今天，筆者在瀏覽法拍網站時發現，位于北大街高端小區盛和九里香堤的一套洋房正以超低價拍賣。

這套法拍房位于九里香堤187幢302室，是一套6層洋房產品，建筑面積為108.81㎡，三室兩廳一衛布局，市場評估價約193萬元，起拍價136萬元，算下來起拍單價僅約12499元/㎡。

本場拍賣吸引到5人報名，經過25輪競價，最終以總價150萬元、單價約13785元/㎡成交。

查詢發現，九里香堤6層精裝洋房產品2018年開盤時均價為18710元/㎡，對比之下，上述法拍房的最終成交價約為當初開盤價的7折。

盛和九里香堤，北大街板塊代表性低密小區，規劃洋房和別墅兩大產品，分兩期開發。

查詢發現，項目一期2016年入市，洋房均價約1萬/㎡；二期2018年入市，洋房均價約1.6-1.9萬元/㎡。

目前一期有73套二手房掛牌中，最新掛牌均價為21792元/㎡。9月成交了一套123㎡中間樓層，成交價為13581元/㎡。

二期目前有42套二手房掛牌中，最新掛牌均價為24625元/㎡。8月、9月無成交記錄，7月成交了一套148㎡低樓層，成交價為16173元/㎡。

信息顯示，該小區洋房產品在二手市場的成交價，最高曾近2.9萬/㎡，對比歷史峰值目前跌幅近50%。

對于2016年買入的房東而言，還有一定讓價空間，但對于2018年及以后買入的房東而言，目前已屬于虧本狀態。

除九里香堤之外，筆者還查詢了北大街板塊其他次新小區最新二手房數據——

● 融創盛和九里桃源

該小區產品類型也是洋房和別墅，2019年入市，當時開盤均價洋房近2萬/㎡，別墅約3.8萬/㎡。

目前有90套二手房掛牌中，掛牌均價為21380元/㎡。9月份成交了4套洋房，成交均價為15194元/㎡，對比開盤價跌幅約22%。

● 旭輝靜海府

該小區產品類型為小高層和洋房，2018年入市，開盤均價近2.2萬/㎡。

目前有34套二手房掛牌中，掛牌均價為21876元/㎡。小區流通性一般，5月-9月都未有成交記錄，最新成交均價顯示為17724元/㎡（今年4月數據），對比開盤價跌幅約19%。

● 綠城桂語江南

該小區產品為清一色小高層，2020年入市，當時開盤均價超2.7萬/㎡。

目前有35套二手房掛牌中，掛牌均價為26668元/㎡。該小區7月-9月未有成交記錄，最新成交均價顯示為21952元/㎡（今年6月數據），對比開盤價跌幅約19%。

● 東升旭輝中心

該小區產品為小高層和高層，2022年1月首開，均價為23478元/㎡。

今年4月項目一期交房，目前已有一條二手房成交記錄，建面119㎡低樓層房源，成交價16336元/㎡，對比開盤價跌幅約30%。

如果這位房東是以超2.3萬/㎡的首開價買入，那這場買賣大約虧了80萬。但考慮到這套房源為特殊樓層，且開發商后期有較大幅度降價，房東實際虧損或許會小一些。

東升旭輝中心還有大量新房未售，項目規劃23棟住宅，共計1644套房源，目前已成交備案539套，整盤去化率僅約33%。未來隨著更多二手房流入市場，開發商去化難度或進一步加大。