-30bp=3.55%。
• d:重新定價日期在11月以后得，同等條件下，現在得執行利率也是4.2%，統一下調加點后短期執行利率是3.9%，但到了重新定價的日期后，就會直接下調到最新的lpr-30bp，假設未來兩個月不再降息，那么就是3.3%。也就是要短暫的執行3.9%，重新定價日期后，再到3.3%。

大家可以看一下自己的存量利率重新定價日期，都會在這次調整中，享受到加點的下調，而lpr部分，需要看重新定價日期，與當時的lpr相關，重新定價區間都是一年。

現在10月25日是基本塵埃落定，調整方式就是按照上面的方法，特點是：本輪統一下調的是加點，原合同固定的重新定價日期調整lpr，二套房調整力度最大。不過，我估計還是會有人會覺得迷糊，主要是我國的存量房貸經歷過一個基準利率+上下浮動%，到lpr+加點的存量轉化，有人在調整時選擇了固定利率，本身加點高，有人本身加點低，確實各種情況差異很大。

比如本身執行利率就低于政策下限的就不會調整，這里為了更清晰的解釋這個事情，我們只列舉大部分人的情況，也就是存量房貸利率本身比較高，且滿足下調的政策，接下來我給出一個表格，大家可以自己對照：

• 上面這個表格應該還是很清晰的，3.65%對應的就是重新定價日期在2月21日~7月22日的群體。讀者也可以在自己的貸款上驗證一下，基本符合上面提到的三個特點，二套房去年加點調整的時候不范圍內，且之前普遍高于首套房貸款利率，這個加點可不低，假設加點130bp，本輪直接就能下調130正加點，到-30的負加點，下調幅度要到160bp，而普遍下調后的首套房由于更早享受存量房貸利率的下調，本輪平均降幅基本就在30bp。

要說最早同時享受最多的房貸利率下調調和存量加點下調的，大概就是重新定價日期在10月20號lpr公布后，25號統一調整之前的群體，當然這種利率差異也只是短暫的，比如去年10月25日之后到今年2月20日重新定價的，短期是3.9%，到了相應的重新定價日期，也會調整到最新的lpr-30bp。

最后的話：總而言之一句話，降低存量房貸是好事！

不得不說，這次存量房貸利率下調就是屬于杠桿的補償，相當于過去一次性收了30年的透支稅，現在平均下來免了5年，這在減弱經濟收縮螺旋上絕對有用，同時降低系統性的違約風險上也是有用的。

當然，冰凍三尺非一日之寒，過去透支的居民杠桿越多，現在還債起來壓力就越大，居民多留在錢在手上，擴大一點消費，也能增加一些就業，最悲觀的結果，哪怕不消費，也能減少違約風險不是么，總比把房子都丟給你銀行，復刻08年次貸危機的不良資產處理好得多。

• 最后我想說，大家不要總是寄希望于一個政策就是神跡，居民修復資產負債表是一個艱難且漫長的事情，政策能做的就是多給一些協助，少一些杠桿挖掘，居民韌性是全球最強的一批，但六個錢包的積累和生長總是需要基礎保障和時間不是嗎？