已經(jīng)在為年底沖KPI了？

沒錯(cuò)，說的就是豐臺(tái)，說的就是豐臺(tái)樓市。

豐臺(tái)今年賣地，二、三、四環(huán)齊上陣，北京賣地限價(jià)這么多年也是在豐臺(tái)這兒開了口子，好不熱鬧；新房項(xiàng)目也是前浪還沒到沙灘上，后浪已經(jīng)拍過來了，新房庫存也依然穩(wěn)定在全京城的前三。

不知道你們感受到?jīng)]？今年的豐臺(tái)樓市，就給人一種著急忙慌的感覺。

包哥著實(shí)想問問，豐臺(tái)到底在急什么？

關(guān)于豐臺(tái)地塊拍賣，關(guān)于豐臺(tái)新房項(xiàng)目，關(guān)于豐臺(tái)的規(guī)劃發(fā)展，你都有啥想分享的，歡迎加包哥微信，咱們私下吐吐槽去。

先說說到現(xiàn)在為止的豐臺(tái)土拍情況。

截至今天（11月19日），豐臺(tái)已經(jīng)成功出讓5塊住宅用地，總成交金額166.665億。

這5塊地分別是年初1月4日出讓的大瓦窯板塊的中建和頌九里、京能西賢府，羊坊的中建壹品花香壹號(hào)3塊地，還有時(shí)隔9個(gè)多月，在10月底出讓的三環(huán)金茂東鐵營地塊和四環(huán)金隅豐科園地塊。

豐臺(tái)2024年土拍項(xiàng)目分布

豐臺(tái)到目前166個(gè)小目標(biāo)的賣地戰(zhàn)績，還不及2023年的一半。

北京2023年各區(qū)域賣地成交信息

2024年還有40多天就過完了，豐臺(tái)顯然不能就這樣，也不能允許自己就這樣結(jié)束這一年。

所以，它祭出了新宮“回鍋肉”地塊和萬泉寺“不限價(jià)”地塊，一個(gè)起始價(jià)24.32億，一個(gè)起始價(jià)則直接超過110億。

包哥大概算了一下，這兩塊地即使底價(jià)成交，也會(huì)讓豐臺(tái)土地拍賣的總成交金額突破300億大關(guān)。

300億重要嗎？或許對(duì)于豐臺(tái)來說，重要。

先是豐臺(tái)新宮NY030地塊，準(zhǔn)備11月29日開拍。

新宮地塊具體位置

新宮地塊原計(jì)劃是在9月20日就拍的，結(jié)果“因故”終止出讓。

這次地塊變“回鍋肉”，地塊信息也發(fā)生了變化，可以說是大幅度調(diào)整了地塊參數(shù)。

原本NY030地塊，就分為南北兩塊整體出讓，這次只先出讓其中的的一塊，土地面積從原來的5.39萬方下降至3.04萬方。

新宮地塊具體參數(shù)

地塊起始價(jià)也由原來的52億下降一半多，到只有24億出頭。

甚至豐臺(tái)為了把這塊地賣出去，地塊的容積率都由原來的2.5直接降到了2.0。

但這塊地延期的時(shí)候，包哥就收到好多鐵子吐槽，北側(cè)醋廠影響太大。

再就是萬泉寺地塊。

這是豐臺(tái)今年最值錢的地塊，地塊起拍總價(jià)直接高達(dá)110.54個(gè)小目標(biāo)。

環(huán)線位置很好，南三環(huán)以里，到二環(huán)的直線距離只有1.7公里。還有就是萬泉寺0024地塊北邊直線距離六七百米就是麗澤商務(wù)區(qū)，這一片是豐臺(tái)多重點(diǎn)發(fā)展了很多年的區(qū)域，實(shí)打?qū)嵉?0W+豪宅區(qū)。

萬泉 寺 地塊具體位置

萬泉寺地塊自身沒什么配建要求，但建筑控制高度達(dá)到80米，還有就是容積率高達(dá)2.8。

萬泉 寺 地塊具體參數(shù)

目前包哥收到的對(duì)于0024地塊的詬病主要是地塊東南側(cè)有3條鐵軌交匯，擔(dān)心后期噪音問題會(huì)很大。

這個(gè)地塊還有一點(diǎn)非常受關(guān)注，就是萬泉寺地塊不再限制地價(jià)，也不再限制住宅銷售指導(dǎo)價(jià)。

什么意思？就是豐臺(tái)萬泉寺地塊，重新把定價(jià)權(quán)交給市場(chǎng)，地價(jià)只要有人競(jìng)拍就不不限制上限價(jià)，真正實(shí)現(xiàn)“價(jià)高者得”。

后期住宅銷售方面，也不會(huì)再限制指導(dǎo)價(jià)，夸張點(diǎn)說就是“想賣多少錢賣多少錢”。

萬泉寺地塊的土拍規(guī)則調(diào)整，確實(shí)是一個(gè)積極的信號(hào)。它可能意味著，北京樓市延續(xù)了8年的限價(jià)，終于要結(jié)束了。

規(guī)自委官方也表示，這是“9·30新政”后北京市主動(dòng)適應(yīng)市場(chǎng)變化和發(fā)展需求采取的積極舉措。

你看，北京樓市真是什么“新鮮事兒”都發(fā)生在豐臺(tái)。

包哥為什么總說豐臺(tái)急，除了它著急完成土拍任務(wù)，還在于它新房項(xiàng)目也是著急入市。

先說說豐臺(tái)最近的新項(xiàng)目信息，就是金茂在上個(gè)月23號(hào)拿的東鐵營地塊。

金茂新地塊具體位置

前兩天的11月15日，金茂就公布了項(xiàng)目案名，并不是大家盛傳的“金茂府三期”，而是從未在北京出現(xiàn)過的璞系產(chǎn)品。

具體案名叫“金茂璞逸豐宜”，講真這名字是真的拗口，包哥電腦輸入法都得適應(yīng)好久。

金茂的璞系產(chǎn)品，目前在一線城市沒有代表作，有兩個(gè)項(xiàng)目一個(gè)在西安，一個(gè)在成都。

不是金茂府三期，誰失望了我不說。

從目前地塊的公示文件看，北地塊容積率只有1.9，規(guī)劃了8棟5-16層住宅，南地塊容積率2.7，規(guī)劃了6棟14-18層住宅。

圖源金茂東鐵營地塊規(guī)劃文件

金茂璞逸豐宜項(xiàng)目更新案名后兩天，就開放了三大城市展廳，就整個(gè)一迅速。

不愧是在豐臺(tái)的新房項(xiàng)目。

而說到豐臺(tái)的新房項(xiàng)目，那可真是卷，就像包哥開頭說的那樣“前赴后繼”。

據(jù)包哥不完全統(tǒng)計(jì)，豐臺(tái)目前主力在售的新房項(xiàng)目，接近30個(gè)。

而且豐臺(tái)新房的每個(gè)熱門區(qū)域，基本上都會(huì)有競(jìng)品項(xiàng)目存在，比如諸神亂戰(zhàn)的大瓦窯板塊，南中軸輻射的大紅門板塊，還有公園IP的南苑板塊，就連最南邊的羊坊都有倆項(xiàng)目貼面競(jìng)爭，每個(gè)區(qū)域都有那么一撮新盤。

豐臺(tái)主力在售新房項(xiàng)目分布

豐臺(tái)新房市場(chǎng)2024年前10月一共成交2470套房子，平均每月去化247套。

但整個(gè)2023年，豐臺(tái)總共成交了5265套房，月均去化438套。

沒有對(duì)比就沒有傷害，豐臺(tái)今年前10個(gè)月的新房成交連去年12個(gè)月的一半都沒有，只有不到47%。

而且包哥還拿到一個(gè)數(shù)據(jù)，就是豐臺(tái)現(xiàn)在新房的庫存量接近10000套，按照現(xiàn)在的去化速度，至少還需要40個(gè)月，也就是3年多的時(shí)間才能消耗完畢。

這去化速度，也難怪豐臺(tái)著急。

重要的是，接下來，豐臺(tái)新地塊如果成功出讓，這意味著豐臺(tái)又會(huì)有一批新項(xiàng)目入市。

除了已經(jīng)公布案名的金茂璞逸豐宜外，金隅豐科園項(xiàng)目也馬上就有動(dòng)靜，還有萬泉寺新地塊和新宮新地塊，這四個(gè)新項(xiàng)目未來入市的住宅面積將會(huì)有：

6.98萬平+5.4萬平+17.83萬平+6.08萬平=36.29萬平

這36萬多平住宅供應(yīng)，如果按照套均140平米計(jì)算，都得有接近2600套房子。

按照豐臺(tái)新房現(xiàn)在的去化情況，豐臺(tái)主力在售的新房項(xiàng)目只會(huì)越變?cè)蕉唷?/p>

這下你明白包哥開頭說的“前浪還沒到沙灘上，后浪已經(jīng)拍過來了”，是個(gè)什么情況了吧。

而且說實(shí)話，因?yàn)樨S臺(tái)的環(huán)線優(yōu)勢(shì)，就注定了他區(qū)域內(nèi)的新房，不會(huì)太便宜。

但豐臺(tái)為了去庫存，開發(fā)商為了快速回款，都已經(jīng)在明里暗里調(diào)低價(jià)格了，包哥之前也分析過：

在越來越多的庫存積壓在那兒，在越來越貴的人工成本 擺在那兒 ， 豐臺(tái)著急 是情理之中的事兒 ， 新房 價(jià)格調(diào)低 也 不再是什么新鮮事兒 。

但有拿地成本卡在那兒，誰也不會(huì)虧本賣，只是讓利掙得少點(diǎn)而已，而我們能做的就是在開發(fā)商“良心發(fā)現(xiàn)”后，以一個(gè)合理的價(jià)格入手自己想要的房子，降低當(dāng)“冤大頭”的幾率。

還有一個(gè)利好，就是昨天深夜，北京出政策取消了普宅非普宅標(biāo)準(zhǔn)。

要點(diǎn)如下：

1. 取消普宅非普標(biāo)準(zhǔn)后，滿兩年的住房出售，一律免征增值稅；

2. 不滿兩年的，按照5%全額繳納增值稅；

3. 購買首套140平方米以下住房，契稅按1%征收；140平方米以上，契稅按1.5%征收；

4. 購買二套住房，140平方米以下的，契稅稅率為1%，140平方米以上的，契稅稅率為2%。

這政策，對(duì)于盡是140平產(chǎn)品，總價(jià)千萬“豪宅”的豐臺(tái)新房是一個(gè)好處，因?yàn)樗軐?shí)打?qū)崕湍闶€(gè)幾十萬。

具體省多少，私信包哥，我?guī)湍闼恪?/p>

關(guān)于豐臺(tái)新房，你還有什么想知道的？或者你對(duì)哪個(gè)項(xiàng)目非常感興趣，都先加包哥微信，咱們私下就專門分析這一個(gè)項(xiàng)目，給它嚼碎了。

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