我是『房段子』，您相見(jiàn)恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購(gòu)房者提供了一整套房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的解決方案。

我向來(lái)以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購(gòu)房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過(guò)13年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買(mǎi)賣(mài)、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自房段子解答案例。由于以下問(wèn)答信息，部分涉及到隱私等問(wèn)題，因此有所刪減。均為此前問(wèn)答，因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時(shí)效性，不能完全套用，還請(qǐng)理解。

房段子購(gòu)房咨詢(xún)團(tuán)隊(duì)（幕后分析及數(shù)據(jù)+社保、公積金、貸款合作團(tuán)隊(duì)+新房、二手房買(mǎi)賣(mài)團(tuán)隊(duì)），針對(duì)你的個(gè)人問(wèn)題，一些簡(jiǎn)單的可以直接免費(fèi)回答。

復(fù)雜或者定制一些的問(wèn)題，我們目前提供——

①單次咨詢(xún)（￥200元，單次問(wèn)題及后續(xù)發(fā)散追問(wèn)，限時(shí)1-2天）；②包年咨詢(xún)（￥699元，工作時(shí)間無(wú)限次提問(wèn)，精細(xì)化1對(duì)1分析，以買(mǎi)到好房為核心目的）；

會(huì)員

提問(wèn)

你好，最近看成都的規(guī)劃，中介帶我們?nèi)チ?**板塊看了一個(gè)新盤(pán)，說(shuō)未來(lái)這邊都是各種總部基地，是各種科研中心，未來(lái)房?jī)r(jià)要翻翻，建議我們?cè)琰c(diǎn)買(mǎi)入，你覺(jué)得這個(gè)板塊有問(wèn)題嗎？是不是忽悠我們的，但的確又很動(dòng)心，害怕錯(cuò)過(guò)了。

房段子解答

不要迷信這些所謂的規(guī)劃，尤其是簡(jiǎn)單粗暴地把高學(xué)歷=高素質(zhì)=高收入=高投入掛鉤。

有些偏遠(yuǎn)板塊安個(gè)很高大上的總部基地，科研中心，大伙就以為高學(xué)歷高素質(zhì)高收入的人群扎堆了，所以房?jī)r(jià)必然漲漲漲。

房產(chǎn)中介最喜歡畫(huà)餅，外地人和被忽悠以身入局的人，則奉為真理，誰(shuí)敢反駁誰(shuí)就是敵人，在網(wǎng)上無(wú)差別炮轟，就問(wèn)你怕不怕？

哈哈哈，要我說(shuō)，企業(yè)高管也好，科研領(lǐng)導(dǎo)也罷，別人是單純有錢(qián)，但不是人傻錢(qián)多啊。

要說(shuō)博士博導(dǎo)扎堆的地方，其實(shí)是郊區(qū)大學(xué)城，為啥沒(méi)見(jiàn)大學(xué)城的房?jī)r(jià)蹭蹭漲呢？

真正能支撐高單價(jià)高總價(jià)的，除了密集的中產(chǎn)高產(chǎn)，光鮮亮麗的城市界面、產(chǎn)品形態(tài)，還要依托于大量的人口支撐，地緣距離支撐。

也就是說(shuō)，頂流板塊，不能離城市人口密集的核心區(qū)太遠(yuǎn)。就拿成都來(lái)說(shuō)，從攀成鋼到浣花溪，從金融城到大源西，無(wú)不遵循這種規(guī)律。

偏遠(yuǎn)郊區(qū)再多好聽(tīng)的名字，沒(méi)法導(dǎo)入人口，也就一潭死水，有價(jià)無(wú)市，甚至腰斬崩盤(pán)，梁黃一夢(mèng)。

會(huì)員提問(wèn)

你好，我打算賣(mài)一套溫江的房子，置換大點(diǎn)的，然后現(xiàn)在的市場(chǎng)行情，我不清楚我應(yīng)該掛多少合適？這套房子鏈接發(fā)給你看看，已經(jīng)滿(mǎn)五了，我18年買(mǎi)入的，成本有130萬(wàn)，但是現(xiàn)在掛110萬(wàn)。賣(mài)出去后才有錢(qián)置換，打算看中壩附近的次新套四，有推薦嗎？

房段子解答

較早前房段子會(huì)員付費(fèi)問(wèn)答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

我這樣說(shuō)吧，我其實(shí)對(duì)這邊的二手房市場(chǎng)也跟蹤很久了。中介暗示你降價(jià)也不是單純的pua你，而是真實(shí)市場(chǎng)行情下，的確只有降價(jià)出售搶跑。

現(xiàn)在你們同戶(hù)型掛牌低的很多，不到100的都很多，你掛110，完全是當(dāng)別人炮灰陪襯的，別人鄰居拿著你的房?jī)r(jià)來(lái)喊買(mǎi)家買(mǎi)，你這邊則純粹陪跑。

雖然滿(mǎn)五唯一，但也就是少1%的個(gè)稅，影響不大，裝修我看還是可以的，但是太雜亂了，顯得不是那么美觀漂亮，也存在抗性，你們要收拾收拾，內(nèi)外兼修，內(nèi)部要整理干凈，把裝修的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)出來(lái)，外部要降價(jià)，現(xiàn)在行情基本上是1-1.1的單價(jià)，所以你們估計(jì)最終成交要定在90-100萬(wàn)，我覺(jué)得95-100就算是比較好的結(jié)局了。

不要總和成本相比，買(mǎi)貴了就是買(mǎi)貴了，這個(gè)我們要認(rèn)栽，沒(méi)有一本萬(wàn)利的買(mǎi)賣(mài)，現(xiàn)在算是認(rèn)虧逃出。

其實(shí)我們換個(gè)思路來(lái)看，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，從房?jī)r(jià)趨勢(shì)來(lái)說(shuō)，溫江的還要快速下降，蔡橋的會(huì)溫和下降，相對(duì)來(lái)看蔡橋的更保值。

假設(shè)現(xiàn)在賣(mài)掉，那么相當(dāng)于止損換車(chē)，避免了進(jìn)一步拉大兩者之間的差距，屬于低賣(mài)低買(mǎi)，降低壓縮置換成本。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，我認(rèn)為當(dāng)前雖然溫江割肉明顯，但是也是值得的，朝前看，為了更好的未來(lái)，更穩(wěn)健的保值方法。

現(xiàn)在我覺(jué)得根據(jù)行情來(lái)說(shuō)，我個(gè)人建議一步到位，掛牌到99-101萬(wàn)左右（把家里打整干凈，重新拍VR和照片）。

希望能盡快成交，成交之后，我們主要就是去看**和**了。中鐵西城西苑我之前還有粉絲在賣(mài)95平的躍層套四，你可以參考下，鏈接略。

我個(gè)人估計(jì)，不論是**的大戶(hù)型，還是**的躍層，房?jī)r(jià)下探到250萬(wàn)以?xún)?nèi)是大勢(shì)所趨，這個(gè)時(shí)候，如果能租房過(guò)渡三五個(gè)月小半年的話(huà)，我建議就慢慢看，蹲一蹲，可能到年底再入場(chǎng)，或許是一個(gè)更好的時(shí)機(jī)。

會(huì)員提問(wèn)

賣(mài)房咨詢(xún)能做嗎？那也需要先說(shuō)一下大概的情況是嗎？之前上車(chē)**高層，想賣(mài)掉，清水房。房產(chǎn)證還沒(méi)拿到，但是想提前做規(guī)劃，因?yàn)檫€想買(mǎi)其他房。當(dāng)時(shí)買(mǎi)入單價(jià)在2W出頭，建筑面積108，總價(jià)220W，貸款100W，現(xiàn)在月供6700，22年底開(kāi)始還貸，估計(jì)24年底可以拿到房產(chǎn)證。

房段子解答

較早前房段子會(huì)員付費(fèi)問(wèn)答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

目前來(lái)說(shuō)，你們是買(mǎi)了**的高層，清水單價(jià)2萬(wàn)出頭，建面108平的套三雙衛(wèi)，這個(gè)戶(hù)型集中在19棟，是E2戶(hù)型，02、03號(hào)房。

19棟是22年初開(kāi)盤(pán)的，買(mǎi)成220萬(wàn)的話(huà)，應(yīng)該還是9樓以上的好樓層了哈？只不過(guò)拖到了年底去辦的貸款。

19棟是小區(qū)最東側(cè)的高層，往北是**，往南是**，雖然戶(hù)型朝南，但是也算是主干道了，噪音問(wèn)題不能忽視，也是它最大的缺點(diǎn)。

當(dāng)初貸款100萬(wàn)，從22年底到24年底（預(yù)計(jì)拿到房產(chǎn)證），現(xiàn)在月供6700的話(huà)，我估計(jì)當(dāng)初是貸款了20年？等額本息？

我們現(xiàn)在要算一算保本計(jì)算。

22年初買(mǎi)入備案，備案滿(mǎn)3年+取得房產(chǎn)證（24年底）才能出售，也就是25年初才能解除限售，到時(shí)候房產(chǎn)證沒(méi)滿(mǎn)2年（有增值稅0.53%），我估計(jì)貸款大概2.5年。

綜合來(lái)分析的話(huà)，你這些年的成本大概就是房貸利息，首付款利息（假設(shè)不買(mǎi)房，存著也有利息收益的，現(xiàn)在買(mǎi)房了，相當(dāng)于虧空），交房契稅。

這樣算下來(lái)，大概是清水247萬(wàn)賣(mài)出去才能保本，保本的單價(jià)折合約為2.29萬(wàn)，與當(dāng)初買(mǎi)入價(jià)格2萬(wàn)相比，要上漲2446元/平，才能持平你的成本。

還有個(gè)更嚴(yán)重的問(wèn)題，那就是你到時(shí)候25年初還沒(méi)房產(chǎn)證滿(mǎn)2年，所以還是有增值稅成本的，這個(gè)往往是房東降價(jià)，然后變相的讓買(mǎi)家給，其實(shí)也是房東給。

假設(shè)按照247萬(wàn)來(lái)計(jì)算，加上增值稅大概是260萬(wàn)，才能保本了。這個(gè)時(shí)候折合單價(jià)2.4萬(wàn)。如果加上后期裝修（此時(shí)中介費(fèi)個(gè)稅買(mǎi)家契稅都不多說(shuō)了），我覺(jué)得買(mǎi)家對(duì)此的心理預(yù)期是2.7萬(wàn)。

這個(gè)價(jià)格對(duì)比周邊類(lèi)似的次新房，比如**，有點(diǎn)不妙，當(dāng)前行情下，該小區(qū)套三雙衛(wèi)行情大概是2.3萬(wàn)，明年行情穩(wěn)定后，我估計(jì)大概也不會(huì)漲到2.5萬(wàn)，所以我個(gè)人預(yù)估，你這個(gè)房子可能要虧著賣(mài)了。

最終2.5（精裝）-0.3=2.2萬(wàn)的清水價(jià)出售，賣(mài)237-240萬(wàn)左右是比較合理的空間，雖然對(duì)比買(mǎi)入價(jià)220萬(wàn)有上漲，但是我們前面分析過(guò)，有利息成本，所以實(shí)際上你是小虧的狀態(tài)。

這是我對(duì)你房?jī)r(jià)行情的分析建議。至于買(mǎi)房技巧等其他建議，略。