老黃埔，又來一個狠角。

剛剛，廣州地鐵拿下雙崗停車場（一期）地塊，總價18.6億，單價1.7萬/平。

上個月，老黃埔招拍掛賣了一宗宅地，黃埔新城旁邊的將軍山地塊，由中交城投拿下，樓面價9482/平。

而去年的大沙地圖書館地塊，也就是如今的保利華發招商中央公館，樓面價約2.45萬/平。

三宗地塊各自相距兩個地鐵站，樓面價呈等差上漲，差距都在8000左右。

作為走招拍掛比較少的板塊，老黃埔地塊定價還是有跡可循。

如今，老黃埔集郵，已經把絕大部分央國企開發商拿下了，中建系、中交系、保利、越秀、招商、萬科、華潤...

這個名單，堪稱豪華。

隨著，實力派廣州地鐵的到來，老黃埔競爭會更激烈，拼刺刀也將愈發白熱化。

1.7萬/平的雙崗停車場地塊，能否殺出一條血路？

·通勤可以打滿分，下樓半小時到珠城

大家可以把雙崗停車場地塊，視作雙沙舊改的延伸項目，其主要優勢和配套，都和雙沙首期組團高度重合。

兩個項目出行都很方便，家門口的雙沙地鐵站，可以直達金融城、珠江新城，30分鐘左右就能到。

即便是到琶洲，也就是在車陂南轉一次，一站到萬勝圍。

通勤，是能打滿分的。一是無需接駁，出了小區就到地鐵站；二是，直達天河產業板塊，無需換乘。

這兩點對于通勤體驗，都至關重要。

·教育配套要“蹭”雙沙

教育方面，項目配建6班幼兒園，但不建中小學。

作為一個體量超過10萬周邊教育資源是夠的，畢竟雙沙舊改規劃了1所24班小學、1所48班小學、1所42班九年一貫制學校、1所54班中學。

唯一的問題是，到底能讀到哪一所。

速度最快的15、16#學校地塊，已經官宣簽約，由華中師大教育集團直屬管理了，小學已經封頂了，中學馬上開工。

華中師大，雖然是新面孔，但實力超群。2023年，華中師大第一附中600分以上949人，一本上線率高達99.12%。

該學校被命名為華中師范大學黃埔實驗學校，規劃24班小學+54班完全中學，涵蓋小學、初中及高中12年制。

計劃提供3780個小學及完全中學學位，總建筑面積約6.66萬平。

如果，雙崗停車場地塊，有文件明確讀華中師大學校，那對項目絕對是一個價值兜底，甚至可以說是最重要的一部分。

教育確定性，很重要。

問題在于能不能、愿不愿意塞進來，雙沙和黃埔教育局這兩關都需要過，才能統籌安排。

·城市界面、商業配套要等雙沙

關于商業，期待下雙沙舊改在雙崗地鐵站的31萬平商業綜合體。

商業部分12萬平，也就是會有華潤萬象系來做的商場。

如果這里做得好，將會是整個老黃埔的商業中心。

不過，這種大型商業配套都不太好做，尤其是萬象對于物業、規劃的要求還是比較高的。

換句話說，還是需要等時間兌現。

同時，周邊城市建面也要等雙沙舊改完成后會有更大改觀。

目前，旁邊回遷房已經建好交付了，相比起拆建帶來的煙塵和空曠，逐漸有了更多生活氣息。

·地鐵停車場上蓋，地塊要往剛需做了

雙崗停車場地塊，宗地面積50415平，建筑面積109436平。

此次出讓的只是一期，接下來的二期會單獨出讓。

雖然，地塊配建不算多，但地塊的特殊屬性處理起來卻相對棘手。

而且，會對其接下來的入市價值有影響。

1、配建電動自行車停車場。

9.8萬的住宅建面，以剛改面積段中位數90平計算，大約是1100套房子。

也就是說，要建一個能停下近330輛電雞的充電停車場。

2、地鐵停車場上建。

目前，項目上是有蓋板的，具體開發模式可以參考↓

其實，星樾山畔、品秀星圖也是類似成熟的開發模式，都是廣州地鐵和越秀合作做的。

品秀星圖，最后建出來的效果也很不錯。

實際居住體驗不會有太大差距，噪音也不會大很多，和住普通小區沒啥區別。

但是有的朋友，可能會介意這點。

上述兩個建設要求，其實對居住體驗影響會有，但不會很大，主要影響項目的調性和價值，大概率只能往剛需做了。

·樓面價1.7萬/平，中建海絲城會被卷到嗎？

毋庸置疑，肯定會。

目前，中建海絲城在售5、6、7#，均價3.4萬/平，78、87、107、117四個戶型，剛改戶型段。

78戶型3房2衛，總價260萬-280萬；

88戶型3房2衛，總價300萬-340萬；

107戶型4房2衛，總價380萬-415萬；

117戶型4+1房2衛，總價417萬-450萬。

看樣板房請戳→這里大混戰，中建出手，華潤也坐不住了

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雙崗停車場作為雙沙舊改的“編外人員”，兩者距離太近了。

中建海絲城優勢在于，教育確定性更強，以及交樓更早。

總的來說，雙崗停車場地塊更像是一個配套弱化版的中建海絲城，教育還不確定，定位更加剛需，還有兩個小硬傷。

中建海絲城賣的越好，雙沙發展的越快，雙崗停車場項目更有機會出頭。

又怕兄弟苦，又怕兄弟開路虎。

如果，雙崗停車場地塊打價格戰影響會很大，1.7萬/平的樓面價也允許廣州地鐵開出更有競爭力的價格。

將來賣到3萬+，做更加剛需的戶型面積段，例如70-100平，把總價拉的更低。

220萬三房的黃埔新城價，買一個離萬象更近、離地鐵更近、上班更方便的地方，是一個還不錯的選擇。

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