今天繼續開篇寫城市系列，定位于長三角蘇杭二市，我先從杭州開講。

1、杭州

杭州樓市，其實是一個偏復雜的研究標的，甚至比北上廣深都難以判斷。

因為它有一些很特殊的點，比如身處“群雄逐鹿”的長三角地帶，爭于蘇州，防于上海，避于寧波。

它的野心很大，不屈于“后花園”人設，曾試圖通過亞運會一場盛世，對標上海擠入一線城市陣營。

結果房價倒是一度超越廣州，上位全國第四城，然而產業實力又無法支撐起高房價，出現滑坡趨勢。

再加上亞運會不及預期+口罩三年+互聯網等等連環打擊，杭州踉蹌跌落神壇。

同時房價抬高的生活和消費成本，讓杭漂一族步履維艱，讓本屬于杭州的大量人才，被迫踏上去往北上深的列車。

前幾天我還問辦公室一個在杭州生活了4年又回到北京工作的年輕人，怎么看待杭州？她說：

很喜歡杭州，但杭州是個卷都，越來越不好混；全民炒房，房價虛高；物價高，生活成本比廣州都高；互聯網下行，大廠小廠裁員裁的厲害，但不去電商、互聯網，其他行業薪資普遍一般。身邊已經有好些朋友離開杭州，要么回老家要么去其他更友好的城市了。

所以這些年的杭州，給人的感覺是實力不足以支撐野心的“擰巴”，是沖頂失敗的落寞和失意。

但作為明星級全國十大GDP城市，杭州的內生性動力很強，不得不讓人們對這座城市充滿期望。所以我們在判斷杭州時，給了它很高的定位，但又顧慮它是否能支撐住很高的期望。

但當下，其實基本都有了答案。

上一輪房價，杭州漲過兩波，一波是2015-2018年，另一波是2018年-2020年年底。

彼時的杭州，亞運會加持，阿里如日中天，全國碼農齊聚杭州。杭州媒體唱響全國，無數熱錢爭相涌入。樓市瘋狂，到處是倒掛搖號新盤，搶到即賺到。

然而從馬總的一句極端言論開始，杭州的氣運出現了巨大的轉折，此后大批熱錢離場，杭州樓市開始一路暴跌，直到今年。

對比看，杭州最高平均房價達到3.6w每平米，而如今房價跌到了2.68萬，平均跌幅35-40%。基本回到了2017年10月的水平，7年一場空。

這7年在杭州買房的人群，算上利息，無一例外基本全部處于虧損狀態，尤其是2020-2021年上車的，基本高位站崗。

但事實上，這是平均數值，一些當初炒作比較極端的板塊，比如阿里所在的未來科技城，以及其他郊區板塊都出現了腰斬。全市近一半的限價板塊遭遇“破發”。

那么問題來了，杭州止跌回穩了嗎？我們來看數據。

從3月開始，今年杭州的確走出一波上揚趨勢，二手房成交量連續5個月都在8000套以上，為近三年來表現最高，即使進入8-9月份傳統淡季，依然可以保持6000套以上的成交。

說明杭州的需求是實在的，很扎實。但從房價上來看，卻還是在持續下跌，這證明今年的杭州走出的房價是“以價換量”的結果，普遍賣家信心不足。

很多杭州二手房房東都在瘋狂掛牌，原因大多是搶跑或者急于置換，今年杭州二手房市場持續不斷有歷史底價和次新房交付即破發價拋售的現象。

這證明著在10月之前，杭州的房價還處于擠泡沫的過程。

杭州還有兩個數據不容忽視，一個是全杭二手房總存量達到了25.7萬套，其中存量誠售房源約14萬套+，均處于歷史高位。

而且杭州是近十年來土地出讓金最多的城市之一，近8年累計建造房屋高達118萬套，這個數據，在全國內排名前三。杭州的庫存要遠比想象中的更大一些。

盤點這些數據，是想告訴大家一些邏輯：

1、沒有一個城市可以從“以價換量”快速切換到“上漲通道”，所以不要被一些媒體炒作杭州房價即將暴漲的信心，所誤導。

2、雖然杭州目前行情非常好，10月份二手房成交登上了萬套的水平，是近7年以來成色最好的“銀十”，全網又出現蜂擁去杭州炒房的故事，但是一定要考慮庫存這個變量，以及今年被上海大量虹吸人才這個事實。

這會對杭州市場造成巨大的“分化趨勢”，也就是說，觸底回穩以及房價可能存在的反彈，只屬于部分區域。

3、杭州高薪就業崗位分布不均勻，會影響房價的分布，買房一定要跟著產業走。

4、目前監測到，臨安和富陽庫存最夸張，今年不管是打了多少折便宜了多少錢，如果在意漲和跌，那么你暫時不要去碰，因為現在這兩個地方嚴重供大于求了，未來肯定還會降價的，一定要等一等。

5、臨平的翁梅、喬司、崇賢新城，還有拱墅區運河新城的康橋，余杭的瓶窯、中泰，這些地方超過130平以上的大戶型，除了部分有配套的新房項目，基本都不要碰。因為這些都是超剛需板塊，你選擇這個面積完全超出了板塊內大多數客戶能夠承受的總價。你未來想賣房的時候，很難找到接盤俠。

6、杭州老破小體量龐大，除非是一些物業很好，地段很好的房子，否則盡量還是不碰老破小，杭州產品迭代速度非常快，且整個城市人口結構較年輕，一定要考慮未來年輕人喜歡住怎樣的房子。

7、上城區：金融高凈值群體和教育精英的聚集地，越靠近西湖配套越成熟，越靠近錢塘江價格越高。第一梯隊：錢江新城，南星橋；第二梯隊：城東新城、三里亭，艮北新城；第三梯隊：九堡，豐收湖，丁橋，筧橋，長睦。

8、拱墅區：名校資源底子厚；京杭運河穿城而過，是杭州最具松弛感的生活區域之一。第一梯隊：申花，橋西，運河新城南，三塘，文暉；第二梯隊：東新，華豐石橋，運河新城中部，鐵路北，祥符；第三梯隊：桃源，運河新城北，石橋南，半山。

9、西湖區：旅游勝地，研發中心，國企機會多。第一梯隊：文教、文新，蔣村，黃龍、紫金港；第二梯隊：之江，三墩北；第三梯隊：龍塢、雙浦、轉塘、三龍塢，三墩；第四梯隊：小和山、留下

10、濱江區：電商、互聯網、IT的潮流前線。第一梯隊：濱江區政府，一橋南；第二梯隊：西興，長河；第三梯隊：浦沿，白馬湖

11、蕭山區：制造業和化工機械較多。是杭州的經濟強區，擁有發達的制造業和服務業，是杭州的重要工業基地和交通樞紐。第一梯隊：錢江世紀城，蕭山城區；第二梯隊：市北區，南部新城，聞堰；第三梯隊：瓜瀝，臨浦，義橋，江灣新城

12、余杭區：電商、互聯網,是杭州的新興城區，是科技創新和產業發展的重要區域。第一梯隊：未來科技城，云城，良渚，北部新城；第二梯隊：閑林，老余杭，瓶窯，中泰；第三梯隊：仁和，徑山，黃湖鸕鳥百丈

13、臨平區：制造業和科技業為主，例如生物醫療、新材料等企業。作為杭州的重要城市副中心之一，擁有良好的城市基礎設施和公共服務設施。第一梯隊：臨平新城核心區，東湖新城；第二梯隊：星橋，喬司，崇賢，九喬、翁梅；第三梯隊：塘棲、超山，運河街道等偏遠區域

14、錢塘區：輕工業，是杭州工廠最多的地方。第一梯隊：金沙湖；第二梯隊：大學城北，大江東核心區（江海之城）；第三梯隊：臨江、前進等街道

15、富陽區：制造業為主，工廠生產型企業多、離主城區遠、交通不太方便。第一梯隊：富春；第二梯隊：銀湖，東洲；第三梯隊：富春灣新城，其他鄉鎮

16、臨安區：遠離主城區，工作機會較少，長期發展階段。第一梯隊：青山湖科技城；第二梯隊：錦南新城，錦城，濱湖新城；第三梯隊：於潛、板橋、太湖源、昌化、玲瓏、潛川等鄉鎮區域。

17、杭州庫存基本都處于外圍區域，多剛需房為主，這些房子基本沒有什么升值條件，除非一些非常特別的“雞頭盤”。盡可能靠近地鐵，方便未來置換。

18、杭州貧富差距比較極端，這也導致板塊價格差距懸殊，但高端購買力一直存在，而且杭州是整個長三角地區除上海以外，虹吸外在購買力最強的城市，長三角民營經濟發達，放開限購后，也會集中向核心板塊涌入。

19、畫餅區不買，杭州大基建已經降速了，未來可能出現兌現問題。大杭州多考慮南和西，盡量不考慮太北和太東的板塊。

二、蘇州

蘇州要比杭州更好研究一些。

相對于杭州跳脫的性格，蘇州更簡單、樸實和純粹，老城韻味很足，江南水鄉，處處有景，可玩的地方多，雖然沒有杭州那么洋氣，但有一種生活的松弛感，非常宜居，整體生活成本和消費都比杭州要少一些。這是我比較喜歡的地方。

這是工業城市的性格，但工業城市有一個很大的問題就是，整體經濟較強，但三產不行，意味著能提供的高薪就業崗位卻有限，所以這也決定了蘇州高房價板塊不如杭州多。

同時蘇州不如杭州會宣傳，除了旅游吃傳統老本以外，其他輿論造勢層面很弱，可能還是前幾年蘇大強那一波。

城市宣傳很重要，可以為城市帶來源源不斷的人才，作為全國經濟第六城，蘇州需要在這方面多多加強。

蘇州經濟非常穩健，前三季度全市實現地區生產總值 18483.8億元，按可比價格計算同比增長6.0%。其中第二產業增長高達7.8%，遙遙領先。

同時作為外貿大城，今年前三季度，跑出了7.9%的成績，其中出口額 11792.6 億元，增長高達9.0%，而且出口的產業基本以機電、高新技術、新能源和家用電器為主，在整個出口體系中處于上游水準。

前段時間去蘇州參展，跟當地朋友聊天，驚喜地發現蘇州在生物制藥，機器人，工業服務業領域，已經默默成長為全國數一數二的地位。

這是一個非常重要的戰略價值，意味著蘇州完成了錯位競爭，而且產業整體實現了轉型和升級，未來可以承接大量的外循環和內循環需求。

其實從前三季度高新技術產業投資量能看出，完成高新技術產業投資 781.1 億元，同比增長 12.6%，其中航空航天制造業、電子計算機及辦公設備制造業、新能源制造業分別增長76.4%、57.9%和47.9%。

為什么花這么大篇幅講數據，其實這也反映了蘇州的房價底部支撐力是很強的，依舊存在洼地價值。

再來看樓市。

上一輪周期，老實巴交的蘇州也跟著炒房了，最高房價在2.8萬元左右，現如今跌到了1.67萬元，整體跌幅高達40%。

蘇州房價為何跌得如此夸張，從趨勢中就可以看出來，其實2023年之前蘇州房價一直都很穩在2.3萬元/平米左右徘徊，是穿越口罩周期的存在。

問題就出現在了2023年，2023 年，美聯儲暴力加息 100個基點，帶動全球加息潮，各國需求萎靡，直接拉崩了蘇州的出口數據。

去年對于在蘇州開廠子的老板一族，簡直是噩夢，大量老板為了對沖現金流，無奈拋盤回血，導致房價一路暴跌。

但這一年，蘇州開始開始積極轉型，開拓新興市場，對東盟、中東地區、墨西哥、印度等地區的貿易增長開始加速。

同時加大對一帶一路國家的機電產品設備輸出，同時也學習深圳參與國際跨境外貿業務。這在未來的外貿動蕩中，有了一定的緩沖。

所以說，當蘇州是接近3萬的均價時，可以說很猶豫，但1.67萬的均價，作為全國經濟第六城，算是非常劃算了的。

但即使這樣，蘇州也不能盲目買，因為和杭州一樣，蘇州也存在偌大的庫存問題。

以下是最真誠的買房建議：

1、園區和獅山的核心地段依然是整個蘇州的核心資產、潛力資產。

2、熱門區域板塊的太湖新城、高鐵新城、科技城以及高貿新城未來預期前景較大，值得關注，其中排序上，科技城絕對領先，因為高科技工業是蘇州的未來，這個板塊是對標工業園區打造的，其次是高鐵新城、高貿新城、太湖新城、平江新城等。

3、姑蘇區：蘇州的政治、經濟和文化中心之一，商業繁榮，街道布局具有江南水鄉的特色。其中滄浪新城早已發展飽和，未來變動不會太大。姑蘇區只能向北部和西北部發展，但西北側的“金閶新城”主要的定位以產業園和物流園為主，城市界面較差。買房梯隊，依次為老城、西城、平江新城等。

4、虎丘區（高新區）：蘇州重要的工業基地和高新技術產業的發展區域，非常“接地氣”的典型中國式開發區的氛圍，更嘈雜更擁擠，也更像中國城市。總的說來城市界面和園區相比有比較大的差距，但是由于這幾年一直在“退二進三”把一些廠區搬走，整體的界面有很大的改善。第一梯隊：獅山；第二梯隊：科技城，太湖科學城；第三梯隊：滸關

5、吳中區：在蘇州市的西南部，山水相依，環境優美，是蘇州的生態宜居區。區域內各個板塊聯系緊密度太差。第一梯隊：太湖新城；第二梯隊：城南，甪直，木瀆；第三梯隊：尹山湖，胥口、太湖度假區。

6、相城區：是蘇州的新興發展區域，交通便利，基礎設施完善，擁有高鐵新城等重要的交通樞紐和產業園區，吸引了大量企業和人才的聚集。第一梯隊：高鐵新城，元和（中央公園）；第二梯隊：活力島，黃埭；第三梯隊：蠡口，望亭，陽澄湖

7、吳江區：位于蘇州市的南部，緊鄰太湖，是蘇州的制造業基地之一，同時也是重要的物流和貿易中心，第一梯隊：吳江太湖新城；第二梯隊：花港，運東；第三梯隊：盛澤等鄉鎮區域。

8、蘇州工業園區：不用多說。預算足夠的前提下，優先級肯定是最高的。但是目前在比較核心的區域只有二手房可以選擇，這些項目在戶型、居住的舒適還有得房率等各個維度上來說是和新房沒辦法相比的，關鍵是價格也是天花板級別的。而新房有相對核心的區域還有零星一些項目，但是基本都是要搖號加錢才能買到的，普通人去基本上過去是陪跑的多，而園區的外圍區域對于地緣客戶以及投資客戶來說也是相當不錯的選擇。第一梯隊：湖西，雙湖；第二梯隊：玲瓏，湖東；第三梯隊：獨墅湖高教區，婁葑、青劍湖，勝浦

9、不建議購買：北橋、東橋、望亭、光福、東山、臨湖、橫涇、汾湖、同里、周莊、用直古鎮、太平，漕湖、陽澄湖、胥口等等。

常熟市、張家港、昆山市、太倉市，這幾地方雖然屬于蘇州代管，但其實樓市分析并不屬于蘇州，比如昆山和太倉基本是圍繞著上海的衛星城概念。但這些城市我也放在資料包里面。

篇幅有限，今天先講到這里，想把蘇杭講透一篇文章不夠，起碼得好幾萬字，所以更多是每個人帶著自己的問題，尋找準確的答案。 大家可 以到星球提問，星球關于什么房子能買，什么地段有價值，都會有詳細的解釋。

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