發現一個很普遍的現象，就是一旦涉及一個“新項目”，所有人都會面臨的問題，就是不確定 這個項目是否靠譜！

那對于回遷房來說，投資風險主要包括房源風險、時間風險。房源風險包括虛假指標、一房多賣、業主反悔等，這些可以通過專業調查分析、交易合同設計等手段避免。除了房源本身的風險，最大的風險是舊改項目爛尾。

城市更新項目一般分為5個流程：意愿征集、計劃立項、專規批復、實施主體確認和報批報建。每個階段都有政策要求，項目開發商需要在規定時間內完成相應的工作。

1、意愿征集階段

一般時長1——2年，工作要求：更新意愿征集是舊改入場券。涉及多個業主的更新項目，需要超過2/3以上業主同意，涉及城中村改造的要召開股東大會表決；涉及舊住宅區100%業主同意。

這個階段屬于雙方的一個摸底工作而已，主要是征集業主簽署更新改造意愿委托書并完成現狀測繪查丈。這個委托公作為權利人同意將房產納入城市更新單元計劃的申報材料，不涉及項目拆遷補償方案等具體事項！個人物業及財產不會因為表達這個意愿而受到任何損失！

主要風險：如果開發商與相關村集體及村民溝通不暢，村里不配合，項目就會僵持。股份合作公司的股東人數較多、年齡跨度較大，不同派系訴求不同，組織召開會議及決策有一定的難度。

2、計劃立項階段

一般時長1——3年，工作要求：

（1）合法用地比例≥60%；

（2）建筑要在2009年12月31日前建成，舊商業區、舊工業區的建成時間要≥15年，舊住宅區要≥20年；

（3）符合規劃條件（城總規、土總規、法定圖則、區更新“十三五”、城中村綜合整治、工業區塊線、基本生態控制線等）；

（4）更新意愿滿足要求。

需改造城中村所在的鎮政府向區舊改辦遞交“舊改申請”（當然是一級報一級，最初是村單位開始往上報的），由區的更新局進行初審，進而發文給區各個部門聯合審查、提出意見，包括區規劃國土管理局、教育局、交通部門、產業部門等等，再組織城市更新意愿公示，征詢公眾的意見。

如果這兩個都通過了，就會上報到各區的領導小組會議審批，安排計劃草案公示，并公布公眾意見、與公眾進行溝通協調，取得大家的認可。通過之后就會納入到城市更新單元的計劃公告里，這時候，項目的計劃立項就算完成了。

主要風險：很多更新項目的合法用地比例存在問題，開發商需要尋求各種解決辦法。如果無法解決，政府就不會批準更新計劃。

3、專規批復階段

一般時長2——3年，工作要求：

（1）計劃立項通過后，進入土地建筑物的信息核查階段，并對一些出現歷史問題的土地進行處置，開始編制城市更新單元專項規劃，提交給政府審批；

（2）經過一系列的審批過程，政府會安排城市更新單元規劃草案進行公示，公示的預案內容包括舊改規劃詳細，拆遷補償方案，安置回遷方案。

還要征詢公眾意見，需要90％以上村民同意區政府批復。

主要風險：規劃需要滿足政府、開發商和業主各方訴求，博弈時間較長。規劃需要在3年內獲得審批，否則調出更新計劃。

4、實施主體確認階段

一般時長1——2年，工作要求：規劃通過后政府通過招標方式來確定開發商；開發商競標成功就要把資金落實，在銀行做一個資金監管賬戶；資金到位了沒有問題了區舊改辦就可以和開發商簽署《城中村改造單位確認書》；開發商確認好了，國土局和舊改辦簽訂《土地出讓征用協議》，同時開發商拿到國土規劃單位的《土地選址意見書》和《建設用地規劃許可證》等；辦完這些手續后，開始進入拆遷談判工作；按照目前政策的要求，必須達到95%業主同意搬遷安置補償協議才能夠實行拆遷。

主要風險：需要與所有業主簽完拆遷補償協議是最難的。而且業主越多，簽約時間越長，可能存在釘子戶。規劃批準2年內，項目首期要確認實施主體，否則可能調出更新計劃。

5、報批報建階段

一般時長3——5年，工作要求：

（1）拆除建筑物，注銷原房地產證；

（2）開發商向區更新局申請辦理《建設用地規劃許可證》，繳納地價，簽訂土地出讓合同；

（3）開發商申請辦理《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》，動工建設。

主要風險：如果開發商自身沒有問題，項目在這個階段一般可正常建設。

拆遷前期的回遷房指標，相比同區域商品房5——6成價格，還不要名額。但是要注意周期不確定風險，還有《回遷補償協議》要仔細閱讀，沒名額長投可以考慮。因為拆遷簽約進度、開發商資金問題，都會影響最終交房周期，所以開發商實力也要考量。