本文來源：時代周報 作者：郭鵬

榮萬家與榮盛發(fā)展簽訂債務抵償協議

6月18日，榮萬家（02146.HK）發(fā)布公告，其與榮盛發(fā)展簽訂2025年債務抵償框架協議。根據協議，榮盛發(fā)展向榮萬家出售12689個停車位，5479套儲藏間，總建筑面積合計36169.17平方米，以及112套住宅、公寓及商業(yè)單位，總建筑面積合計25945.44平方米。

公告顯示，上述物業(yè)總價為10.7億元。榮萬家以應收賬款抵消收購款，將不再向榮盛發(fā)展集團（包括榮盛發(fā)展及其附屬公司）另行支付現金。轉讓完成后，上述物業(yè)將變?yōu)闃s萬家的存貨，榮萬家將向第三方出售清償物業(yè)以獲取現金。

這是兩家公司第二次簽訂債務抵償協議。公告顯示，2023年11月，雙方簽訂出售物業(yè)協議，總價為5.68億元。涉及物業(yè)為10870個停車位，332套住宅、寫字樓及商鋪。

但由于協議簽訂不久后，部分清償物業(yè)被政府或法院沒收或凍結，且榮萬家已自行拒絕清償榮萬家基于市場調查認為不再具備理想銷售條件的部分清償物業(yè)，因此，榮萬家根據協議僅成功結清應收款2.88億元。截至目前，榮萬家已成功出售922.05萬元物業(yè)。

針對簽訂協議后，榮萬家與榮盛發(fā)展之間應收賬款問題能否獲得解決；榮萬家出售清償物業(yè)進度，以及出售周期較長是否會造成存貨減值，導致公司業(yè)績下滑等問題，時代周報記者向榮萬家投資者聯絡部門致電并發(fā)送郵件，截至發(fā)稿，未獲得回復。

應收賬款增長

榮萬家成立于2000年，是榮盛發(fā)展旗下物業(yè)管理企業(yè)，2021年1月在港交所上市。據其6月18日公告，自2000年以來，榮萬家一直向榮盛發(fā)展集團提供（其中包括）物業(yè)管理服務以及小型工程及相關咨詢服務。近幾年，榮盛發(fā)展集團受到房地產市場低迷、信貸及流動資金緊縮的影響，無法按時結清應收款項。

2021年，榮萬家應收賬款大增。據其財報，截至到2021年年末，榮萬家應收賬款規(guī)模達13.94億元，而在2020年年末，其應收賬款規(guī)模為6.80億元，同比增長105.03%。

榮萬家2021年年報表示，應收賬款主要產生自物業(yè)管理服務、非業(yè)主增值服務及社區(qū)增值服務下所提供各類服務。應收賬款規(guī)模大增的原因為業(yè)務擴張后收入增加，而客戶結款速率并未同步加快。

2021年，榮萬家物業(yè)管理服務收入主要來自于榮盛發(fā)展所開發(fā)物業(yè)。據其2021年財報，來自于榮盛集團（榮盛發(fā)展及其附屬公司）的在管建筑面積達6639.6萬平方米，占比達97.7%；在物業(yè)管理服務業(yè)務中，榮盛發(fā)展集團開發(fā)的物業(yè)所貢獻的收入達10.60億元，占比達98.1%。

并且，對于應收賬款壞賬，榮萬家提升壞賬準備計提比例。據其2021年財報，截至到年末，榮萬家壞賬準備計提比例為6.44%，而在2020年年末，其壞賬準備計提比例為2.45%。

此后，榮萬家應收賬款持續(xù)增長。據其財報，截至到2022年年末，榮萬家應收賬款達19.49億元，相比2021年年末增長37.1%。榮萬家財報顯示，應收賬款增長原因為榮盛發(fā)展及其關聯方受環(huán)境和房地產行業(yè)下行的影響回款較慢。并且，榮萬家應收賬款壞賬準備計提比例增至9.68%。

此后，榮萬家應收賬款一直保持較高規(guī)模。據其財報，截至到2023年年末、2024年年末，其應收賬款規(guī)模分別為20.92億元、21.16億元。

據榮萬家6月18日公告，截至到2024年12月31日，有關根據物業(yè)管理服務總協議及總小型工程及相關咨詢服務協議提供服務的應收款項余額為12.62億元。根據截至2024年12月31日的賬齡分析，余額中4.26億元于2022年12月31日或之前到期，余額中4.11億元于2023年12月31日或之前到期，余額中4.25億元于2024年12月31日或之前到期。

公告還表示，截至2025年債務抵償框架協議日期，未清償余額為1.92億元。榮萬家一直與榮盛發(fā)展集團積極溝通并保持建設性對話，繼續(xù)監(jiān)察榮盛發(fā)展集團的流動資金，并將采取一切必要法律措施以現金收回未清償余額。

去年營收同比增長

榮盛發(fā)展是河北知名房地產企業(yè)，被稱為“河北地產王”。背靠大樹，榮萬家業(yè)績也借此飛速發(fā)展。

2018年-2020年，榮盛發(fā)展高速發(fā)展，這三年榮盛發(fā)展商品房銷售合同金額分別為1,015.63億元、1,153.56億元、1,270.97億元。

同期，榮萬家業(yè)績也保持高速增長。據其財報，2020年，榮萬家營收達18.07億元，同比增長40.96%。截至2020年年末，榮萬家共管理305個物業(yè)管理項目，總在管建筑面積為5970萬平方米。

此后，榮盛發(fā)展業(yè)績下滑，榮萬家業(yè)績也隨之下滑。據其財報，2022年，榮萬家營收為19.11億元，同比下降25.4%。同年，榮萬家非業(yè)主增值營收為3.89億元，同比下降63.9%。榮萬家財報顯示，該業(yè)務營收下降原因為受地產行業(yè)下行周期影響，2022年新交付項目與2021年相比大幅減少，導致非業(yè)主增值服務收入大幅降低。

此后，榮萬家業(yè)績持續(xù)下滑。據其財報，2023年，榮萬家營收18.32億元，同比下降9.1%，其中非業(yè)主增值業(yè)務營收1.64億元，同比下降57.8%。榮萬家財報解釋下滑原因為2023年受物業(yè)開發(fā)商整體竣備、施工建筑面積減少導致對物業(yè)工程服務、案場服務及其他服務的需求大幅減少；同時，榮萬家亦主動減少向地產開發(fā)商提供此類服務，減少資金墊支，聚焦回款有保證項目。

2023年，榮萬家開始拓展業(yè)務范圍。當年，榮萬家以5015.5萬元收購了萬家智慧環(huán)境70%股權，正式入局城市服務環(huán)衛(wèi)一體化賽道。據其財報，2023年，榮萬家城市服務業(yè)務收入為1.38億元。

此外，榮萬家還拓展第三方業(yè)務合作。據其財報，2024年，榮萬家來自于獨立第三方物業(yè)開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)在管建筑面積達586.5萬平方米，占比為6.6%。2024年，榮萬家與獨立第三方物業(yè)開發(fā)商簽署了60份正式合作協議，涵蓋政府大樓、產業(yè)園、公建、商業(yè)、住宅、園林綠化、醫(yī)院、城市環(huán)衛(wèi)、工業(yè)、景區(qū)等多種業(yè)務類型。

據其財報，2024年，榮萬家商企服務營收0.47億元，同比增長27.8%；城市服務營收1.87億元，同比增長36%。據其財報，2024年榮萬家營收19.57億元，同比增長6.83%，凈利潤1.14億元，同比下降9.91%。