內容摘要：原規劃海棠體育公園地塊盈浦街道一側公布流轉土地告示牌。附海棠體育公園項目深度分析。

近日，有讀者提供了一張在原規劃海棠體育公園地塊拍攝的一張照片。

該讀者還向我們咨詢道：

原來海棠公園的位置豎了這個牌子，請問是土地用途改變了嗎？

該照片內容為今年10月流轉土地告示牌，內容為：

土地權屬：上海青浦區盈浦街道南橫經濟合作社
土地所有權性質：南橫村農民集體土地
土地面積：133.71畝
土地流轉方：上海青浦新城發展（集團）有限公司

告示牌還特別提示，“嚴禁擅自改變農民集體土地用途。”

說實話，我們看到這幅告示牌有點詫異！

為什么海棠體育公園地塊至今還是“農民集體土地”性質呢？

我們來梳理一下。

壹

那么，何為農用地流轉呢？

根據《農村土地經營權流轉管理辦法》規定（下文簡稱《辦法》），農村土地經營權流轉，是指在承包方與發包方承包關系保持不變的前提下，承包方依法在一定期限內將土地經營權部分或者全部交由他人自主開展農業生產經營的行為。

值得一提的是，《辦法》還規定，土地經營權流轉不得損害農村集體經濟組織和利害關系人的合法權益，不得破壞農業綜合生產能力和農業生態環境，不得改變承包土地的所有權性質及其農業用途，確保農地農用，優先用于糧食生產，制止耕地“非農化”、防止耕地“非糧化”。

本次“流轉土地告示牌”內容說明了三點重要信息：

1、本次農用地流轉不改變原土地權屬關系，即本次流轉的133.71畝權屬依舊歸盈浦街道。

2、不得改變承包土地的所有權性質，即本次流轉地塊所有權性質依舊為盈浦街道南橫村農民集體土地。

3、不得改變承包土地的農業用途。

讀者上述問道，是不是土地用途改變了，其實恰恰相反，土地性質一直沒變，還是“農民集體土地”。

另外，《辦法》還規定，受讓主體按照分級審查審核規定，分別向鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門或者縣級以上地方人民政府農業農村主管（農村經營管理）部門提出申請，并提交流轉意向協議書、農業經營能力或者資質證明、流轉項目規劃等相關材料。

并于受理之日起20個工作日內作出審查審核意見。

而海棠體育公園現場的告示牌顯示，本次土地流轉受讓人為上海青浦新城發展（集團）有限公司，也就是原海棠體育公園的建設單位，為青浦區國資委直轄的“城投”公司。公開資料顯示，該公司經營范圍中唯一可能與“農業經營能力”搭上“關系”的就是“樹木種植經營”。

貳

我們再來看一下海棠體育公園項目。

原海棠體育公園項目規劃選址于青浦區青浦新城，東至青泰路，南至三分蕩路，西至丁家港，北至東橫港（詳見附圖）。

2020年05月，《青浦區新城西二單元19地塊體育公園新建工程項目》建議書批復。

同樣2020年05月，該項目還獲批了可行性研究報告（公布日期為2021年06月）。

2020年11月，該項目“建設項目用地預審與選址意見書”（滬青書(2020)BA310118202001118）正式批復。

該選址意見書顯示，項目擬選址位置：青浦區盈浦街道，東至青泰路，南至三分蕩路，西至丁家港，北至東橫港（詳見附圖），項目用地面積為159393.5平方米（約239畝）。

其批復依據為《上海市青浦區新城QPC1-0005單元（西二單元）控制性詳細規劃》。

這份選址意見書存在兩個“瑕疵”！

第一、青浦新城QPC1-0005單元，即西二單元控規是一份跨行政區劃規劃，包括了盈浦街道和朱家角鎮部分區域。而海棠體育公園項目地塊正好橫跨盈浦街道和朱家角鎮，板塊上均隸屬于青浦新城。

所以，該項目四至正確、嚴謹的表述應該為青浦區青浦新城，東至青泰路，南至三分蕩路，西至丁家港，北至東橫港。

第二、項目名稱“青浦區新城西二單元19地塊體育公園新建工程”，其中的“19地塊”，片區控規中沒有19地塊一說，應該為19街坊。該街坊由7幅地塊組成，用地面積合計195164平方米（約293畝）。

其中，19-05地塊規劃用地面積為150466平方米（約226畝），該地塊規劃指標備注欄寫著：體育、兒童公園。該地塊四至和面積與項目選址意見書指標基本一致。

故，綜上所述，原海棠體育公園項目地塊嚴謹來說應該為青浦區青浦新城西二單元19街坊19-05地塊。

叁

那么，問題來了，開篇告示牌流轉的盈浦街道南橫村農民集體土地為什么僅占地133.71畝。

這其實正是印證了我們上述說法，即海棠體育公園項目地塊為跨盈浦街道和朱家角鎮，這里的133.71畝，應該是指海棠體育公園項目地塊（19-05地塊）盈浦街道部分占地，不排除含19街坊該街道的其他地塊（詳見附圖）。

這意味著，可能同時還存在另外一份流轉土地告示牌，即海棠體育公園項目地塊（19-05地塊）朱家角鎮部分，同樣也不排除含19街坊該鎮的其他地塊。

肆

這對于周邊關注海棠體育公園項目的市民來說，是個壞消息！

根據《農村土地經營權流轉管理辦法》規定，受讓人，即上海青浦新城發展（集團）有限公司不得改變承包土地的農業用途。

也就是嚴格來說不能建除農業項目以外的項目類型。

這意味著，19-05地塊在流轉期內不能啟動建設海棠體育公園項目。

如需啟動建設海棠體育公園項目，必須完成項目用地農轉用征收報批手續。也就是辦理農業用地轉為建設用地的手續。

從目前來看，該地塊農轉用征收報批手續尚未批復。

當然，尚未批復自然不是因為辦理“農轉用”手續有多難！

關鍵是，海棠體育公園項目是否被排上日程。

伍

我們來回顧一下海棠體育公園項目暫停節點：

2021年6月，官方發布的《青浦區重大項目5月推進情況表》顯示，海棠體育公園項目正有序推進，當年5月目標任務為施工圖設計，實際進度是施工招標，說明當時的推進速度比計劃要快。

但同年10月發布的《青浦區重大項目9月推進情況表》顯示，9月目標任務為取得施工許可證辦理開工手續及開工，實際進度為項目施工招標暫緩。

也就是說，海棠體育公園項目原計劃于2021年9月正式動工的，但當年實際已暫緩了施工招標。

另外，取得施工許可證或開工，按照相關許可證批復條件，如果項目地塊涉及農民集體土地，必須要先于辦理農轉用報批手續。

這說明當時應該觸及過相關征地流程，只是項目暫定后報批也就暫緩了。

陸

那么，海棠體育公園項目會不會被取消呢？

官方在針對2022年6月的一次市民咨詢中回復提到，青浦新城西二單元19地塊公園項目，按照有關部門要求，優化實施方案，目前正在調整，暫緩實施。

上述針對海棠體育公園項目的措辭為“暫緩實施”，而非“取消”。

這點在2022年12月公示的《青浦新城單元規劃》中也得到了印證，該單元規劃顯示，19-05地塊區域依舊被保留了“公共綠地”用地性質。

那么，海棠體育公園項目預計何時啟動建設呢？

根據2023年發布的《青浦區政府性社會事業設施建設三年行動計劃（2023-2025）》顯示，海棠體育公園已明確延后，優先啟動上達中央公園項目（詳見附表）。

大家注意官方的措辭，這里使用了“延后”而非“取消”。

該《第四輪三年行動計劃》體育類重點項目（2023-2025）中顯示，海棠體育公園被列為了儲備項目。

如果按照優先啟動上達中央公園的定調，目前上達中央公園北園（濕地公園段）項目可研計劃年內批復，正式動工最快也要到2025年。

另外，就算上達中央公園北園（濕地公園段）2026年順利竣工，那么加上今年10月已啟用的南園（一期），上達中央公園竣工面積為242畝，僅占了上達中央公園規劃面積的32.6%。

如果按照目前上達中央公園的推進速度，該項目整體完工預計要綿綿延續至2030年左右。

不管怎么樣，海棠體育公園項目至少2025年不太可能會啟動。否則也不會拖了這么久，突然來個“土地流轉”。

值得慶幸的是，目前官方所有信源表述均為“暫緩”或“延后”，這至少說明海棠體育公園項目還在！

柒

我們來看一下，海棠體育公園項目19-05地塊現狀。

原海棠體育公園項目19-05地塊位于青浦新城未來城市樣板區集中建設區東側。

這里主要為19-05地塊盈浦街道一側。

這里為19-05地塊朱家角一側，現地塊內西側種滿了苗木。

19-05地塊南側的三分蕩路已基本完工，但尚未通車。

目前，三分蕩路已西延伸至青浦大道。

19-05地塊東南角的變電站（19-06地塊）已建成。

捌

2021年1月，《青浦新城西二單元19地塊體育公園》設計方案已公示，項目總用地面積約239畝，當時的規劃功能包含了室外健身設施、兒童游樂場、籃球場、滑板場、羽毛球乒乓球場、網球場、足球場和尾波劃水場等設施類型，與自然生態融為一體，集合各類運動場地和設施，具備體育健身、運動休閑、賽事經濟和娛樂休憩等多種功能。

2021年7月，《青浦新城西二單元19地塊體育公園新建工程“建設工程設計方案”》（滬青方(2021)DA310118202100653）獲批。

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資料：青浦區政府網、上海市政府網
編輯：大青浦房談