在史詩級救市政策的加持下，房地產(chǎn)何時止跌回穩(wěn)，還需調(diào)整多久，成為市場討論的熱點。

在昨日召開的中央政治局會議上，高層再次為房地產(chǎn)市場注入“強心針”。會議強調(diào)，穩(wěn)住樓市股市，防范化解重點領(lǐng)域風險和外部沖擊，穩(wěn)定預期、激發(fā)活力，推動經(jīng)濟持續(xù)回升向好。

港股房地產(chǎn)板塊受此影響尾盤快速拉升。其中，融創(chuàng)中國表現(xiàn)最為突出，單日漲幅高達14.68%。

一位分析人士表示，每次政策利好，融創(chuàng)都會領(lǐng)漲，今年以來股價漲幅已經(jīng)超過90%。這說明投資人對融創(chuàng)公司的基本盤看好。并且，融創(chuàng)在銷售、交付、化債、資產(chǎn)盤活端都持續(xù)有實質(zhì)利好進展，這也給到投資人相當?shù)男判摹?/p>

融創(chuàng)被認為是本輪化解債務(wù)風險中表現(xiàn)最積極的房企。在11月27日，融創(chuàng)公布了一份目前最具市場化化債思路的債務(wù)重組方案，其總額約為154億的境內(nèi)債通過現(xiàn)金要約收購、債轉(zhuǎn)股、以資抵債、留債展期四種方式，既給債權(quán)人提供了多樣化的收益及退出機制，又從根本上為企業(yè)主體恢復贏得充足時間。

12月10日，融創(chuàng)公告稱H6融地01、H0融創(chuàng)03兩只債券已率先通過重組表決，另外8只債券還有兩周投票時間，將于12月23日最終迎來十只債券整體重組投票結(jié)果。

“可以預見，境內(nèi)債重組一旦成功，對公開債的投資人來說將會有不錯的收益率。這也是為什么融創(chuàng)這次方案帶給市場很大影響，既創(chuàng)新、又能多方共贏。”一位債務(wù)重組專家表示，融創(chuàng)這次境內(nèi)債重組方案給到債權(quán)人四種靈活選項，以及現(xiàn)金對價、股票、資產(chǎn)等豐富的償債資源。更難得的是，沒有任何強制選項，留債展期部分也沒有設(shè)置上限。這樣市場化削減債務(wù)的方案，能真正幫助公司活下來，經(jīng)營回到正常軌道，也能更好得保護債權(quán)人利益，對于行業(yè)來說極具參考價值。

化解房企債務(wù)風險，是本輪行業(yè)調(diào)整的重中之重。目前，房企化債正進入深水期，而融創(chuàng)提供了一個市場可供借鑒的標桿樣本。

房企化債打響攻堅戰(zhàn)

“融創(chuàng)是業(yè)內(nèi)率先提出境內(nèi)債整體解決方案的房企之一。”上述債務(wù)重組專家表示。在這之前，行業(yè)已經(jīng)歷了債務(wù)展期、債務(wù)重組、逆向混改、破產(chǎn)重整等一系列的化債探索。這其中，債務(wù)展期曾是多數(shù)房企化債的首選。

在債務(wù)展期這場拉鋸戰(zhàn)中，房企以時間換空間完成對現(xiàn)金流的救急，并沒有從根本上實現(xiàn)債務(wù)削減，當市場回暖始終不及預期時，注定要再度面對債務(wù)到期的壓力。事實上，首批完成境內(nèi)債展期的房企中，已有房企今年6個月內(nèi)追加兩次展期直至明年3月。

除債務(wù)展期與債務(wù)重組外，也有少部分房企選擇走上了破產(chǎn)重整、逆向混改的道路。究其利弊來看，破產(chǎn)重整與逆向混改一般需要強大的戰(zhàn)投下場輔助，在當下市場環(huán)境中,不具備行業(yè)普遍性。

債務(wù)重組順理成章成為助力出險房企走出困境、以及解決不同債權(quán)人現(xiàn)實需求的最優(yōu)選擇。在已公開的債務(wù)重組方案中，融創(chuàng)拿出的是行業(yè)第一個市場化化債方案，更契合當下房企全面削債的需求和趨勢。如果方案正式落地，將大幅壓降其超過50%的境內(nèi)公司債務(wù)，將有效緩解房企現(xiàn)金流壓力，同時多元化又務(wù)實性的選項，也將在最大程度上滿足債權(quán)人的不同訴求，方案具有極強的實效性和行業(yè)借鑒意義。

融創(chuàng)創(chuàng)新市場化化債路徑、實現(xiàn)多方共贏

房企化債的每一步，動輒牽扯數(shù)以千計債權(quán)人的利益，化債方案是否合理可行、化債后企業(yè)主體是否能好轉(zhuǎn)并具備償債能力，就成為債務(wù)重組能否順利推進、最終獲得債權(quán)人支持的關(guān)鍵。

2023年11月，融創(chuàng)率先完成百億美元的境外債整體重組，已為行業(yè)提供了成功典范。時隔一年，融創(chuàng)結(jié)合此前境外債重組經(jīng)驗，在境內(nèi)債重組中打出一系列“組合拳”，在行業(yè)當下同樣具有樣本分析意義。

重組方案選項選項具體內(nèi)容預計最高降債現(xiàn)金要約收購按每張債券面值20%的價格發(fā)起現(xiàn)金要約購回，現(xiàn)金總金額不超過8億元，方案接納債券本金上限40億元。40億元股票及/或股票經(jīng)濟收益權(quán)兌付向特殊目的信托增發(fā)特定數(shù)量的股票，人民幣100元債券對應(yīng)融創(chuàng)股票13.5股，預計新股總發(fā)行5億股。37億元以資抵債設(shè)立服務(wù)型信托，債券持有人直接或間接享有其控股子公司所持有的特定資產(chǎn)收益權(quán)。獲配以資抵債選項的標的債券每100元面值受償金額35元人民幣。30億留債展期本金展期9.5年，第5年開始兌付本金，利息部分統(tǒng)一降至1%。另外擬于2025年底前安排現(xiàn)金支付1%及對應(yīng)利息。合計107億元

一位行業(yè)分析師指出，融創(chuàng)此次境內(nèi)債重組方案是建立在恢復經(jīng)營、獲得可持續(xù)資本結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，最大化保護了債權(quán)人的利益。

首先，方案中大比例降債+長展期的舉措，預計最高可實現(xiàn)化債超百億元，為融創(chuàng)走出困境、加速回歸正常經(jīng)營提供了支撐，更有助于后續(xù)債務(wù)風險化解、保交付與項目盤活的更好解決。

其次，融創(chuàng)在化債過程中選擇了市場化手段，方案中的四個選項均不具有強制性質(zhì)，債權(quán)人可以根據(jù)自己的訴求自由選擇。“融創(chuàng)堅定履行不逃廢債的原則，留債展期的選項因此沒有設(shè)置金額上限。”一位知情人士表示，相對于其他破產(chǎn)重整等方案普遍強制削債的安排，對債權(quán)人更加友好。

為進一步加磅重組方案的誠意，融創(chuàng)把此前配股融到的寶貴現(xiàn)金大部分都用在了折價回購債權(quán)上，同時還增加了現(xiàn)金支付安排，明年底前向每個持債賬戶兌付本金1%及對應(yīng)資本化利息和全部未付利息，更創(chuàng)新提出了債轉(zhuǎn)股票經(jīng)濟收益權(quán)的選項。

作為地產(chǎn)行業(yè)極具流通性、交易量最大的股票之一，今年來融創(chuàng)股價已累計上漲超過90%。伴隨未來一年行業(yè)的恢復，債權(quán)人有望進一步分享股價上漲的紅利。

同時對房企而言，降債也能增厚股權(quán)價值，資本市場將對股價給予積極反饋，留債債權(quán)人也能更安全獲得全額償付，債券價值得以修復。

一位不具名的債權(quán)人表示，融創(chuàng)唯有盡快恢復健康經(jīng)營，才能真正保護所有債權(quán)人和投資者的長期利益。“加上重組方案比較有誠意，更多人會愿意支持債務(wù)重組。”

“如果融創(chuàng)的方案全部通過了，所有未完成境內(nèi)債重組的房企都會迅速跟進。”上述知情人士表示，當前行業(yè)都在等待融創(chuàng)境內(nèi)債重組的進一步消息。