已經(jīng)在為年底沖KPI了？

沒錯，說的就是豐臺，說的就是豐臺樓市。

豐臺今年賣地，二、三、四環(huán)齊上陣，北京賣地限價這么多年也是在豐臺這兒開了口子，好不熱鬧；新房項目也是前浪還沒到沙灘上，后浪已經(jīng)拍過來了，新房庫存也依然穩(wěn)定在全京城的前三。

不知道你們感受到?jīng)]？今年的豐臺樓市，就給人一種著急忙慌的感覺。

包哥著實想問問，豐臺到底在急什么？

關(guān)于豐臺地塊拍賣，關(guān)于豐臺新房項目，關(guān)于豐臺的規(guī)劃發(fā)展，你都有啥想分享的，歡迎加包哥微信，咱們私下吐吐槽去。

先說說到現(xiàn)在為止的豐臺土拍情況。

截至今天（11月19日），豐臺已經(jīng)成功出讓5塊住宅用地，總成交金額166.665億。

這5塊地分別是年初1月4日出讓的大瓦窯板塊的中建和頌九里、京能西賢府，羊坊的中建壹品花香壹號3塊地，還有時隔9個多月，在10月底出讓的三環(huán)金茂東鐵營地塊和四環(huán)金隅豐科園地塊。

豐臺2024年土拍項目分布

豐臺到目前166個小目標(biāo)的賣地戰(zhàn)績，還不及2023年的一半。

北京2023年各區(qū)域賣地成交信息

2024年還有40多天就過完了，豐臺顯然不能就這樣，也不能允許自己就這樣結(jié)束這一年。

所以，它祭出了新宮“回鍋肉”地塊和萬泉寺“不限價”地塊，一個起始價24.32億，一個起始價則直接超過110億。

包哥大概算了一下，這兩塊地即使底價成交，也會讓豐臺土地拍賣的總成交金額突破300億大關(guān)。

300億重要嗎？或許對于豐臺來說，重要。

先是豐臺新宮NY030地塊，準(zhǔn)備11月29日開拍。

新宮地塊具體位置

新宮地塊原計劃是在9月20日就拍的，結(jié)果“因故”終止出讓。

這次地塊變“回鍋肉”，地塊信息也發(fā)生了變化，可以說是大幅度調(diào)整了地塊參數(shù)。

原本NY030地塊，就分為南北兩塊整體出讓，這次只先出讓其中的的一塊，土地面積從原來的5.39萬方下降至3.04萬方。

新宮地塊具體參數(shù)

地塊起始價也由原來的52億下降一半多，到只有24億出頭。

甚至豐臺為了把這塊地賣出去，地塊的容積率都由原來的2.5直接降到了2.0。

但這塊地延期的時候，包哥就收到好多鐵子吐槽，北側(cè)醋廠影響太大。

再就是萬泉寺地塊。

這是豐臺今年最值錢的地塊，地塊起拍總價直接高達(dá)110.54個小目標(biāo)。

環(huán)線位置很好，南三環(huán)以里，到二環(huán)的直線距離只有1.7公里。還有就是萬泉寺0024地塊北邊直線距離六七百米就是麗澤商務(wù)區(qū)，這一片是豐臺多重點發(fā)展了很多年的區(qū)域，實打?qū)嵉?0W+豪宅區(qū)。

萬泉 寺 地塊具體位置

萬泉寺地塊自身沒什么配建要求，但建筑控制高度達(dá)到80米，還有就是容積率高達(dá)2.8。

萬泉 寺 地塊具體參數(shù)

目前包哥收到的對于0024地塊的詬病主要是地塊東南側(cè)有3條鐵軌交匯，擔(dān)心后期噪音問題會很大。

這個地塊還有一點非常受關(guān)注，就是萬泉寺地塊不再限制地價，也不再限制住宅銷售指導(dǎo)價。

什么意思？就是豐臺萬泉寺地塊，重新把定價權(quán)交給市場，地價只要有人競拍就不不限制上限價，真正實現(xiàn)“價高者得”。

后期住宅銷售方面，也不會再限制指導(dǎo)價，夸張點說就是“想賣多少錢賣多少錢”。

萬泉寺地塊的土拍規(guī)則調(diào)整，確實是一個積極的信號。它可能意味著，北京樓市延續(xù)了8年的限價，終于要結(jié)束了。

規(guī)自委官方也表示，這是“9·30新政”后北京市主動適應(yīng)市場變化和發(fā)展需求采取的積極舉措。

你看，北京樓市真是什么“新鮮事兒”都發(fā)生在豐臺。

包哥為什么總說豐臺急，除了它著急完成土拍任務(wù)，還在于它新房項目也是著急入市。

先說說豐臺最近的新項目信息，就是金茂在上個月23號拿的東鐵營地塊。

金茂新地塊具體位置

前兩天的11月15日，金茂就公布了項目案名，并不是大家盛傳的“金茂府三期”，而是從未在北京出現(xiàn)過的璞系產(chǎn)品。

具體案名叫“金茂璞逸豐宜”，講真這名字是真的拗口，包哥電腦輸入法都得適應(yīng)好久。

金茂的璞系產(chǎn)品，目前在一線城市沒有代表作，有兩個項目一個在西安，一個在成都。

不是金茂府三期，誰失望了我不說。

從目前地塊的公示文件看，北地塊容積率只有1.9，規(guī)劃了8棟5-16層住宅，南地塊容積率2.7，規(guī)劃了6棟14-18層住宅。

圖源金茂東鐵營地塊規(guī)劃文件

金茂璞逸豐宜項目更新案名后兩天，就開放了三大城市展廳，就整個一迅速。

不愧是在豐臺的新房項目。

而說到豐臺的新房項目，那可真是卷，就像包哥開頭說的那樣“前赴后繼”。

據(jù)包哥不完全統(tǒng)計，豐臺目前主力在售的新房項目，接近30個。

而且豐臺新房的每個熱門區(qū)域，基本上都會有競品項目存在，比如諸神亂戰(zhàn)的大瓦窯板塊，南中軸輻射的大紅門板塊，還有公園IP的南苑板塊，就連最南邊的羊坊都有倆項目貼面競爭，每個區(qū)域都有那么一撮新盤。

豐臺主力在售新房項目分布

豐臺新房市場2024年前10月一共成交2470套房子，平均每月去化247套。

但整個2023年，豐臺總共成交了5265套房，月均去化438套。

沒有對比就沒有傷害，豐臺今年前10個月的新房成交連去年12個月的一半都沒有，只有不到47%。

而且包哥還拿到一個數(shù)據(jù)，就是豐臺現(xiàn)在新房的庫存量接近10000套，按照現(xiàn)在的去化速度，至少還需要40個月，也就是3年多的時間才能消耗完畢。

這去化速度，也難怪豐臺著急。

重要的是，接下來，豐臺新地塊如果成功出讓，這意味著豐臺又會有一批新項目入市。

除了已經(jīng)公布案名的金茂璞逸豐宜外，金隅豐科園項目也馬上就有動靜，還有萬泉寺新地塊和新宮新地塊，這四個新項目未來入市的住宅面積將會有：

6.98萬平+5.4萬平+17.83萬平+6.08萬平=36.29萬平

這36萬多平住宅供應(yīng)，如果按照套均140平米計算，都得有接近2600套房子。

按照豐臺新房現(xiàn)在的去化情況，豐臺主力在售的新房項目只會越變越多。

這下你明白包哥開頭說的“前浪還沒到沙灘上，后浪已經(jīng)拍過來了”，是個什么情況了吧。

而且說實話，因為豐臺的環(huán)線優(yōu)勢，就注定了他區(qū)域內(nèi)的新房，不會太便宜。

但豐臺為了去庫存，開發(fā)商為了快速回款，都已經(jīng)在明里暗里調(diào)低價格了，包哥之前也分析過：

在越來越多的庫存積壓在那兒，在越來越貴的人工成本 擺在那兒 ， 豐臺著急 是情理之中的事兒 ， 新房 價格調(diào)低 也 不再是什么新鮮事兒 。

但有拿地成本卡在那兒，誰也不會虧本賣，只是讓利掙得少點而已，而我們能做的就是在開發(fā)商“良心發(fā)現(xiàn)”后，以一個合理的價格入手自己想要的房子，降低當(dāng)“冤大頭”的幾率。

還有一個利好，就是昨天深夜，北京出政策取消了普宅非普宅標(biāo)準(zhǔn)。

要點如下：

1. 取消普宅非普標(biāo)準(zhǔn)后，滿兩年的住房出售，一律免征增值稅；

2. 不滿兩年的，按照5%全額繳納增值稅；

3. 購買首套140平方米以下住房，契稅按1%征收；140平方米以上，契稅按1.5%征收；

4. 購買二套住房，140平方米以下的，契稅稅率為1%，140平方米以上的，契稅稅率為2%。

這政策，對于盡是140平產(chǎn)品，總價千萬“豪宅”的豐臺新房是一個好處，因為他能實打?qū)崕湍闶€幾十萬。

具體省多少，私信包哥，我?guī)湍闼恪?/p>

關(guān)于豐臺新房，你還有什么想知道的？或者你對哪個項目非常感興趣，都先加包哥微信，咱們私下就專門分析這一個項目，給它嚼碎了。

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