在史詩級救市政策的加持下，房地產何時止跌回穩，還需調整多久，成為市場討論的熱點。

在昨日召開的中央政治局會議上，高層再次為房地產市場注入“強心針”。會議強調，穩住樓市股市，防范化解重點領域風險和外部沖擊，穩定預期、激發活力，推動經濟持續回升向好。

港股房地產板塊受此影響尾盤快速拉升。其中，融創中國表現最為突出，單日漲幅高達14.68%。

一位分析人士表示，每次政策利好，融創都會領漲，今年以來股價漲幅已經超過90%。這說明投資人對融創公司的基本盤看好。并且，融創在銷售、交付、化債、資產盤活端都持續有實質利好進展，這也給到投資人相當的信心。

融創被認為是本輪化解債務風險中表現最積極的房企。在11月27日，融創公布了一份目前最具市場化化債思路的債務重組方案，其總額約為154億的境內債通過現金要約收購、債轉股、以資抵債、留債展期四種方式，既給債權人提供了多樣化的收益及退出機制，又從根本上為企業主體恢復贏得充足時間。

12月10日，融創公告稱H6融地01、H0融創03兩只債券已率先通過重組表決，另外8只債券還有兩周投票時間，將于12月23日最終迎來十只債券整體重組投票結果。

“可以預見，境內債重組一旦成功，對公開債的投資人來說將會有不錯的收益率。這也是為什么融創這次方案帶給市場很大影響，既創新、又能多方共贏。”一位債務重組專家表示，融創這次境內債重組方案給到債權人四種靈活選項，以及現金對價、股票、資產等豐富的償債資源。更難得的是，沒有任何強制選項，留債展期部分也沒有設置上限。這樣市場化削減債務的方案，能真正幫助公司活下來，經營回到正常軌道，也能更好得保護債權人利益，對于行業來說極具參考價值。

化解房企債務風險，是本輪行業調整的重中之重。目前，房企化債正進入深水期，而融創提供了一個市場可供借鑒的標桿樣本。

房企化債打響攻堅戰

“融創是業內率先提出境內債整體解決方案的房企之一。”上述債務重組專家表示。在這之前，行業已經歷了債務展期、債務重組、逆向混改、破產重整等一系列的化債探索。這其中，債務展期曾是多數房企化債的首選。

在債務展期這場拉鋸戰中，房企以時間換空間完成對現金流的救急，并沒有從根本上實現債務削減，當市場回暖始終不及預期時，注定要再度面對債務到期的壓力。事實上，首批完成境內債展期的房企中，已有房企今年6個月內追加兩次展期直至明年3月。

除債務展期與債務重組外，也有少部分房企選擇走上了破產重整、逆向混改的道路。究其利弊來看，破產重整與逆向混改一般需要強大的戰投下場輔助，在當下市場環境中,不具備行業普遍性。

債務重組順理成章成為助力出險房企走出困境、以及解決不同債權人現實需求的最優選擇。在已公開的債務重組方案中，融創拿出的是行業第一個市場化化債方案，更契合當下房企全面削債的需求和趨勢。如果方案正式落地，將大幅壓降其超過50%的境內公司債務，將有效緩解房企現金流壓力，同時多元化又務實性的選項，也將在最大程度上滿足債權人的不同訴求，方案具有極強的實效性和行業借鑒意義。

融創創新市場化化債路徑、實現多方共贏

房企化債的每一步，動輒牽扯數以千計債權人的利益，化債方案是否合理可行、化債后企業主體是否能好轉并具備償債能力，就成為債務重組能否順利推進、最終獲得債權人支持的關鍵。

2023年11月，融創率先完成百億美元的境外債整體重組，已為行業提供了成功典范。時隔一年，融創結合此前境外債重組經驗，在境內債重組中打出一系列“組合拳”，在行業當下同樣具有樣本分析意義。

重組方案選項選項具體內容預計最高降債現金要約收購按每張債券面值20%的價格發起現金要約購回，現金總金額不超過8億元，方案接納債券本金上限40億元。40億元股票及/或股票經濟收益權兌付向特殊目的信托增發特定數量的股票，人民幣100元債券對應融創股票13.5股，預計新股總發行5億股。37億元以資抵債設立服務型信托，債券持有人直接或間接享有其控股子公司所持有的特定資產收益權。獲配以資抵債選項的標的債券每100元面值受償金額35元人民幣。30億留債展期本金展期9.5年，第5年開始兌付本金，利息部分統一降至1%。另外擬于2025年底前安排現金支付1%及對應利息。合計107億元

一位行業分析師指出，融創此次境內債重組方案是建立在恢復經營、獲得可持續資本結構的基礎上，最大化保護了債權人的利益。

首先，方案中大比例降債+長展期的舉措，預計最高可實現化債超百億元，為融創走出困境、加速回歸正常經營提供了支撐，更有助于后續債務風險化解、保交付與項目盤活的更好解決。

其次，融創在化債過程中選擇了市場化手段，方案中的四個選項均不具有強制性質，債權人可以根據自己的訴求自由選擇。“融創堅定履行不逃廢債的原則，留債展期的選項因此沒有設置金額上限。”一位知情人士表示，相對于其他破產重整等方案普遍強制削債的安排，對債權人更加友好。

為進一步加磅重組方案的誠意，融創把此前配股融到的寶貴現金大部分都用在了折價回購債權上，同時還增加了現金支付安排，明年底前向每個持債賬戶兌付本金1%及對應資本化利息和全部未付利息，更創新提出了債轉股票經濟收益權的選項。

作為地產行業極具流通性、交易量最大的股票之一，今年來融創股價已累計上漲超過90%。伴隨未來一年行業的恢復，債權人有望進一步分享股價上漲的紅利。

同時對房企而言，降債也能增厚股權價值，資本市場將對股價給予積極反饋，留債債權人也能更安全獲得全額償付，債券價值得以修復。

一位不具名的債權人表示，融創唯有盡快恢復健康經營，才能真正保護所有債權人和投資者的長期利益。“加上重組方案比較有誠意，更多人會愿意支持債務重組。”

“如果融創的方案全部通過了，所有未完成境內債重組的房企都會迅速跟進。”上述知情人士表示，當前行業都在等待融創境內債重組的進一步消息。