文/謝逸楓

以下內容來源于老漢2024年12月初給政府相關部門、上市房企、證券投資和金融機構單位的內部講課的部分房地產市場形勢和趨勢分析內容，僅僅作為對2025年中國房地產市場形勢和走勢判斷的一部分內容。

當前市場新的變化，與2024年前10月、10月完全不一樣，11月的數據顯示，已經暴露出未來房地產新的動向，10月的市場作為9.29政策效果校驗、判斷一線城市核心城市核心區域和全國房地產市場筑底開始的分水嶺。

“4422221”一系列政策組合拳出臺后，2024年11月典型城市商品住宅成交面積、房價、土地成交面積、100強房企銷售業績和拿地情況、債務、交房、前10月庫存面積數據透露出，市場新的變化，預示著2025年房地產未來新的走向。

“4422221”房地產政策組合拳，分別為四個取消、四個降低、兩個展期、兩個暫停、兩個收儲、兩個增加（100萬套城市更新貨幣化、超4萬億元房地產項目白名單）、一個減稅（11月13日全國減稅大招）。

市場變化一：房地產政策未調整到位，未到天花板，房地產政策工具箱已經完全打開，市場不止，救市不止

截至目前，已經打出來一系列的房地產政策組合拳，一是四個取消（取消限購、取消限價、取消限售、取消普通住宅和非普通住宅標準）。二是四個降低（降低首付、降低商業貸款和公積金貸款利率、降低存量貸款利率、降低稅費負擔）。

三是兩個展期（商業經營性物業貸款和金融存量債務展期至2026年）。四是兩個暫停（暫停商品住宅用地和新房供應）。五是兩個收儲（3000億元收儲商品房存量用作保障性住房、收儲和收回收購空置土地）。

六是兩個增加（100萬套城市更新貨幣化安置（100萬套城中村和危舊房改造貨幣化安置，轉為購房需求，去庫存）、超4萬億元規模的房地產項目白名單，保交房）。七是一個減法（房地產減稅）。

房地產政策調整未到位，未到天花板，存在政策調整空間，不管是貨幣政策、財政政策、稅費政策、金融政策、信貸政策、經濟政策、戶籍政策、土地政策等，國家政策工具箱保留著很多政策可以使用。

按照政策組合拳的效果、時效（持續力），供需關系和基本面的修復及房地產出清程度來看，房地產政策工具箱已經完全打開。房地產政策未到天花板，未來新的政策大招，政策更寬松、更大力度。市場不止，救市不止。

建議加大需求側政策力度，取消北上深，海南限購等剩余限制措施。放開第三、四套商業和公積金房貸。一二線城市商業與公積金貸款二套首付降至15%，首套首付降至10%，商業與公積金及存量房貸的利率再下降20個基點-30個基點。

購買商品房的首套房取消合同印花稅、契稅、個人所得稅、增值稅。加快出臺、擴大城中村專項借款和100萬套城市更新貨幣化規模、擴大收儲存量房用作保障性住房與收回收購閑置土地的規模、金額、城市范圍和出臺落地機制等政策。

建議馬上對商業地產救市，低首付、低利率、低稅費。取消限個人購買的政策。納入房地產項目白名單。收儲納入商住房與公寓轉保障性住房及人才房、安置房。允許改變土地規劃用途作為住宅。銀行加大房企增量融資信貸支持等政策。

市場變化二：房地產政策時效斷斷續續，傳導性弱，影響房地產市場修復、影響市場止跌回暖路徑，組合拳大招政策落地機制待進一步完善

“4422221”房地產政策組合拳打出之后，全國房地產市場10月、11月除了房價因結構性因素導致上漲，單月一線和核心二線城市成交量回暖。全國核心指標多為跌幅收窄，少部分核心指標跌幅擴大，市場以邊際改善為主。

5.17、9.29、10月、11月四波房地產政策組合拳打出的前提條件，都是因為前一波房地產政策組合拳效果低于市場預期、時效的持續力不強。關鍵是供求關系、房地產出清、基本面、預期和信心及就業、收入修復緩慢，沒有根本性的好轉。

一是四個取消、四個降低的政策，少部分城市沒有全面落實，有部分城市只落實了部分政策，一定程度上影響政策的效果和時效（持續力）的作用。所以，加快落實已經出來的政策，才是重點。

二是兩個展期、兩個暫停、兩個收儲的政策，落實效果差，未達到市場預期。其中兩個暫停、兩個收儲政策落實不到10%，原因是缺乏政策組合拳落地機制，需要上面到地方再出具體的細則，進一步完善。

三是兩個增加（100萬套城市更新貨幣化、超4萬億元房地產項目白名單）及一個減稅政策，其中超4萬億元房地產項目白名單、一個減稅政策落實相對好，100萬套城市更新貨幣化政策暫時需要落地機制。

目前一線城市核心區域成交量率先筑底回暖，是非核心區和附近的城市被吸虹的政策效果。一線城市核心區的房地產市場火熱行情無法傳導到非核心區、附近城市，二線城市的核心的傳導性都是如此，全國大部分城市低迷。

房地產政策時效的持續力差，政策傳導性弱，市場短期內沒有起到立竿見影、一針見血的政策效果。最關鍵的是已經影響到市場止跌回暖路徑，全國房地產市場已經分割成支離破碎，城市分化、量價背離、一二手房倒掛。

前二輪市場止跌回暖路徑看，大規模貨幣、財政、行政、經濟政策刺激-成交量火爆（一線傳二線傳三四線城市）-經濟（GDP、固投、就業、收入）企穩-庫存和債務及預期快速修復-房價上漲-投資上升-土市火熱（搶地、地王、高地價）。

這輪房地產市場止跌回暖路徑看，局限性貨幣、財政、行政和經濟刺激政策-成交量回溫（一線二線核心區域點狀為主）-經濟（GDP、固投、就業率、收入）下行-庫存和債務及預期修復緩慢-房價下跌-投資下跌-土地市場低迷。

簡單說，就是房地產的政策傳導、市場傳導、成交傳導、房價傳導、投資傳導都是弱，即政策的持續力弱、政策傳導到市場預期弱、傳導到土地市場弱、成交量傳導到房價弱、房價傳導到投資弱，根源于政策組合拳的落地機制不完善。

當務之急是從上到下對“4422221”房地產政策組合拳的完善落地機制，其中打通政策的堵點和調整過度市場化影響政策落地，資金來源影響政策實施，政策的落實緩慢影響市場的筑底穩定性、效力的持續性。

一個減稅政策已經在2024年12月1日正式執行、落地。預計是兩個收儲、兩個暫停、兩個增加（100萬套城市更新貨幣化、超4萬億元房地產項目白名單）的落地機制政策和配套措施會在2025年實施，收儲、暫停、增加、減稅政策擴大規模。

2025年房地產市場能否企穩，存在懸念，可以確定的是房地產市場復蘇的路徑為先止跌，后企穩。其中一線和核心二線城市成交量、房價將完成止跌，能否企穩，要看政策落實和后續政策調整，成交量、房價上漲能否保持6個月以上。

市場變化三：房地產市場止跌回穩的政策規模、力度、范圍有限，政策落地機制不完善，效果和時效差及傳導差，房地產市場負向循環預期未全面逆轉。

調控和融資緊箍咒及疫后就業率、收入下降-成交量下降-房企債務爆雷-供應鏈爆雷-銀行信貸收縮-住房、庫存、土地供應過剩-需求萎縮-房價下跌-購房者預期悲觀和入市信心低迷、不愿意買房-房地產市場下行的房地產市場負向循環。

目前“4422221”房地產政策組合拳未全面逆轉房地產市場負向循環、未全面逆轉房地產市場負向循環預期，僅僅是起到房地產止跌的預期，并且只是暫時性的對一線城市核心區和二線城市核心區成交量、房價的止跌預期，但是未企穩。

自2021年下半年開始，房地產行業已經形成的“融資端收緊—信用風險—供應鏈風險-金融機構一致性信貸收縮行為—房企促回款打折銷售—購房者悲觀預期致使購買意愿下降—銷售進一步下行-商品房庫存和債務上升-的負向循環。

房地產市場負向循環與預期的修復緩慢，主要是五個方面原因。一是房地產增量融資緊箍咒沒有完全解除，三道紅線、房地產貸款集中制沒有取消，影響增量融資。二是三支利箭、三個不低于的增量融資政策無法落地，大多基本難產。

三是房地產出清（債務、庫存、交房）沒有結束，房企債務、庫存面積、交房面積和供應鏈的債務、面積過于龐大，短時間內無法出清。四是打破房地產市場負向循環與預期的收儲和城市更新貨幣化及暫停供應的政策大招缺乏落地機制。

五是國內經濟的下行壓力大，實體經濟、就業、收入及供應鏈、供求關系的修復不如預期，需要時間。簡單說當前的房地產問題，已經不是單純的房地產問題，還涉及到經濟、產業鏈、供應鏈、金融穩定性、就業、收入的問題。

2025年要打破房地產市場負向循環和預期，使房地產市場負向循環轉向正向循環，必須加快落實已經出來的一系列房地產政策組合拳，同時擴大政策的規模和金額及范圍，還要出新的房地產政策大招。

市場變化四：房地產出清不如預期，房企庫存端和債務端及交房端出清不如預期，需要加大已經出臺房地產的政策落地機制和新增增量、存量融資支持力度、規模、范圍

目前房地產出清（債務、庫存、交房）來看，債務、庫存、交房實際不到40%，完全不如市場預期，影響到市場止跌回穩路徑、負向循環修復，可謂是不得不注意。房地產出清過度，導致房地產市場超調，而救市的大招政策落地機制缺乏。

交房方面，截至2024年11月13日，全國保交房（已經賣出去未交房）已交付285萬套。2024年3.96億平方米保交房面積、396萬套房，只完成2.85億平方米、285萬套房，剩余18天要完成111萬套房，1.11億平方米的任務壓力大。

賣出去的無法交房面積（已經爛尾）非常龐大，超過3.5億平方米，這部分的保交房是無法在幾年內完成的。因為超4萬億房地產項目白名單覆蓋范圍和規模有限，況且納入的門檻和條件高，不在覆蓋之內。

未來幾年（2025年-2027年）全國保交房面積非常龐大，保交房面積年平均超過3億平方米，可謂是保交房的壓力大，意味著保交房的金額規模，年平均超過4萬億元，房企要還債，未來依然需要國家支持。

庫存方面，截至2024年10月，全國廣義商品房住宅庫存18.6億平方米，涉及的去庫存資金約20萬億元。狹義商品房庫存面積7.3億平方米，其中住宅庫存3.7億平方米，涉及的去庫存資金4萬億元，已經達到歷史最高峰水平，到了天花板。

截至2024年10月，全國土地庫存36.6億平方米（已經出讓未建設），土地庫存去化周期來到54個月，已超過前高2014年的42個月。其中已經開工的空置土地面積超過10.5億平方米，這個量非常龐大，涉及金額規模超過5萬億元。

債務方面，市場下行且持續底部運行，流動性持續下滑，資產負債率持續上升，房企密集出險進入艱難的債務重組，少數房企已經完成主要公開債務的重組，面臨反復展期、二次重組問題，并未真正走出債務危機，行業風險出清尚需時日。

債務違約98%為民營房企，金融（開發貸、境內外債、信托）債務15萬億元，不包括沒有違約的房企，目前房企債務爆雷、交房問題繼續蔓延。另外是房企經營債務（供應鏈欠款、應付地價、應付稅費、合同負債）約10萬億元。

總體來看，2024年房企債券（境內外）違約數量和規模均有所減少。從違約主體來看，主要為已違約房企，新增首次違約主體數量較少。這意味著房企債券違約快速蔓延的勢頭減緩，行業信用風險在收斂。

融資方面，三支利箭、三個不低于的增量融資政策中，只有經營性物業貸款和房企存量融資展期至2026年。三支利箭的債權、股權、信貸增量方面的融資，主要是針對性的，規模、范圍、覆蓋非常有限。

三個不低于政策，基本上是未執行。信貸增量方面，房企信貸有限。前9個月，銀行業金融機構新發放房地產開發貸款較年初增加超過4000億元，并購貸款、經營性物業貸款、房企并購貸款、住房租賃貸款，債券投資和保險資金股權投資。

前10月代表個人住房貸款的中長期貸款增加1.65萬億元（前9個月為1.54萬億元），開發貸款為不。前10月房企到位資金同比降幅比1月-9月收窄0.8%。前10月房地產銷售關聯較高的定金及預收款、個人按揭貸款均收窄2.1%。

債券融資方面，10月房企債券融資總額為289.7億元，環比下降32.4%，同比增長3.2%，基本上為國企、央企、城投類型的房企所發債券融資，民企非常少，基本上沒有險情房企，說明房企的融資狀況沒有根本性改變。

前10月房地產行業債券融資總額4420.0億元，同比下降25.6%。其中信用債融資2778.1億元，同比下降23.8%，占比62.9%。海外債發行金額67.0億元，同比下降62.5%，占比1.5%。ABS融資1574.9億元，同比下降25.5%，占比35.6%。

銷售額方面，前10月全國商品房銷售額、10月和11月全國100城強房企銷售業績的數據顯示，銷售額和業績跌幅收窄。而房企的經營財務端、資產負債端、收益利潤端的跌幅收窄，但是整體沒有明顯的改變。

2025年-2027年房地產出清壓力依然大，一方面是債務、庫存、交房、土地庫存規模大，涉及金額大。另一方面是出清沒有結束，增量融資緊箍咒沒有解除。因此，加大出清的拯救房地產政策支持，需要繼續出新招和擴大政策覆蓋面。

市場變化五：房地產市場供求關系未全面逆轉，未達均衡預期,市場預期和入市信心及基本面未全面扭轉，點狀改善為主，總體修復緩慢

2024年是全國房地產市場銷售和投資增速持續下行的第三年，本輪房地產周期下行從二手房到新房逐步降溫，房企受銷售下滑和融資收緊雙重制約，房地產行業形成“鏈式降溫”和多方負循環效應。

目前有三個負循環最為突出，一是購房者對交房擔憂和未來市場弱預期，即購房者預期負循環。二是房企出險導致信用受損且波及其他同行，房企信用負循環。三是金融機構對房企更為謹慎，實質性落地支持受限，即金融機構預期負循

回顧2022年-2023年，全國房地產放松政策雖次數多，一系列房地產政策組合拳，但受到房地產政策調整幅度有限、實質性落地支持受限等因素的影響，房地產行業負循環難以打破，房地產市場供求關系未全面逆轉。

供應端，暫停商品住宅新房和用地供應的政策落實不如預期，很多城市因為土地財政收入下降導致低價或底牌出讓，繼續加大土地供應過剩，新房的供應盡管減少，但是在建工程的庫存非常巨大，簡單說將是供應過剩。

庫存端，商品房和土地庫存非常龐大，不管是廣義的商品房庫存和狹義的商品房庫存及土地庫存的增面積，還是去化周期時間，都是超過歷史巔峰。房地產市場發生重大的根本性變化，短期內講的就是增量和存量的房地產庫存嚴重過剩。

需求端，城鎮化率和人口增長放緩，人口老齡化和戶套率提升，加上就業率下降和收入的下降，居民購買力下降，加杠桿有限。而銷售端，剛性需求的政策刺激效果有限，改善需求的政策刺激效果相對好，投資性的需求政策刺激效果差。

預期端，購房者既擔心交房、債務、房價下降，不愿意買房，又擔心就業不穩定、收入下降，負擔不起房貸壓力，入市信心弱。而銀行擔心房價下降、債務和庫存的問題，不愿意給房企增量、存量融資，影響房企保交房預期。

銷售端，商品房銷售回溫只限于局部性的一線城市核心區和二線城市核心區域，時效性來看，值得觀察。政策傳導、成交量回溫的持續性，要看政策落地機制的完善。銷售企穩，對債務、庫存去化、供求關系和市場預期逆轉至關重要。

從目前房地產庫存端、去庫存周期、需求端、銷售端的實際情況來看，房地產市場供求關系未全面逆轉，未達均衡預期，市場預期和信心及基本面未全面扭轉，房地產市場點狀改善為主，總體修復緩慢，需要時間。

2025年要全面逆轉房地產市場供求關系，達均衡預期,全面逆轉市場預期和入市信心及基本面，得加快落實已經出來的房地產政策和出新的房地產政策，讓銷售持續性的回暖。同時穩定就業和提高收入，保交房和債務化解全面改善。

市場變化六：房地產市場拐點已到和已見底、房價已見底的基礎不牢固、條件不成熟，一線城市核心區和核心二線城市核心的成交量已經完筑底

“市場拐點已到、已見底”的根據看，主要是按照住建部“全國房地產市場監測系統”31省市10月網簽數據，2024年9月已經是本輪樓市降溫周期的最大底部（降溫周期大致為2021年5月-2024年9月），“金九”和“銀十”是房地產周期的分水嶺。

“銀十”已成為新一輪房地產市場止跌回穩、向好發展的新起點。2024年10月、11月份包括新房、二手房、新房+二手房呈現積極表現，即各住房維度都有較好的同比正增長表現，尤其二手房表現最明顯?？傮w看延續增長的趨勢。

10月、11月份交易數據提振，充分說明正式開始并持續筑底，不是完成筑底。考慮到部分在途交易還沒有完全反映到網簽數據上，預計12月交易指標進一步拉升的可能，主要是全國房地產稅收政策的在12月1日正式執行。

一是環比數據方面，10月份全國新建商品房網簽成交量環比增長6.7%。10月二手房網簽成交量環比增長4.5%。10月新建商品房和二手房成交總量環比增長5.8%。表明全國新建商品房、二手房成交總量正式由負轉正增長。

二是同比數據方面，10月份全國新建商品房網簽成交量同比增長0.9%，比9月份同比擴大12.5%，自2023年6月份連續15個月下降后首次實現增長。10月全國二手房網簽成交量同比增長8.9%，連續7個月增長。

2024年10月、11月典型30城、40城商品房、商品住宅成交量數據顯示，呈現環比、同比上升的趨勢，連續2個月回升，但是11月增長的幅度呈現回落趨勢。值得注意的是一線城市和二線城市的核心區域成交率先止跌，但持續性需觀察。

國家統計部門數據顯示，10月、前10月、11月全國商品房、商品住宅銷售量環比、同比下降，10月、11月100強房企銷售業績的跌幅收窄表明房地產市場沒有完成筑底，拐點未到，即沒有觸底（見底），繼續筑底。

從前10月、前11月的全國商品房、商品住宅銷售量環比、同比下降，典型城市的商品房、商品住宅銷售量環比、同比下降，二組數據表明，中國房地產市場拐點未到、銷售拐點未到，僅僅是單月的回升，是短期性的止跌。

目前一線城市核心區和核心二線城市核心的成交量已經完筑底，持續性要觀察。如果全國商品房、商品住宅能保持6個月-9個月以上成交量環比持續性回升，累計同比跌幅轉正，意味著房地產市場完成筑底，真正的實現拐點、觸底（見底）。

“中國房價已見底”的根據，主要是根據統計部門的10月全國商品房、商品住宅房價的環比、同比上漲，前10月全國房價環比跌幅收窄。根據統計部門數據，10月70城新建商品住宅價格和二手住宅價格的環比、同比跌幅收窄。

實際上，統計部門的前10月全國房價（平均價）、10月70城房價指數顯示，中國房價未見底，一線和二線城市的房價未見底，即中國房價未完成筑底，房價依然下跌。10月全國商品房價環比、同比上漲，能否保持6個月-9個月以上待觀察。

第三方機構的數據顯示，10月100城新建住宅平均價16532元/平方米，環比上漲0.29%，同比上漲2.08%。11月100城二手住宅平均價14360元/平方米，環比下跌0.6%，跌幅較9月收窄0.1%，同比下跌7.27%。

11月100城新建住宅平均價16592元/平方米，新房價格環比結構性上漲0.36%，同比上漲2.40%。11月100城二手住宅平均價14278元/平方米，環比下跌0.57%，跌幅較10月收窄0.03%，同比下跌7.29%。

第三方機構10月、11月100城新建住宅平均價格，環比、同比上漲是結構性的上漲。簡單說就是一線和核心二線城市的核心區高價盤、高端樓大量成交，高網簽價帶動房價上漲，核心區域房價帶動一線城市和二線城市房價上漲。

從成交量、房價、土地成交來看，主要是上海、北京、成都等熱點一線和二線城市帶動下，房地產市場的成交量、房價、土地市場呈現點狀回暖，整體處于筑底的趨勢，不是所謂的房地產市場真正的拐點已到、見底已到。

房地產市場拐點未到、房價未見底，是因為成交量拐點、房價見底的基礎不牢固、條件不成熟。2025年中國房地產市場、房價將延續筑底趨勢，即使2025年-2026年完成觸底，底部將會在2025年-2026年運行。

市場變化七：商品住宅銷售成交呈現頹勢，持續性的增長勢頭放緩，呈現房地產市場八大新現象，成交放緩、持續筑底、市場分化，一二手房倒掛、房價成交量背離、城市吸虹、年底翹尾趨勢、商業地產市場與住宅市場冰火兩重天

克而瑞數據顯示，前10月30個重點城市商品住宅成交累計同比下降30%，降幅較上月僅收窄2.67%。10月30個重點城市商品住宅成交成交1405萬平方米，環比上漲33%，同比持平去年，與三季度月均值相比增長45%。

克而瑞數據顯示，前11月30個重點城市商品住宅成交累計同比下降26%，降幅較上月收窄3.91%。11月30城商品住宅成交達年內新高，環比微增3%，同比增長20%，與三季度月均值相比增長60%。

分城市類型來看，一線城市新房成交環比微增5%，同比上升57%，較三季度月均增長71%，累計同比降幅為15%，初顯止跌回穩征兆。二三線城市新房成交延續低位波動，累計同比降幅顯著高于一線城市，整體成交仍延續低位徘徊。

中指數據顯示，前10月100強房企銷售總額，同比下降34.7%，降幅較上月縮窄4.08%。10月100強房企銷售額同比增長10.53%，環比增長67.45%。10月100強房企銷售操盤金額4354.9億元，環比增長73%，同比增長7.1%。

中指數據顯示，前11月百強房企銷售總額同比下降32.9%，降幅較前10月縮窄1.8%。11月百強房企銷售額環比減少18.62%，同比減少9.46%。說明商品房住宅成交呈現頹勢，持續性的增長勢頭放緩，房企銷售不如市場預期。

一二手房倒掛。一線二線核心城市新房一手房住宅成交量顯放緩、萎縮、下降。而二手房住宅成交量節節高升，顯猛增、跳躍、暴增，表明11月新房一手房住宅成交量降溫，成交量下降預期未完全扭轉，需求現透支跡象。

成交量房價背離。一線二線核心城市的新房一手房住宅成交量與房價相向下降，部分城市背離，二手房住宅成交量（升）與房價（降）背離，表明11月城市分化與價格結構化及以價換量是主流，成交量無法帶動房價上漲，上漲動力弱。

吸虹和被吸虹效應放大。二手房住宅市場吸虹一手房住宅市場，對一手房住宅止跌回穩形成阻礙，一線城市吸虹周邊城市、核心區域吸郊區，形成點狀上升現象，區部冷清。表明11月買房流動人口大，一二手房住宅互換、流通減速。

商品房成交將在年底翹尾，減稅政策實施。房地產市場止跌回穩基礎不牢固，筑底的趨勢變得不穩定性，不確定性。成交、房價的修復，低于市場預期，顯減弱勢頭跡象。表明11月政策持續性不強，呈現短期、暫時性的上升現象。

商業地產市場與住宅市場冰火兩重天。全國、一二線城市商業地產市場均為低迷、冰冷，住宅市場則相對火熱。商業地產市場的庫存和供求關系惡化，供應不斷增加和供應過剩超過住宅供應，影響房企債務、庫存等出清。

市場變化八：債務違約的房企，繼續融資困難、違約和逾期交房、重組困難、退市、破產重整、停止拿地等，地方國企、央國房企、城投房企依然是拿地主力軍，20城超過30個地王，土地市場迎來一波地王潮

目前已經債務違約的房企，繼續融資困難、債務違約和逾期交房、重組困難、退市、破產重整、停止拿地等，最關鍵是新增加房企出問題的數量，這是不可忽略的事情。

銀行信貸謹慎和銷售回款的減少，已經輪到一些國企央企、城投類型房企出清，退地、賣地、賣股權換現金，停止、暫緩拿地，債務違約、債務展期、利息無法兌現，避免出現債務違約和逾期交房、資金流緊張。

綠地集團債務違約，國企天津津城投在天津、廣州越秀地產在廣州、湖南華升股份在岳陽、華僑城在武漢、華潤置地在福州已經開始退地、停止拿地、減少拿地，說明已經輪到一些國企央企、城投類型房企出清或者置換土地，調整戰略。

盤活閑置存量土地存在“卡點”，收購資金、收購價格是面臨的主要困難。收儲價格更多是圍繞當前市場價格進行，而非初始購置成本。收儲標的是雙方妥協，土地儲備中心配合政府調整土地規劃、優化空間布局。

回購閑置土地，最有可能發生在一線和二線城市（廣州、南京、天津、鄭州、長春、武漢、長沙、福州），因為一二線城市難以開發的土地規模偏少，地方不必拿出核心區地塊進行置換，三四線城市很難吸引開發企業后續投入。

2024年前11月房地產市場約五成投資處于暫緩態勢，而拿地金額100強房中，央國企占主導位置，但拿地金額較同期下降36%，城投公司則繼續在土地市場“托底”，拿地金額同比增加36%。民營房企拿地依然審慎。

2024年土地市場掀起的“地王潮”，一瞬間猶如回歸到2005年-2007年、2009年-2010年、2012年-2013年、2015年-2019年房地產市場高潮期、上行期的四波“地王潮”景象，唯一不同的地方在于這次第五波不是全國性的，不是民企制造的。

從出現單價、總價的地王城市來看，集中在20城市，包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、合肥、武漢、成都、福州、廈門、青島、天津、西安、長沙、鄭州、南京、寧波、蘇州、珠海、東莞，地王數量超過30個，創過去三年最多記錄。

從搶奪單價、總價的地王房企類型來看，集中在央企、國企和地方國資，占90%，少數的城投、綜合性房企、民企?？傮w看，單價、總價的地王，基本上都是央企、國企制造出來的，呈現搶地王的趨勢，可謂是托底土地市場的主力。

市場變化九：房企轉型和多元化開發業務、投資聚焦核心區域、以需定投和生產以銷定產、4.0升級住宅產品、管理和營銷創新，更好穿越出清周期

房企正在積極的轉型和多元化開發業務，轉型方面，第一是以退出、剝離房地產開發、業務為主，轉做新的產業意為主。第二是出售轉為自持經營。第三是開發業務轉為投資經營性業務、代建業務、物業管理業務。

多元化開發業務方面，以銷售為主的住宅開發是第一增長點。第二增長點是以自持經營的商業物業、租賃住房、保障住房。第三增長點是物業管理。第四增長點是代建業務。毫無疑問，探索企業未來新增長是大趨勢。

投資聚焦核心區域方面，從前11月房企拿地的城市、銷售業績回款城市看，基本上為核心區域，即一線城市和二線城市及附近城市為主，已經形成投資聚焦核心區域，主要是現金流和銷售回款周期及市場購買力的考慮，回歸一二線城市。

目前土地市場分化愈加明顯，開發商戰略布局的重點已經由原來的布局核心一二線城市向重點一線城市轉移，尤其是核心城市的核心地塊，成為頭部國企、央企、城投、綜合性房企競爭的重心，這是高溢價地塊產生的原因。

房企持謹慎樂觀態度，聚焦北京、上海、深圳、廣州、杭州、成都、武漢等少數一二線核心城市，嚴守投資刻度。截止11月28日，全國300城經營性土地成交1.4億平方米，環比上升24%，均是熱點城市帶動下，土地市場呈現點狀回暖。

目前房地產行業處于化債務、保交房、去庫存、供求平衡周期，個別城市、個別輪次的土拍熱度回歸，不會改變當前房地產下行調整周期土地成交連年下滑、溢價率持續低位的大趨勢，除非房地產已經出清，市場復蘇企穩。

房企投資以需定投和新開工以銷定產方面，受制于融資和銷售回款及債務壓力、土地獲取難度系數增加，讓房企有了合理的“生存”空間。按照理想狀態，如果房企普遍采用這種策略，講究“收支”均衡，這還會進一步促進房價趨于平穩。

4.0升級住宅產品方面，房企需要適應當前的市場環境，做好產品迭代、服務提升，鍛造產品力、服務力、競爭力。產品創新也需要面向未來，不斷滿足細分人群的需求，建設好房子，才能夠占領市場，快速回收銷售款。

管理創新方面，房企主架構調整，通過合并區域公司、城市公司來優化資源配置，直接減少管理層級，提高運營效率。其一是區域合并，撤銷合并掉項目較少的區域，主要有綠城中國、龍湖地產、萬科地產、招商蛇口、金地集團等。

其二是三級管控變更為兩級，撤銷大區公司、削弱大區公司職能，變為總部-城市公司的扁平化管理，主要有華潤置地、中交地產、美地置業這三家房企。綠城中國、龍湖地產、萬科地產、招商蛇口、金地集團都選擇了對城市公司縮編。

營銷創新方面，市場的不斷成熟與競爭加劇，傳統銷售模式面臨前所未有的挑戰，購房者對于信息獲取渠道的多樣化、購房體驗的個性化以及購房決策的迅速化提出了更高的要求。新媒體平臺上的直播賣房模式，正逐步成為行業的新寵。

營銷策略，積極搶占數字化營銷新渠道，積極參與線上轉型，實現品牌流量用戶沉淀。通過精準的用戶畫像分析，為線下客戶制定個性化的營銷策略，為不同客戶群體提供個性化房源推薦。創建和分享有價值的內容，吸引和培養潛在客戶。

自媒體營銷、粉絲營銷、精準營銷、全民營銷、電商營銷、數字化營銷、體驗式營銷、個性化服務、品牌塑造、創意營銷、社群營銷、線上線下聯動、大品牌營銷（中海）、品類營銷、資本營售、點評營銷（第三方測評）為房企共同點。

市場變化十：房地產行業洗牌、市場集中度上升、國企央企類型房企代替民企，民營千億房企不斷消失

行業洗牌自2022年開始，已經過去3年，民營房企已經爆發債務、交房、經營、資金層面的問題占大多數。而國企、央企、城投類型的房企，則相對平穩。土地成交、銷售、金額看，前100名的房企，國企、央企、城投類占比大。

從房企債務違約情況看，自2020年以來，截至2024年11月底，典型100家房企債務違約，涉及15萬億元債務。目前已經有不少上市房企破產、清算、重整、退市、退出房地產業務，加上供應鏈的企業更多，可謂是真正的房地產行業洗牌。

從市場占有率來看，市場集中度上升。中指數據2024年1月-11月100強房企銷售總額為38516.0億元，占前10月全國房地產市場銷售額7.6855萬億元的50.11%，200強房企占70%以上，前10強占24.4%，前30強占36.9%，前50強占42.9%。

從國企央企類型房企代替民企來看，前11月100強房企銷售額榜單前10強，基本為央企、國企，前20強-50強基本為央企、國企，城投。而前11月100強房企拿地金額中，前10強基本為央企、國企，前20強-50強基本為央企、國企，城投。

從千億房企來看，千億房企數量亞洲再減。規模房企全口徑銷售金額超過千億，2024年前11月9家、2023年16家、2022年20家，2021年43家、2020年43家、2019年36家、2018年30家、2017年17家、2016年12家。

中指數據顯示，前11個月百億以上陣營企業數量76家，有所減少。具體來看，千億以上陣營9家，較2023年同期減少7家，銷售額均值1981.3億元。第二陣營（500億—1000億）企業8家，較2023年同期減少6家，銷售額均值729.1億元。

第三陣營（300億—500億）企業16家，與2023年同期持平，銷售額均值351.5億元。第四陣營（100億—300億）企業為43家，較2023年同期減少19家，銷售額均值168.2億元。目前多數龍頭房企銷售環比下跌。

中房協報告顯示，一是市場總量變化，銷售規模觸頂，進入負增長區間。銷售總量的減少、增速回落和下降，不是偶發因素導致，是行業進入衰退周期的表現，是中長期發展趨勢。2022年-2024年增速呈螺旋式回落，典型的政策周期。

2014年全國商品房銷售面積為12.0億平，同比下降7.6%。2015年12.8億平，同比增長6.5%。2016年15.7349億平，同比增長22.5%，2017年16.9億平,同比增長7.7%。2018年17.1億平，同比增長1.3%。2019年17.1億平，同比下降0.1%。

2020年17.6億平，同比增長2.6%?。2021年商品房銷售面積17.9億平達天花板，同比增長1.9%。回落到2022年13.58億平，同比下降24.3%。2023年11.17億平，同比下降8.5%。2024年前10月7.79億平，同比下降15.8%。

二是開發投資變化，2021年觸頂，2022年-2024年出現確定性強的負增長。開發投資與銷售規模在2021年觸頂。作為固定資產投資的重要部分，是經濟增長的壓艙石、開發投資進入衰退階段后，對固定資產投資規模形成負面影響。

三是土地市場變化。隨著城鎮化率水平的提升，人口遷移速度減慢，城市建設土地需求量在下降，高質量土地依然非常受國企、央企、城投、綜合房企的搶手。但是房企購置土地成交面積、成交金額自2022年以來一路下降。

四是資金來源變化。2021年9月份后，房企資金來源明顯減少，較此前下了一個臺階。受“三道紅線”，銀行信貸集中度管理等金融政策影響，開發商獲得銀行新增信貸的成本上升，規模下降，存量貸款被提前收回，展期困難。

頭部民營房企債務暴雷，原因是銷售萎縮、融資困難致資金鏈斷裂。考慮企業暴雷嚴重后果，融資政策在2022年轉向，出臺三支箭從信貸、債券、再融資支持保交樓。由于是定向救助，保項目非保主體，資金鏈問題短期難以整體得到緩解。

五是新開工變化。2019年22.7億平，是頂峰。新開工數據反映房企的開發能力，2014年-2015年出現回調，2020年-2022年分別下降1.2%、11.4%、39.4%，2023年下降20.4%、2024年前10月下降22.6%，再現逐年加速回落且超跌。

六是竣工面積變化。“保交樓”政策的督促下，竣工指標保持相對平穩，但是波動大。2021年竣工面積10.1億平方米，同比增長11.2%。2022年竣工面積8.6億平方米，同比下降15%。2023年竣工面積9.9億平方米，同比增長17%。

2024年前10月竣工面積4.2億平方米，同比下降23.9%。項目施工受到阻滯，竣工面積同比下降，回落幅度遠小于開工面積指標，普遍反映資金困難，政府出臺相應的金融保障措施“三支箭”和房地產項目白名單，保交房需要加大力度。

七是房價變化。商品房價自2008年同比上漲10.5%，正式見頂。2019年-2021年漲幅一路回落，同比上漲分別為6.6%、5.9%、2.8%。到2022年下降，同比下降3.2%，下降城市增多，2023年同比上漲6.4%，2024年前10月同比下降6.1%。

八是房企變化。千億房企陣營大縮水，在供需兩端制約之下，銷售下降、庫存去化壓力大。房企銷售額和銷售面積逐年下降，2022年-2023年、2024年前10月整體來看，目前市場需求和購買力透支、行業預期和人市信心處在低位。

九是調控政策變化，從全方位打擊轉為全方位救助，2022年房地產調控政策開始轉向，寬松政策占據主導，緊縮性政策占比迅速減少。2023年八月初房地產市場供求關系發生重大變化，到2024年9月房地產市場止跌回穩。