本文首發(fā)拾榴詢財公眾號（2024年11月22日）

上個周末，重慶老友來南京采風，被石榴叔先拉到鐘山風景區(qū)拍了兩天照片，之后又一起去塔川賞秋。雖然天氣不給力，晨霧沒有看到，但柿子樹拍過癮了，中式美學的頂流。

一路上，聊得最多的，除了攝影旅游，就是房子。用他的話說，重慶的房子跌慘了，比南京還慘。

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他手下的一個員工，2020年在重慶定居，湊了100萬首付，貸了240萬，在江北嘴買了一套168平方的江景房。然而，重慶樓市2021年進入拐點之后，就持續(xù)下跌，去年更是加速，目前首付已經(jīng)跌沒了。

當然，這算比較好的，至少房子還能賣掉。重慶現(xiàn)在有大量房子根本賣不掉，新房庫存壓力山大，去化周期超20個月，遠高于上一輪2015年樓市低迷期。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2023年重慶住宅年銷售量已經(jīng)跌到2004年的水平。

再看二手房，重慶的去化周期在新一線城市中能擠進前三。目前主流交易平臺已經(jīng)查不到重慶樓市的各種數(shù)據(jù)，自媒體的報道也很少。通過某中介內(nèi)網(wǎng)我們了解到，今年1月初，二手房掛牌量就已經(jīng)達到29.1萬套，到11月中旬，這個數(shù)字飆升到34萬套，這個數(shù)字還在上漲。

在剛剛過去的金九銀十，重慶樓市也沒完全熱起來。

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我在2020年針對重慶來樓市寫過一篇文章《二手房爆裂，樓市的另一半真相》，當時數(shù)據(jù)就已經(jīng)不正常了。

一直以來，重慶這座城市充斥著大量的投機主義者，樓市自媒體特別發(fā)達，也是炒房大V的英雄冢，最早可以追溯到2010年。從兩江四岸到江北嘴，從宇宙中心照母山到中央公園，還有西永。從溫州炒房團，到后來的水庫歐神，都是打著飛的去重慶搶房。最讓我記憶猶新的是2017年2月水庫論壇發(fā)布了一篇文章《下一站，重慶》，提到“未來是哪里，未來是重慶”。這篇文章現(xiàn)在還能搜索到，邏輯是GDP和固定資產(chǎn)投資增長，然后喊出重慶會超過深圳，成為中國GDP第三大城，“北上深”變?yōu)椤氨鄙嫌濉钡目谔枴?/p>

事實呢？重慶根本并不具備炒房的先天條件。地形、氣候、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、居住人口特征，再加上收入偏低，決定了重慶就是個自住型城市。

首先重慶從來都不缺房子。一直以來，通過天量的土地供應(yīng)和天量的公租房（操盤手是時任市長黃奇帆），來應(yīng)對房價上漲（換個說法，就是讓市場供大于求）。截至2024年8月，重慶共建成58.3萬套公租房，住戶有140余萬人。公租房數(shù)量比北上廣深加起來都多，是全宇宙公租房最多的城市，關(guān)鍵是任何人都可以申請，沒有戶籍和收入限制。

與此同時，需要買房的人這幾年也在減少。重慶2023年全市常住人口為3194萬人，比上一年減少了21.91萬人，是四大直轄市中唯一負增長的城市，也是九個國家中心城市中唯一負增長的城市。這個數(shù)據(jù)再深挖，把出生人口和死亡人口單列，就會發(fā)現(xiàn)人口實際流出了11萬。

還有一個數(shù)據(jù)很容易被忽略，那就是重慶人均住房面積達46.1平方米（2022年重慶市統(tǒng)計局發(fā)布），已經(jīng)逼近發(fā)達國家標準（50個平方左右）。用老友的話說，重慶本地人根本不缺房子，改善需求也很弱，一方面夠住，另一方面怕跌。當然，老房子太難賣了。

這幾年市場需求一波是外圍進入主城區(qū)的，一波是遠郊進入中心城區(qū)的，所以成交均價和中位數(shù)持續(xù)在跌根據(jù)貝殼的統(tǒng)計，100萬以內(nèi)成交價占比已經(jīng)達到54%，200萬以內(nèi)占比達到81%。目前重慶的二手房房價是成都、西安、重慶，西部三巨頭里最低的，收入和高收入人群占比也是最低的。

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事實證明，任何炒作起來的概念都沒辦法長期支撐房價。

另外，便宜的東西，優(yōu)點只有便宜。

直到今天，還有很多從業(yè)人員認為，重慶是內(nèi)陸開放的高地，也是內(nèi)陸房產(chǎn)價值的洼地，下跌空間小、風險小、上漲空間大。

便宜就能買？便宜就能漲？便宜就能多賺？

在房地產(chǎn)上行期，這些牛吹多了別人會相信，但在下行調(diào)整期，也就只能自己騙自己了。沒有持續(xù)的購房者，熱度就會下降，越來越冷。只要真實入住率不上來，周邊配套就會延期。市場一旦不好，房價下跌，二手房流通性就會出現(xiàn)問題，炒房客現(xiàn)金流緊張，就有可能自砍一刀跑路。

根據(jù)統(tǒng)計，2023年全國各類法拍房源79.6萬套，相比2022年的58.3萬套猛增36.7%，排名前三的城市分別是，重慶、成都、鄭州。

重慶還能漲起來嗎？先消滅庫存，難度不亞于上天。

我們現(xiàn)在復(fù)盤這些城市是如何漲起來的，又是如何跌下去的，只為了不重蹈覆轍。當下樓市有兩個現(xiàn)象值得警惕，一是新房和二手房市場完全脫節(jié)，二是本地人不買房，外地人組團來搶房。他們的背后都是輿論在左右。所以同志們，一定要看數(shù)據(jù)呀！