文/樂居新媒體 嚴明會???

王亮很善于精打細算，把每一分錢都用在“刀刃上”。

12月初，他將北京隅東序的產品發(fā)布會，選在金隅喜來登大酒店。用自己集團酒店，場地費不僅沒讓別人撈走，而且或多或少還有一定的內部折扣，一舉兩得。

不止如此，他還將金隅云筑售樓處，進行改造，換了一件“外衣”，變成了北京隅東序的售樓處。云筑和北京隅東序的關系，如同親兄弟。

不少云筑老業(yè)主們路過這個熟悉的售樓處，都會湊熱鬧去看看樣板間。但，越看心里越憋屈，在他們看來，“這個四期項目不僅換名改命成了豪宅，還在陽臺上大做文章。”

眼下，一些云筑老業(yè)主開始急了，有人向朝陽有關部門反饋，“銷售宣傳前期報規(guī)的開放陽臺交房時將封閉交付，請幫忙確認是否屬實及后續(xù)處理措施。”

老業(yè)主們最擔心的是，“違規(guī)行為等同于變相降價，在指導價基本相同的情況下，比云筑一二三期相當于增加了10多平套內面積，增加10～20%的得房率，極大損害老業(yè)主權益。”

北京隅東序的新業(yè)主們，雖然強烈渴望封閉陽臺，但也害怕如果規(guī)劃審批明確不讓封閉陽臺，即使自己封閉陽臺，最終也會被舉報為違建，被依法強制拆除。

在不少購房人眼中，北京隅東序設置開放陽臺一直就是雞肋般存在，“因為北京風沙大的天氣居多，不封閉陽臺全是風刮來的土及灰塵，這些陽臺還不如有些開發(fā)商多贈送飄窗面積來得實惠。”

如若北京隅東序真的能封閉陽臺，最坐不住的，或許是隔壁的開發(fā)商們。

畢竟利用陽臺、設備平臺“偷面積”等行為，等同于變相降價，對沒有封閉陽臺的新樓盤是降維打擊。甚至有開發(fā)商發(fā)出狠話，此舉會嚴重干擾區(qū)域穩(wěn)定健康的價格體系和房地產市場，對朝陽港二期后續(xù)土地的正常出讓也將產生影響。

在朝陽，為何說想要封閉陽臺那么難？朝陽群眾的反對聲，有多堅決和強烈？

此前，朝陽東壩的保利天匯估計曾動過此念頭，但被否決了。《關于朝陽區(qū)東壩北西區(qū)域棚戶區(qū)改造項目CY00-1102街區(qū)B006 地塊二類居住用地項目公示反饋意見采信情況的通告》關于開敞陽臺問題，建設單位明確：我公司承諾在后續(xù)商品房預售和出讓合同中明確開敞陽臺屬性和不得封閉的要求，并由物業(yè)做好后續(xù)監(jiān)管。

業(yè)內人士分析稱，北京隅東序在報規(guī)和規(guī)自委公示圖中的是開敞陽臺。若開發(fā)商在交付時或交付后封閉報規(guī)的陽臺，違反了《北京市容積率計算規(guī)則》《民用建筑通用規(guī)范》。

通常而言，開敞陽臺按照面積的一半計入建筑面積，若封閉則需按照全部面積計入建筑面積，會增加地塊實際建筑面積和容積率，超出規(guī)自委公示的686地塊容積率。

但眼下，沒有任何證據證明北京隅東序存在封陽臺的舉動，至少在設計圖紙上它沒有。

朝陽區(qū)分中心也回復，經向規(guī)劃部門了解，規(guī)劃許可證中已要求開發(fā)商在宣傳及合同中明確陽臺不可封閉。經向（北京隅東序）開發(fā)商了解，目前陽臺展示均為開敞陽臺，銷售人員對客宣傳無額外承諾，預售合同中體現的陽臺均為不可封閉，現場也已張貼陽臺不可封閉提示。

項目總王亮對于北京隅東序的陽臺寄予厚望。但希望越大、失望越大。

同屬于朝陽區(qū)，又幾乎是在同一時點拿地的北京宸園，南面全部贈送一半陽臺面積轉化為室內空間，北面將挑空變?yōu)槿浰褪覂让娣e，大大提高了得房率。以北京宸園的165平米戶型舉例，它大約贈送19.3平方米是室內使用面積。

畢竟北京宸園是上一次朝陽打包供地，開發(fā)商有談“封閉陽臺”條件的資本。

北京隅東序則在陽臺產品上借鑒了叁號院的風格，但它只學習了一半，錯位陽臺未學習，這樣會導致室內的采光會受一定的影響，而且只能送一半面積。最關鍵的是，開敞陽臺設計，使它在實用性方面被北京宸園吊打。

眼下，放棄陽臺封閉，北京隅東序多個戶型的得房率將不到80%。

北京隅東序，有些生不逢時。在它取得預售證的當天，北京市規(guī)自委正式發(fā)布了《北京市高品質商品住宅設計導則（試行）》的通知，明確鼓勵開發(fā)商在條件允許的情況下，設計有架空層、風雨連廊的項目，以及打造設計合理、形式多元、場景多樣的住宅陽臺。

未來南面一路之隔的中海692地塊，其陽臺設計至少會向北京宸園看齊，是內嵌式陽臺，而且該地塊因為局部突破限高，它還有可能做大面寬產品，這是富人最為看中的。甚至會有首層架空層、風雨連廊。

雖然北京隅東序拿地時間早了5個月，但中海更擅長高周轉，692地塊賣房的時間只會比它晚3個月左右。而且無論在品牌力、操盤力、豪宅經驗還是物業(yè)管理方面，金隅地產和中海地產相比，都不在一個量級。

6月24日，金隅地產以63.8億斬獲朝陽區(qū)朝陽港兩個地塊：1303-686住宅、1303-687幼兒園，住宅樓面價約5.2萬/平，指導價7.9萬/平，上下浮動8%。

緊接著4天后，項目公司北京隅新房地產開發(fā)有限公司（簡稱“隅新房地產”）浮出水面，注冊資本10000萬元，由金隅地產100%持股，法人兼經理為王亮，他也是金隅地產北京管理中心總經理。

11月22日，北京隅東序取證，備案名為云華里，準售824套住宅，均價7.35-8.41萬元/m2區(qū)間。王亮除了動用金隅自己銷售團隊，還委托北京中原房地產經紀有限公司進行銷售。

與之前的慢悠悠相比，北京隅東序在開盤節(jié)奏上，好似坐上了火箭。售樓處開放到開盤，只用了11天。如此短的蓄客時間，并不多見。

12月16日，北京隅東序正式開盤，它發(fā)了一張大紅海報：開盤當日成交總金額突破25億元，成交總套數達235套。看來，它并沒有被封閉陽臺舉報事件所影響。

次日8點，開盤12小時后，北京隅東序2套網簽出爐，成交均價81390.65元/平方米。

已簽約的兩套房源分別為1#三單元1601，183.85平米的四室兩廳，套內面積148.98平米，得房率約81%；另一套為5#1702，一套153.44平米的四室兩廳，套內面積122.8平米，得房率約80%。

王亮也很善于利用媒介的力量。更早的12月4日下午，他攢了一個局，北京隅東序產品首發(fā)會在金隅自己的酒店里舉行。在現場，一個服務天團先后登臺，有甲方、有乙方高層，揭開項目的神秘面紗，一層又一層。

王亮是最后一個出場的金隅地產領導。較為諷刺的是，就連項目合作方都能不看ppt在舞臺上自由發(fā)揮，他這個項目總卻在3分鐘時間里，看著提詞器讀完了所有內容。業(yè)內人士開玩笑，項目總都那么死板，這個項目還能有多大的想象空間尼？

此前，王亮是云筑二三期項目公司——北京金住興業(yè)房地產開發(fā)的董事，眼下，他直接上位成了北京隅·東序項目經理。此外，他還是北京隆源房地產、北京金隅興大房地產、北京隅陽房地產的經理。

據了解，王亮還曾是金隅地產北京公司亦莊項目經理，負責金麟府，該項目公司為北京金隅興大房地產。該公司曾被購房者告上法庭，給付逾期交房違約金12288元。

此外，北京隆源房地產負責金林嘉苑。有業(yè)主張女士表示，已按合同約定向隆源房地產公司支付完畢全部購房款。后因涉案房屋存在強制安裝中水、虛假宣傳學區(qū)房、質量、行政區(qū)劃分錯誤、未達到交付條件、質價不符等相關問題，她多次向隆源房地產公司提出解除合同并要求隆源房地產公司退還購房款、支付違約金、賠償損失。