作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

定向給剛需的大禮包來了。

今天（11月11日），深圳發布兩項征求意見稿，《關于〈深圳市住房公積金貸款管理規定〉的補充規定》及《關于我市住房公積金利息補貼有關事項的通知》。

前者是關于公積金貸款額度提額，后者是關于公積金貼息。

目的也很簡單，就是推動公積金高質量發展。

鼓勵多胎、鼓勵購買保障性住房

這次的意見稿，有兩個方向是值得關注的。

一是對多孩家庭的傾斜，二是對保障性住房的傾斜。

從征求意見稿的細節來看——

職工個人申請公積金貸款，最高額度由現行的50萬元提高至60萬元；

家庭共同申請公積金貸款，最高額度由現行的90萬元提高至110萬元；

購買首套住房最高額度可以上浮40%；

多子女家庭購買住房最高額度可以上浮40%；

購買深圳保障性住房最高額度可以上浮20%。

（《關于〈深圳市住房公積金貸款管理規定〉的補充規定》）

這樣的做法，一方面能夠加大深圳公積金使用效率，二是對多孩家庭給予購房的保障傾斜，響應國家生育支持政策，同時也間接幫助深圳的可售保障性住房去庫存。

目前深圳的可售的保障性住房庫存，據不完全統計，深圳人才房+安居房已供應或在建的庫存有近2萬套，約占在售普通商品房庫存的40％。

而在售的人才房+安居房也有大幾千套，各區項目若無降價或政策調整，預計可以持續銷售到2026年。

比如光明區，根據不完全統計，還未售罄的人才房項目就有6個，合計庫存房源約1470套，配售均價在2.9萬/平以內，其中不乏位置地段良好，各項配套成熟的項目。

不過，除了提升公積金額度，還值得關注的是，征求意見稿還提到“商轉公”“提前還款公積金”“公積金異地貸款”細節。

這就意味著，商業貸款轉公積金貸款將會更加便利，只是前置條件是商業貸款不能超過七成。

而在廣東省內購房使用深圳公積金也有可能會實現，但具體哪些城市能夠和深圳協議合作，還有待意見稿的正式落實。

若能加強公積金異地貸款的合作，對異地的存量商品房去化也有一定的促進作用。

至于已經辦理過公積金貸款的個人和家庭能不能按新政策再多申請一些公積金貸款，需要等待通知。

深圳樓市的底盤

這個政策如果落地，惠及面有多廣呢？

根據深圳公積金中心公布的2023年年度報告，公積金實繳單位已經達到了27.14萬家，實繳職工達到726.55萬人，累計繳存總額7800.96億元，而2023年深圳公積金中心累計發放個人住房貸款46.12萬筆，累計發放金額3054.89億元，貸款余額2209.74億元，個人住房貸款率為71.73%。

（深圳公積金中心）

這就意味著，還有兩千多億公積金貸款躺著，還有很多交了公積金的職工沒能利用上公積金。

若存量的公積金貸款個人或者家庭，未來同樣能夠享受到“新政”，追加公積金貸款額度，那么受惠的群體更多。

如果個人最高可貸120萬元，家庭最高可貸220萬元，對于剛需群體來說，買房的壓力也會小很多。

目前深圳的公積金貸款利率首套已經降到了2.85%，二套已經降到了3.325%。

若是首套住房，完全利用公積金覆蓋220萬的房貸，相比220萬的商業貸款，也能節省約12.81萬的房貸利息。

而能交上公積金的群體，基本上也是深圳樓市的底盤。

根據深圳公積金中心2023年年報數據顯示，

繳存職工中，國家機關和事業單位占5.07%，國有企業占11.35%，城鎮集體企業占0.83%，外商投資企業占21.02%，城鎮私營企業及其他城鎮企業占51.87%，民辦非企業單位和社會團體占1.93%，靈活就業人員占0.59%，其他占7.34%。

國家機關和事業單位+國有企業的職工繳存占比就達到了16.42%，這就意味著有約119.3萬繳納公積金職工是深圳樓市穩定的底部力量。

雖然800萬到1500萬預算，在深圳樓市的共識中才是深圳樓市的中堅力量，但深圳樓市真正的購買力量，還是集中在龐大的剛需群體中。

從樂有家給出的參考數據可以看出，市場成交的主旋律還是以500萬以下總價的剛需為主，這部分成交占比去到了55%，超過一半的房源。

若符合條件的家庭，自身首付100萬，再利用220萬的公積金額度，購房的杠桿總額就可以到320萬，完全足夠覆蓋一套三居室的人才房或者安居房。

要知道，深圳的人才房及安居房普遍的價格在1.5萬—3.5萬/平區間，面積段基本集中在65—90平區間，總價范圍在200萬—350萬/套的區間。

所以，額度提升后，對原本有意向保障性住宅房的多子女家庭來說，幾乎可以利用公積金貸款完全覆蓋購房的總額。

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作者觀點，不代表格隆匯立場