大家好，我是混哥！

　　研究生畢業于香港大學，擅長趨勢研判與資產投資。

　　大變局的烏卡時代，關注我的文章，幫你看清宏觀趨勢和財富真相!

　　作者|混哥

　　開篇先說觀點：2025年，中國商品房總銷售額會降至6萬億到6.5萬億

　　這也是文章標題，6萬億的由來！

　　那么，2025年中國商品房降至6萬億上下，對所有買房人而言，意味著什么？

　　01每年年尾，或者年初，我都會推演次年商品房的總交易量。

　　今年也不例外！

　　正式推演2025年商品房總銷售額之前，先和大家說說2023年、2024年連續兩年的情況~

　　——2023年

　　在2023年初，我預期2023年全年的交易總量大概在10萬億到11萬億

　　而后，統計局公布的2023年商品房交易總額是11萬億，剔除工抵房外，真實的市場成交量在10萬億。

　　2023年商品房的總成交量，我的推演的數據是準確的！

　　——2024年

　　我在2024年1月份的時候推演的2024年商品房總成交量是8萬億。

　　寫今天這篇文章的時候，我看了一下國家統計局的數據，截止于2024年10月份，商品房總銷售額是76855億元。

　　也就是7.68萬億！

　　按照過去10個月的成交額推算，2024年總成交額大概在8萬億到9萬億之間。

　　剔除工抵房的成交量，2024年的商品房總成交量大概在8萬億上下。

　　所以，2024年的銷售總額也推演對了。

　　文章看到這里，很多黑粉要說：呸，不過就是瞎貓撞到死耗子——蒙對了！

　　其實吧，銷售總額的預判本質上不算“預判”，而是數據推演！

　　之所以能推演正確，是基于我對房地產行業的了解、對未來趨勢的敏感性，所以：

　　如果只有一年準確，說明我是“瞎貓碰到死耗子——蒙對了”，可事實是[2023年、2024年連續兩年都是準確！]

　　所以，這是本事，不是運氣！

　　那么，我為什么每年都要推演次年的商品房銷售總額呢？

　　原因有二：

　　1、存量時代

　　雖然我一直看多樓市、看漲房價，但非常客觀的講，中國樓市的增量時代結束了。

　　什么是增量時代？

　　就是從2003年房地產被確定為中國支柱性產業，中國商品房總成交額持續攀升：

　　[在2023年成交總額是0.34萬億，2008年是2.5萬億、2015年是8.7萬億、2019年是15.9萬億、2021年是18.3萬億].

　　直至2021年，商品房總銷售額達到了巔峰的18.3萬億，房地產增量年代結束了。

　　我認為，從2022年到2035年，甚至更久遠的2050年，隨之而來的是中國樓市的存量時代；

　　那么，什么是存量時代？

　　是不是就是商品房銷售額不斷下降呢？

　　我告訴大家，存量時代有兩個特征：

　　第一個特征——

　　就是商品房銷售額不斷降低，直至保持在一個“量級的范圍內”，比如6萬億或則8萬億；

　　第二個特征——

　　就是二手房交易總套數大于新房成交總套數！

　　換句話說，我認為未來10年甚至20年，中國房地產的格局是以二手房成交量為主，新房成交量為輔！

　　所以，相對增量時代而言，存量時代就是未來10年或15年，中國商品房總成交不再增長，停留在一個區間范圍內。

　　正因為新房總量減少，所以二手房成交量

　　占比超過50%、甚至70%。

　　擔心大家不理解，舉例給大家說明。

　　2023年商品房成交5萬套、二手房成交18萬套。

　　新房僅僅是二手房總成交量的27%

　　2023年商品房成交8萬套、二手房成交18萬套。

　　新房僅僅是二手房總成交量的44%

　　從二手房和新房成交占比來看，上海和北京的房地產已經呈現存量格局！

　　事實上，從2019年開始，四個一線城市的房地產就已經呈現存量格局了。

　　比如，上海在2020年商品房成交7.2萬套，二手房卻成交了30萬套！

　　那么，一線城市房地產存量格局意味著什么？

　　卷，和漲跌沒有關系，就是特別卷！

　　英國是在1980年進入存量時代，美國是在1970年之后進入存量時代（成屋銷售），從這些國家進入存量時代的樓市行情看：

　　1、一二房的價格差距逐年拉大。

　　換句話說，二手房和新房的價格差距越來越大，新房的保值、增值特征更突出；

　　2、供需失衡

　　二手房價格雖然便宜但老，但新房供給少但貴，所以整個市場范圍內，真正的“好貨”很少。

　　這點大家想想美國、英國那些一百多年、二百多年很多老鼠的老房子就明白了！

　　這兩種特征，會帶來兩種社會現象：

　　就是貧民窟和城市內部格局分化。

　　我不知道大家是否還記得，我在之前就告訴過大家，我們之前的土拍是“摻沙子”模式

　　就是無論城市核心地段，亦或者郊區外圍，每一塊土地，必須包括保障房+商品房+寫字樓+商業幾種功能。

　　這帶來的好處就是：商品房的有錢人和沒錢的保障房人群“融合”了，最大限度的避免貧民窟的出現！

　　但現在的邏輯已經改變：

　　從2022年開始，我們取消了商品房土地的限價，也取消了商品房+保障房的融合的土拍模式。

　　從2022年開始，推出的土地不僅位置更好，也都是住宅用地，這帶來的后果只有一個：

　　非核心區的老舊房屋會加速貶值，最終，這些區域會成為貧民窟！

　　所以，在存量房時代，一線城市的很多老舊小區，即不能更新改造、也不能追趕新房，除了修修補補，只能等著價格逐年降低！

　　這點，大家想想日本的一戶建，再想想美國城市遠郊的小區，黑人為主的小區價格都很低.........

　　所以，存量房時代意味著普跌分漲的超卷!

　　也就是說，以前是做大蛋糕，所以大家都有“活路”，未來是‘分蛋糕’，是拼刺刀的。

　　有些房子還能賣得出去，有些房子則會爛大街.

　　之前很多人問我：老破小還能漲回來嗎，15年樓齡還值得買嗎？

　　我告訴大家，只要你所在的城市已經是二手房交易量大于一手房新房，呈現存量格局，那么大概率：

　　老舊房屋、20年以上的高層雙塔、單塔的高層，都會逐年貶值！

　　就算萬物皆漲，通貨膨脹來襲，這些“貨”也屬于“貨比貨得扔”的破玩意！

　　在貨幣超發與城市分化的背景下，隨便買房的邏輯已經發生了改變，資產配置推薦閱讀文章《》

　　02

　　截止目前，除了四個一線城市呈現存量格局外，像杭州、蘇州、武漢、長沙、鄭州、無錫、重慶、成都等城市仍然是新房主導的市場格局！

　　但二線城市中，南京、廈門也呈現二手房為主的存量房格局。而重慶、天津二手房與商品房成交量接近1:1。

　　換句話說，雖然中國樓市逐步進入了存量房時代，但中國各個地方城市的節奏卻各不相同。

　　文章看到這里，有伙伴要問：2025年，商品房總交易額6萬億，你是怎么計算出來的？

　　2024年1-10月，我國房屋新開工面積約61227萬平方米（約6.1億平方米），月均0.61億平方米。

　　用月均0.61億平方米x12個月計算，那么2024年的房屋新開工面積大概就是7.3億平方米上下。

　　而2023年我國全年房屋新開工面積約9.54億平方米，同比下跌了20.4%。

　　那么在2024年供地節奏進一步放緩的情況下，2025年開工建設的規模肯定會比2024年更少。

　　按照2024年新開工面積7.3億平方米預測值和2023年的開工縮量20.4%的幅度折算，

　　2025年新開工建設的規模在6億平米上下浮動！

　　這個數據，對未來樓市的影響有2點：

　　1、供應量

　　按照土地18個月的建設周期，2025年最大供應量在6億每平米，相比2024年土地總供應量減少25%；

　　換句話說，假設2025年成交量和2024年一樣，也有8萬億的購房需求，但2025年供應卻只有6萬億平米，

　　2、總額

　　基于土地供應限制，按照全國商品房銷售均價1萬元計算，那么2025年商品房總銷售額就是6萬億，僅為2021年巔峰時期的三分之一！

　　換句話說，從大趨勢維度，全國都已經超跌了

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　　03

　　最后，說幾點！

　　1、一個問題。

　　大家是否有想過，現在是3.0產品淘汰2.0產品，

　　那么未來老破舊、20年以上房齡的房子，銀行估值僅為新房的7折，然后按揭貸款需要5成首付呢？

　　換句話說，通過銀行貸款，讓所有老破舊、和存量房加速貶值呢？

　　大家不要忘記，3.0產品是如何淘汰2.0產品的！

　　來，給大家簡單舉個例子。

　　廣州之前的 2.0產品，售價5萬元/平米，100㎡的三房兩廳購入總價500萬！

　　現在3.0產品，只需要79㎡或者83㎡，就可以做三房兩廳，售價4萬元/平米，總價才320萬。

　　那么問大家：10年之后，你說哪種產品價格會上漲呢？

　　反之，沒有上漲的產品，是不是跌呢？

　　2、存量房時代

　　未來的樓市，會出現一條街A項目上漲、B項目跌的情況，所以大家買房要注意避坑！　　

　　老實做人，踏實寫文，不鼓吹，不煽動，讓你明白房產這回事！