什么是重要的樓市紅利？

答案就藏在深圳安居房項(xiàng)目中，尤其是核心區(qū)項(xiàng)目——漢京山樾灣花園。

它是即將絕版的可上市流轉(zhuǎn)的保障性住房，十年后補(bǔ)差價(jià)和商品房一樣。

它是南山唯一在售的安居房，大部分安居房分散在非核心區(qū)和偏遠(yuǎn)地帶。

它更是位于前海媽灣的超級(jí)稀缺安居房項(xiàng)目，價(jià)格僅為商品房的5折。

令人詫異的是，市場(chǎng)上對(duì)該項(xiàng)目的評(píng)價(jià)卻略顯“負(fù)面”，說(shuō)是賣得不理想，事情的真實(shí)情況又是怎樣的？

01

“滯銷”還是“熱銷”？

近期，關(guān)于漢京山樾灣花園的銷售情況，市場(chǎng)上出現(xiàn)了不少爭(zhēng)議。

一些文章報(bào)道稱該項(xiàng)目“滯銷”，聲稱“4900套房源開(kāi)盤(pán)至今僅去化1177套”，甚至以“打4-5折的保障房居然大滯銷”等標(biāo)題吸引眼球。

然而，這些“滯銷”的論調(diào)似乎與深圳核心區(qū)保障性住房的一貫表現(xiàn)大相徑庭。

讓我們看看近期其它項(xiàng)目的銷售數(shù)據(jù)：

• 前海人才房深業(yè)云海灣：10896人爭(zhēng)搶718套房源，兩天即告售罄；11月14日，1406戶搶22套房，純拼運(yùn)氣
• 蛇口人才房深鐵熙府：1001套兩房單位全部售罄，單日銷售總額突破50億（三房因申購(gòu)門(mén)檻較高未納入統(tǒng)計(jì)）
• 寶中人才房天健和郡府：首輪配售中，2975戶申購(gòu)家庭爭(zhēng)奪598套房源，其中152套兩房產(chǎn)品全部售罄，446套三房產(chǎn)品售出211套

關(guān)鍵在于購(gòu)房群體的差異：人才房面向全市購(gòu)房者銷售，而安居房的銷售對(duì)象僅限于安居房輪候庫(kù)內(nèi)的18萬(wàn)戶家庭。

以山樾灣4.2萬(wàn)/平米的均價(jià)來(lái)看，輪候庫(kù)中的潛在購(gòu)房者要么已購(gòu)入商品房，要么受限于當(dāng)前購(gòu)買力，還有一部分人則持觀望態(tài)度。加之輪候庫(kù)已關(guān)閉，無(wú)法吸納新的購(gòu)房需求，這就解釋了為何山樾灣的銷售速度不及人才房項(xiàng)目。

因此，所謂的“滯銷”論調(diào)更像是為博取流量的過(guò)度解讀，并不能真實(shí)反映項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值。

并且從數(shù)據(jù)上看，山樾灣仍是今年賣得最好的保障性住房，一年銷售1177套，接近第二名（395套）的3倍。

擁有好地段、好品質(zhì)和好價(jià)格的項(xiàng)目，永遠(yuǎn)是不愁賣的，只不過(guò)是賣得快或慢的問(wèn)題。

02

“撿漏”的機(jī)會(huì)來(lái)了！

打開(kāi)鏈家APP，查詢山樾灣花園旁邊的項(xiàng)目——佳兆業(yè)前海廣場(chǎng)，10月掛牌均價(jià)約9.8萬(wàn)/㎡，10月成交均價(jià)約9萬(wàn)/㎡。

而山樾灣花園首付約39萬(wàn)起，均價(jià)僅4.2萬(wàn)/㎡，相比于商品房，每平米能省4萬(wàn)多元，一套房最高能省下400多萬(wàn)，這難道不是“撿漏”的機(jī)會(huì)？

深圳放開(kāi)非核心區(qū)限購(gòu)后，外地客涌入，深圳新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.1%，結(jié)束了連續(xù)多月的環(huán)比下跌觸底反彈，前海寶中幾乎無(wú)房可賣。

深圳目前已取消商品房限價(jià)，核心區(qū)有限價(jià)的商品房賣一套少一套，5折安居房更是“限價(jià)房中的限價(jià)房”，是最后的紅利。

11月11日，深圳公積金政策迎來(lái)重大升級(jí)，特別利好保障性住房購(gòu)買者。

新政策設(shè)置三檔貸款額度上浮條件：首套房、二孩及以上家庭各可上浮40%，購(gòu)買保障性住房可額外上浮20%。三項(xiàng)條件疊加最高上浮100%，一個(gè)家庭若同時(shí)滿足這些條件，最高可獲220萬(wàn)元公積金貸款。

而且山樾灣花園的產(chǎn)品品質(zhì)不輸商品房，項(xiàng)目背靠小南山，內(nèi)部規(guī)劃約5萬(wàn)㎡園林休閑空間、8大主題活動(dòng)區(qū)，以及建面約1.9萬(wàn)㎡公建配套。

小區(qū)配套幼兒園已確定為南山區(qū)排名第一的機(jī)關(guān)幼兒園，配套的九年一貫制學(xué)校被正式命名為“山樾灣學(xué)?！?，充分體現(xiàn)了政府對(duì)該項(xiàng)目的重視程度。

這種地段、配置，是90%的商品房都達(dá)不到的。

前海作為深圳最具發(fā)展?jié)摿Φ钠瑓^(qū)，是大灣區(qū)的核心引擎，其區(qū)域交通、產(chǎn)業(yè)布局、人才匯聚等優(yōu)勢(shì)日益凸顯。山樾灣是以最低成本入住前海的絕佳機(jī)會(huì)，讓業(yè)主能夠充分享受城市發(fā)展紅利，可遇不可求。

03

一旦政策調(diào)整，機(jī)會(huì)就更加珍貴

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，我們一定要明白一個(gè)道理：政策、規(guī)則不會(huì)一成不變，都是會(huì)跟隨著市場(chǎng)不斷調(diào)整變化的。

近期，國(guó)家明確提出對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量，“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，呵護(hù)樓市的態(tài)度非常明顯。北上廣深等大城市紛紛出臺(tái)樓市新政，大幅放松、甚至取消了限購(gòu)，這在幾年前是不敢想象的。

在這樣的背景下，作為重要的保障性住房類型，安居房政策也可能優(yōu)化、微調(diào)，以避免資源閑置，讓更多人早日改善居住條件。

類似的“政策微調(diào)”，在深圳保障房領(lǐng)域已有先例。

比如2023年8月，為了推動(dòng)人才房的銷售，增加了“第三、第四隊(duì)列”，讓更多居民可以申請(qǐng)人才房，允許3人家庭買3房，由此引發(fā)了人才房的熱銷。

如果安居房像人才房一樣增加申購(gòu)隊(duì)列，則會(huì)大大加快優(yōu)質(zhì)安居房的去化速度。放寬申購(gòu)后，庫(kù)外客戶也可以買，庫(kù)內(nèi)家庭的機(jī)會(huì)就更珍貴。

據(jù)了解，目前深圳安居房的總存量（包含已經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)、尚未上市的）也不過(guò)2萬(wàn)來(lái)套，在核心區(qū)的就更為有限。

不管怎樣，這項(xiàng)政策帶給原輪候庫(kù)家庭的紅利可能會(huì)很快消失，一旦安居房申購(gòu)規(guī)則出現(xiàn)松動(dòng)，可能一夜之間改變這類房屋的供求關(guān)系。對(duì)于有意向申請(qǐng)安居房的人才來(lái)說(shuō)，密切關(guān)注政策動(dòng)向，及時(shí)把握機(jī)會(huì)顯得尤為重要。