前幾天還有個讀者在評論區留言，問上海什么時候取消普通住房和非普通住房標準，今天它就來了。

　　上海今天正式宣布：

　　1、取消普通住房和非普通住房標準。

　　2、取消個人轉讓非普住房以轉讓收入的2%收個稅的規定。（相當于個稅核定征收稅率統一為1%）

　　3、落實契稅新政：購買首套房、二套房，140平及以下，契稅1%；140平以上的，首套房契稅1.5%，二套房契稅2%。

　　這也就意味著，自此以后，上海沒有了“豪宅稅”，所有住宅滿2年就免增值稅。

　　這條措施主要影響的是144平以上房子的交易，相當于給在上海買改善房和豪宅的富人群體減輕了購房成本，普通剛需客戶不受啥影響。

　　上海也是一線城市中第一個取消普住和非普標準的，近幾周內北廣深預計也很快會跟上。

　　自9月末新一輪救市以來，上海的樓市開始火爆起來了，最為明顯的信號就是：交易量大幅上漲，同時房價環比出現微漲。

　　據統計局的數據，上海10月新房價格環比上漲0.3%，同比上漲5%；二手房價格環比上漲0.2%，但同比依然下跌6.7%。

　　成交量方面，10月份上海新房成交9524套，環比上漲21.09%；二手房成交2.43萬套，環比上漲52.90%。

　　成交量上漲，短期內看房的人會變多，比如原來1套房可能1天只有1組客戶來看，現在可能變成5組10組。

　　這種情況下，很多房東的心理價位會上升，議價空間會縮小。最近上海有些小區就出現了這種情況，有些房源甚至出現微漲。

　　但這并不意味著上海房價就要大漲了。

　　翻看歷史，幾乎每一輪刺激以后，上海的成交量都有一波上漲，隨后持續1-2個月便跌落低谷。

　　比如今年的517新政，上海出臺了首付降到兩成，外地人買房社保門檻放松、支持企業無限購買老破小租給員工等政策。

　　隨后5-6月，上海房子的成交量出現一波猛漲。6月份，上海二手房成交達到2.63萬套，比10月份還多，環比上漲41.10%。

　　但隨后3個月二手房成交量就快速滑落。9月份，上海二手房成交降到1.59萬套，降至低谷。

　　本次9月末到現在的市場情況，和517那輪有點像，成交量在大招出臺后就打雞血飆升。

　　當然結果估計也和517類似，即雞血的興奮勁過去，成交量就下來了。

　　為啥這么說？原因有幾點。

　　一是本次實質落地的措施力度和517那輪差不多，甚至不如。

　　本輪的樓市放松措施主要包括：

　　1、放松外環限購，外地人買房社保門檻從3年降到1年；

　　（517：外地戶口買房社保門檻主城區5年變3年，郊區3改2，臨港新城1年）

　　2、首套房最低首付比例降至15%，二套降至25%；

　　（517：首付降到20%，支持企業購買小戶型二手房（2000年前竣工、70平及以下）租給員工，不限套數）

　　3、個人對外銷售住房增值稅征免年限從5年調整為2年；

　　4、今天的取消普住與非普限制，取消“豪宅稅”。

　　在降首付、松限購方面，本次和517那輪力度差不多。

　　但5月份上海有個重磅的措施是支持企業無限買小戶型二手房，相當于縮小版的政府收房，能有助于降庫存。

　　總體來看上海這輪實質的樓市政策力度不如5月份。

　　靠刺激起來的樓市，必將會因為失去刺激而冷淡，效果就像吃偉哥一樣。

　　二是目前上海庫存仍然很多，供過于求的局面未改變。

　　二手房掛牌量在23.9萬套左右，新增掛牌量每月仍有6-7萬套，去化周期將近1年。

　　大量的庫存，并且每月的掛牌量遠大于成交量，這就意味著上海的庫存會很難快速消化。

　　經濟學告訴我們，供求決定價格。供過于求的情況下，房東為了快速賣房，勢必就會相互競爭，價低者先賣出，這便是買方市場。

　　房子庫存總體供過于求，房價就不可能是上漲趨勢。

　　實際上，10月份上海二手房的房價，相比于去年同期，還是下跌了6.7%。

　　這說明今年上海的樓市比去年是在下跌的。

　　最后，無論是從租售比、房價收入比角度來看，上海的房價依然是有泡沫的。

　　在經濟和產業沒有大幅增長，居民收入水平沒有明顯上漲的情況下，房價上漲是沒有購買力基礎的。

　　對于買房者，現在最好的策略還是等，如果是近期買，可以等這波小行情過去，市場回歸冷淡，再下手。