文/謝逸楓

11月15日，統(tǒng)計(jì)部門數(shù)據(jù)顯示，10月70城新建商品住宅房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比下跌0.5%，跌幅比9月下跌0.7%，收窄0.21%，房?jī)r(jià)處于筑底快完成階段，已經(jīng)基本調(diào)整到位，跌幅收窄明顯改善，呈現(xiàn)拐點(diǎn)特征，不是真正的房?jī)r(jià)拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)。

目前判斷房?jī)r(jià)觸底拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)的判斷為時(shí)過(guò)早，10月房?jī)r(jià)跌幅的明顯收窄，背后的真正原因是暫時(shí)性的市場(chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)和樓盤成交結(jié)構(gòu)性和網(wǎng)簽滯后性及限價(jià)、限簽政策的取消影響，其次是政策調(diào)整帶來(lái)政策效應(yīng)推動(dòng)成交量上升。

房?jī)r(jià)觸底（見(jiàn)底部）拐點(diǎn)未到來(lái)，正在處于筑底積極向好趨勢(shì)，房?jī)r(jià)沒(méi)有止跌，沒(méi)有企穩(wěn)。目前房?jī)r(jià)下跌空間正在縮小，已經(jīng)在低谷部位，說(shuō)明市場(chǎng)不止，救市不止。購(gòu)房者買房最好的時(shí)間節(jié)點(diǎn)、窗口期已經(jīng)來(lái)臨，現(xiàn)在買房就是抄底。

10月70城一手商品住宅房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.5%，跌幅收窄0.2%，呈現(xiàn)拐點(diǎn)特征

10月70城新建商品住宅房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比下跌0.5%，跌幅比9月下跌0.7%，收窄0.21%，連續(xù)3個(gè)月收窄。說(shuō)明房?jī)r(jià)已經(jīng)基本調(diào)整到位，跌幅收窄明顯，呈現(xiàn)拐點(diǎn)特征，不是真正的房?jī)r(jià)拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)，僅僅是筑底快完成，需要政策加大力度。

前1月-10月房?jī)r(jià)環(huán)比分別為1月下跌0.37%、2月下跌0.36%、3月下跌0.34%、4月下跌0.58%、5月下跌0.71%、6月下跌0.67%，7月下跌0.65%、8月下跌0.73%、9月下跌0.71%，意味著房?jī)r(jià)跌幅收窄，持續(xù)下跌，但未來(lái)大跌可能性小。

房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅收窄，一是市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性的因素，大戶型上市供應(yīng)、高價(jià)樓盤集中成交，拉高價(jià)格指數(shù)。二是限價(jià)、限簽政策的取消，帶來(lái)價(jià)格的總體上漲。三是樓市政策的邊際效應(yīng)帶來(lái)的短期市場(chǎng)效果。四是不排除網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的滯后性因素。

8月下跌0.73%是2014年12月以來(lái)單月第一大環(huán)比降幅，9月下跌0.71%、10月下跌0.5%，房?jī)r(jià)逐步往上漲的預(yù)期前進(jìn)。房?jī)r(jià)加速筑底，呈現(xiàn)拐點(diǎn)特征。自2021年9月70城新建商品住宅房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，到2024年10月，已經(jīng)連續(xù)下跌38個(gè)月。

自2021年9月70城新建商品住宅房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.1%，上漲76個(gè)月后首次下降，到2023年12月連續(xù)下跌28個(gè)月，一直到2024年10月連續(xù)下跌38個(gè)月，超過(guò)上輪房?jī)r(jià)下跌周期，房?jī)r(jià)的超跌，說(shuō)明市場(chǎng)已經(jīng)超調(diào)，基本上已經(jīng)調(diào)整到位。

70城房?jī)r(jià)環(huán)比已經(jīng)連續(xù)下跌38個(gè)月，是否短期內(nèi)出現(xiàn)見(jiàn)底、反彈待觀察，因?yàn)榉恳幌盗械拇笳姓吆托碌拇笳杏写涞亍⒊雠_(tái)，政策傳導(dǎo)、政策效應(yīng)、政策效果不佳，以價(jià)換量市場(chǎng)預(yù)期、庫(kù)存大、收入下降、信用違約與交房影響入市信心。

政策效應(yīng)、成交量、房?jī)r(jià)向好的持續(xù)性能否保持6個(gè)月以上-9個(gè)月以上（即2024年10月-2025年9月）、一系列的政策大招在年底到2025年一季度前全面落地、還有政策加碼，才是判斷政策有效、成交量、房?jī)r(jià)觸底拐點(diǎn)到來(lái)的標(biāo)準(zhǔn)。

由于政策短期之內(nèi)無(wú)法撫判房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系波動(dòng)，經(jīng)濟(jì)、房企基本面和市場(chǎng)預(yù)期及入市信心的修復(fù)需要時(shí)間。現(xiàn)在成交量、房?jī)r(jià)企穩(wěn)的基礎(chǔ)、條件不牢固。預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)完成筑底之后，將會(huì)在底部運(yùn)行6個(gè)月以上-9個(gè)月以上。

10月70城房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市數(shù)量來(lái)看，出現(xiàn)大幅增加，上漲城市有7個(gè)，比上月增加4個(gè)。其中上海以0.3%漲幅再次領(lǐng)漲全國(guó)。太原、廈門、平頂山、桂林漲幅均為0.2%，深圳、沈陽(yáng)均上漲0.1%。而下跌的城市63個(gè)，比上月減少3個(gè)。

上海最抗跌，呈現(xiàn)一枝獨(dú)秀的行情，新房?jī)r(jià)環(huán)比格連續(xù)29個(gè)月上漲，同比房?jī)r(jià)連續(xù)上漲72個(gè)月，堪稱房地產(chǎn)的風(fēng)向標(biāo)。主要原因是高端新房集中供應(yīng)、成交。其次是需求旺盛、購(gòu)買力強(qiáng)勁。再次是購(gòu)房者偏愛(ài)新房，“打新熱”持續(xù)。

最后是限價(jià)等政策取消，住房限購(gòu)等政策調(diào)整。上海作為國(guó)際金融中心城市，每年新企業(yè)的增長(zhǎng)數(shù)量眾多，就業(yè)的崗位相比其他城市更多，而且上海的經(jīng)濟(jì)一直比較穩(wěn)定地增長(zhǎng)，足以吸引外來(lái)的人口到上海工作生活，市場(chǎng)供求相對(duì)平衡。

7座城市房?jī)r(jià)拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)，上海、深圳房?jī)r(jià)上漲，成為新一輪市場(chǎng)止跌回穩(wěn)向好的風(fēng)向標(biāo)。廈門、太原、廈門、平頂山、桂林、沈陽(yáng)房?jī)r(jià)扭轉(zhuǎn)跌勢(shì)，迎來(lái)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)，不排除是結(jié)構(gòu)性、網(wǎng)簽、限價(jià)限簽政策取消的原因。

能否保持6個(gè)月以上-9個(gè)月以上，是檢驗(yàn)房?jī)r(jià)是否企穩(wěn)的標(biāo)準(zhǔn)，是否“曇花一現(xiàn)”的標(biāo)準(zhǔn)，前提條件是成交量、政策效應(yīng)保持持續(xù)性的擴(kuò)大，并且穩(wěn)定增長(zhǎng)。基于政策落實(shí)，市場(chǎng)回溫表現(xiàn)，預(yù)計(jì)11月、12月房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量還會(huì)進(jìn)一步增加。

中指研究數(shù)據(jù)顯示，10月百城新建住宅平均價(jià)格為16532元/平方米，環(huán)比上漲0.29%，同比上漲2.08%（9月環(huán)比上漲0.14%，同比上漲1.85%）。主要是受部分城市優(yōu)質(zhì)改善項(xiàng)目入市影響，結(jié)構(gòu)性因素導(dǎo)致環(huán)比上漲。

10月70城新建商品住宅一二三線城市房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，跌幅收窄，轉(zhuǎn)好趨勢(shì)。

10月70城新建商品住宅房?jī)r(jià)環(huán)比的城市能級(jí)來(lái)看，一二三線城市房?jī)r(jià)沒(méi)有觸底，處于筑底走勢(shì)。其中一線城市房?jī)r(jià)跌幅收窄0.3%、二線城市跌幅收窄0.2%、三線城市房?jī)r(jià)跌幅收窄0.2%，市場(chǎng)形成一二三線城市房?jī)r(jià)好轉(zhuǎn)的格局。

10月一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.2%，降幅比9月下跌0.5%，收窄0.3%。其中上海和深圳分別上漲0.3%和0.1%，北京和廣州均下降0.7%。其中上海房?jī)r(jià)漲幅回落0.3%，深圳房?jī)r(jià)止跌上漲，廣州跌幅擴(kuò)大，北京持平。

10月70城新建商品住宅一二三線城市房?jī)r(jià)環(huán)比數(shù)據(jù)顯示，一線城市環(huán)比下降0.2%，降幅比9月收窄0.3%。二線城市環(huán)比下降0.5%，降幅收窄0.2%。三線城市環(huán)比下降0.5%，降幅收窄0.2%。區(qū)域城市分化明顯，呈現(xiàn)邊際改善的趨勢(shì)。

10月百城新建商品住宅平均房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，一線及二線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比分別上漲0.69%、0.17%，優(yōu)質(zhì)改善項(xiàng)目入市帶動(dòng)城市新房?jī)r(jià)格結(jié)構(gòu)性上漲。其中上海、合肥新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅居百城前列。三四線代表城市房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.02%。

10月一手商品住宅房?jī)r(jià)同比下跌6.2%，跌幅擴(kuò)大0.1%。

10月70城新建商品住宅房?jī)r(jià)指數(shù)同比下跌6.2%，跌幅比9月6.1%，擴(kuò)大0.1%。房?jī)r(jià)呈現(xiàn)跌幅擴(kuò)大的趨勢(shì)，與政策效果未前面?zhèn)鲗?dǎo)到銷售、價(jià)格端有關(guān)系，與以價(jià)換量，政策效應(yīng)持續(xù)不強(qiáng)，供需關(guān)系未復(fù)蘇有關(guān)。

前1月-10月房?jī)r(jià)同比分別為1月下跌1.24%、2月下跌1.9%、3月下跌2.6%、4月下跌3.6%、5月下跌4.3%、6月下跌4.88%，7月下跌5.28%，8月下跌5.70%、9月下跌6.1%。說(shuō)明房?jī)r(jià)跌幅擴(kuò)大，持續(xù)下跌，以價(jià)換量的形勢(shì)。

房?jī)r(jià)同比跌幅擴(kuò)大，一是新政效應(yīng)衰減、持續(xù)性弱有關(guān)。二是新房需求不穩(wěn)定，二手房接盤人下降。三是以價(jià)換量已經(jīng)形成主流。四是與居民收入下降有關(guān)。五六是二手房?jī)r(jià)降價(jià)幅度加大，對(duì)新房形成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，影響房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期。

10月70城新建商品住房?jī)r(jià)格同比下跌6.2%,比9月下跌6.1%，擴(kuò)大0.1%，創(chuàng)本輪房?jī)r(jià)最大跌幅。自2022年4月同比下跌0.1%，這是2015年12月以來(lái)首次出現(xiàn)房?jī)r(jià)同比下跌態(tài)勢(shì)，到2024年10月，已經(jīng)連續(xù)下跌31個(gè)月，超過(guò)上輪下跌周期。

自2022年4月70城新建商品住宅房?jī)r(jià)同比下降0.1%，房?jī)r(jià)上漲84個(gè)月后首次下降，到2022年12月連續(xù)下跌9個(gè)月，到2023年12月連續(xù)下跌21個(gè)月，一直到2024年10月連續(xù)下跌31個(gè)月，房?jī)r(jià)下跌周期超過(guò)上輪，已經(jīng)超跌、超調(diào)。

10月70城房?jī)r(jià)同比上漲城市數(shù)量來(lái)看，上漲城市3個(gè)，比上月增加1個(gè)。持平0座。下降的城市67座，比上月減少1個(gè)。其中上海同比上漲5.0%、太原同比上漲0.2%、西安同比上漲0.7%，9月上漲1.9%，上海漲幅擴(kuò)大，另外2個(gè)收窄。

70城房?jī)r(jià)同比已經(jīng)連續(xù)下跌31個(gè)月，房?jī)r(jià)短期內(nèi)出現(xiàn)見(jiàn)底、反彈的可能性非常低。過(guò)去2年多房?jī)r(jià)同比下跌基數(shù)大，房?jī)r(jià)短期的下行筑底調(diào)整期未完成。因此，房地產(chǎn)出清周期還沒(méi)有結(jié)束，市場(chǎng)修復(fù)未結(jié)束，房?jī)r(jià)是否見(jiàn)底有待觀察。

10月70城一手商品住宅一線城市房?jī)r(jià)同比跌幅收窄，二線擴(kuò)大，三線持平

10月70城新建商品住宅房?jī)r(jià)同比的城市能級(jí)來(lái)看，區(qū)域城市分化嚴(yán)重。其中一線城市房?jī)r(jià)下跌，跌幅收窄，二線城市跌幅擴(kuò)大、三線城市房?jī)r(jià)跌幅持平。基本形成一二三線城市集體下跌、跌幅收窄的市場(chǎng)格局。

10月一線城市新建商品住宅房?jī)r(jià)同比下降4.6%，降幅比上月收窄0.1%。其中，北京、廣州和深圳分別下降4.9%、10.4%和8.1%，上海上漲5.0%。北京、廣州房?jī)r(jià)同比跌幅擴(kuò)大，深圳同比跌幅收窄，上海房?jī)r(jià)同比漲幅擴(kuò)大0.1%。

10月一二三線城市新建商品住宅房?jī)r(jià)同比數(shù)據(jù)顯示，一線城市同比下降4.6%，降幅比上月收窄0.1%。二線城市同比下降6.0%，降幅比上月擴(kuò)大0.3%。三線城市同比下降6.6%，降幅與上月相同。說(shuō)明二三四線城市房?jī)r(jià)下降壓力大。

10月70城二手住宅房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.5%，跌幅收窄0.7%，積極向好趨勢(shì)。

10月70城二手住宅房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比下跌0.5%，跌幅比9月下跌1.2%，收窄0.7%。1月下跌0.7%、2月下跌0.62%、3月下跌0.53%、4月下跌0.94%、5月下跌1%、6月下跌0.85%，7月下跌0.80%、8月下跌0.95%、9月下跌1.2%。

二手住宅房?jī)r(jià)跌幅收窄，重要原因就是二手房掛牌量下降，二手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)向回暖。總體表現(xiàn)為處于筑底快完成階段，未見(jiàn)底。9月70城二手住宅房?jī)r(jià)環(huán)比下跌1.2%（8月下跌0.95%）創(chuàng)下自2014年10月以來(lái)單月第一大環(huán)比降幅。

自2021年8月70城二手商品住宅房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.02%，上漲75個(gè)月后首地次下降，到2021年12月連續(xù)下跌5個(gè)月，到2023年12月，連續(xù)下跌29個(gè)月，一直到2024年9月連續(xù)下跌39個(gè)月。政策端傳導(dǎo)到市場(chǎng)端的效果不明顯，政策效應(yīng)差。

10月70城二手住宅房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市數(shù)量來(lái)看，上漲城市7個(gè)，分別為上海、杭州、廈門、武漢、深圳、重慶、成都，房?jī)r(jià)持平的城市為北京、沈陽(yáng)、福州、無(wú)錫，房?jī)r(jià)下跌的城市為59個(gè)，說(shuō)明房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量不斷增長(zhǎng)。

目前70城二手住宅房?jī)r(jià)環(huán)比已經(jīng)連續(xù)下跌39個(gè)月，釋放出二手住宅房?jī)r(jià)上漲預(yù)期增強(qiáng)，都企穩(wěn)的基礎(chǔ)不牢固。短期來(lái)看，要實(shí)現(xiàn)見(jiàn)底反彈，需要市場(chǎng)觀察。因?yàn)榉績(jī)r(jià)連續(xù)下降已經(jīng)快達(dá)到3年多，能否保持持續(xù)性，要看政策效應(yīng)持續(xù)性。

中指研究數(shù)據(jù)顯示，10月，百城二手住宅平均價(jià)格為14360元/平方米，環(huán)比下跌0.60%，跌幅較9月收窄0.10%，連續(xù)下跌30個(gè)月，同比下跌7.27%，跌幅擴(kuò)大0.6%（9月環(huán)比下跌0.70%，已連跌29個(gè)月，同比下跌7.13%）。

10月70城二手住宅一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)

10月70城二手住宅房?jī)r(jià)環(huán)比的城市能級(jí)來(lái)看，一二三線城市房?jī)r(jià)沒(méi)有觸底，處于筑底完成的拐點(diǎn)跡象。其中一線城市房?jī)r(jià)跌幅收窄，二線城市房?jī)r(jià)跌幅收窄，三線城市房?jī)r(jià)跌幅收窄，市場(chǎng)基本形成各線城市，二手房市場(chǎng)都在復(fù)蘇格局。

10月一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，9月下跌1.2%，為近13個(gè)月以來(lái)首次轉(zhuǎn)漲，呈現(xiàn)拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)信號(hào)。其中北京、上海和深圳分別上漲1.0%、0.2%和0.7%，廣州下降0.4%。唯一廣州房?jī)r(jià)下降，呈現(xiàn)城市房?jī)r(jià)內(nèi)部分化。

10月一二三線城市二手住宅房?jī)r(jià)環(huán)比數(shù)據(jù)顯示，區(qū)域城市分化嚴(yán)重。其中一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，首次轉(zhuǎn)漲，率先拐點(diǎn)。二手住宅環(huán)比下降0.4%，降幅收窄0.5%。二手住宅環(huán)比下降0.6%，降幅收窄0.3%。

10月百城城二手住宅平均房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，一線城市二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.17%，較9月大幅收窄0.64%。其中深圳房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.05%，跌幅收窄最為顯著。二線城市環(huán)比下跌0.70%。三四線代表城市環(huán)比下跌0.69%。

10月70城二手住宅房?jī)r(jià)同比下跌8.9%，跌幅收窄。

10月70城二手住宅房?jī)r(jià)指數(shù)同比下跌8.9%，跌幅較上月收窄0.30%。9月下跌9.02%、8月下跌8.60%，7月下跌8.17%、6月下跌7.8%、5月下跌7.8%、4月下跌7.0%、3月下跌5.90%、2月下跌5.15%、1月下跌6.15%，房?jī)r(jià)筑底快完成。

10月70城二手住宅房?jī)r(jià)同比下跌8.9%，跌幅收窄0.30，房?jī)r(jià)將要完成筑底。自2022年3月房?jī)r(jià)同比下跌0.3%，這是2015年12月以來(lái)首次出現(xiàn)房?jī)r(jià)同比下跌，到2024年10月房?jī)r(jià)下跌8.9%，已經(jīng)連續(xù)下跌33個(gè)月，房?jī)r(jià)下跌的周期超過(guò)上輪。

2022年2月70城二手商品住宅房?jī)r(jià)同比下跌0.3%，上漲81個(gè)月后首地次下降，到2022年12月連續(xù)下跌11個(gè)月，到2023年12月，連續(xù)下跌23個(gè)月，一直到2024年10月連續(xù)下跌33個(gè)月，下跌周期超長(zhǎng)。

10月70城二手住宅房?jī)r(jià)同比上漲城市數(shù)量來(lái)看，為0個(gè)，全面下跌，已經(jīng)連續(xù)9個(gè)月70城房?jī)r(jià)全部下跌。釋放出房?jī)r(jià)下跌壓力形勢(shì)，處于筑底調(diào)整的形勢(shì)不變。毫無(wú)疑問(wèn)，與過(guò)去二年的房?jī)r(jià)同比下跌基數(shù)大有關(guān)系。

10月70城二手住宅一二線城市房?jī)r(jià)同比跌幅收窄，呈現(xiàn)好轉(zhuǎn)趨勢(shì)。

10月70城二住宅房?jī)r(jià)同比的城市能級(jí)來(lái)看，一、二、三線城市房?jī)r(jià)沒(méi)有觸底，其中一線城市房?jī)r(jià)跌幅收窄，二線城市房?jī)r(jià)收窄、三線城市房?jī)r(jià)跌幅持平，市場(chǎng)基本形成一線二三線城市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)好轉(zhuǎn)的格局。

10月一線城市二手住宅銷售價(jià)格同比下降9.6%，降幅收窄1.1%。北京、上海、廣州和深圳分別下降8.4%、6.7%、12.5%和10.9%（9月北京、上海、廣州和深圳分別下降10.3%、7.6%、12.8%和12.0%），北上廣深房?jī)r(jià)跌幅全面收窄。

10月一二三線城市二手住宅銷售價(jià)格同比數(shù)據(jù)顯示，一線城市二手住宅銷售價(jià)格同比下降9.6%，降幅收窄1.1%。二線同比下降8.8%，降幅收窄0.1%。三線城市同比下降9.0%，降幅均與上月相同。意味著一二三線城市房?jī)r(jià)處筑底趨勢(shì)。