要：一線城市在政策的持續刺激下，市場回暖明顯，但真正考驗還在后面。2025年，才是大考之年！

上海入冬了，天氣格外寒冷，但上海購房者的買房情緒卻“反?！钡馗邼q。

作為一家房地產的媒體，申度也幾乎每周都在報道著新房和二手房的成交數據。10月新高，之后11月的成交數據又在眾望所歸中再創新高，12月數據還在延續著火爆……

一方面是政策的持續出臺，另外一方面開發商也在年底加足馬力沖擊年度業績。12月的成交數據，毋庸置疑，一定會走好。

為了帶大家感受一下最真實的上海房地產市場，申度編輯部的小編們，上一周分別在工作日和周末，跑遍了上海市中心和郊區的各個交易中心，為大家帶來一線調查。

01

現場：上海各交易中心購房者“爆滿”

12月13日（上周五）中午時分，地產申度來到浦東新區房地產交易中心，盡管當天是工作日，但碩大的浦東房地產交易中心（張楊路受理處），現場人頭攢動，各個窗口前的座位幾乎座無虛席。

“上午9點半早早就來辦理業務，眼看馬上要到中午休息時間了，還沒有排到?！鄙甓染谶@里，聽到一位老阿姨在吐槽。

現場的登記辦理窗口、繳稅窗口、發證窗口、過戶窗口還是咨詢窗口，都人群聚集，無論是辦理新房業主，還是二手房業務，都全線排滿。

而在12月12日（上周四），地產申度調研了位于市中心的徐匯區房地產交易中心，這里雖然沒有浦東如此大的客流，不過早上剛開門，就已經有不少前來辦理業務的市民。

今年以來，上海樓市表現兩極分化，”市區熱郊區冷”已成為共識。那么，郊區的交易中心人流情況又如何？

12月12日（上周四），地產申度的另一位小編來到了位于嘉定區房地產交易中心，工作日下午2點，交易大廳已經出現大排長龍的景象。

而在剛剛過去的周末，上海各大交易中心的人流更是呈幾何式增長。

地產申度從購房業主群了解到，有部分業主在12月14日周六下午2點，前往奉賢區房地產交易中心辦理新房產證，取號后得知前面還有100多號人，眼看現場一眼望不到頭的人群隊伍，故決定放棄等待，擇日再來辦理。

過去的這個周末，奉賢區交易中心平均等候時長在3個小時左右。

12月交易中心人流爆棚原本也是在地產申度的意料之中，因為11月下旬，上海出臺了房地產交易環節的稅收優惠政策。政策從12月1日開始執行，12月肯定有大量擠壓的過戶和辦產證需求集中釋放。

02

數據：二手房持續新高 12月日均972套

我們先來看一組數據，1287套和1280套。這是上海過去的周末二手房成交數據。自10月以來，上海的二手房成交每逢周末，成交量必破千套。12月2日-8日那周，甚至在周五那天也突破了1000套。一周內連續3天破千套，這個是以往很少見的。12月過去的半個月，日均成交量達到了972套。遠遠超過了10月日均782套以及11月的日均901套。

數據源于網上房地產

本月截至到12月15日，上海二手房成交量14580套。如果下半月能延續這一行情，12月上海二手房的成交量或逼近3萬套，也將創造2021年以來，12月二手房成交的單月新高。

數據源于網上房地產

回顧一下過去幾年上海二手房的成交數據。

假設年底上海12月的二手房成交量能接近3萬套，那全年的成交量或接近24萬套，這一數據也將是近3年來的新高。

數據源于綜合整理，僅供參考

（注：今年1-11月上海二手房累計成交207353套）

03

中介：樓市最忙碌的人

今年樓市有點熱。中介人員加班加點，為客戶帶看，簽合同，完成交易，他們也成為當下樓市最忙碌的人之一。

有一名中介人員小軍（化名）告訴地產申度，自從10月市場行情好轉以來，幾乎就沒有停下來過。

在9月底的滬七條出臺后，看房和賣房的客流就有明顯的回升，客戶談判和成交的周期也有縮短，之前有套房源，房東掛了好幾年都沒有成交，但在這一輪行情中，就成功賣出去了。

“我從業中介行業5-6年了，從來沒遇到過現在這種情況，這么低的稅率和貸款利率，放在幾年前都不敢想。還記得前幾年樓市行情也算是起起伏伏，但很久沒有像今年12月這樣火爆了?！?/p>

“就說銀行貸款政策吧，前幾年有’三價就低’約束，銀行還不樂意放很多貸款給你，放貸的周期也很長，但現在銀行是求著你貸款，就怕你不貸款或者提前還錢。”

“再說最近去交易中心，各個窗口的工作人員都上崗辦理業務，很難找到有哪條業務線是閑著的。”

在閑聊過程中，該中介人士進一步透露，10月和11月的工作也有階段性，平時還算可以應付，周末就會特別忙，并且帶業主去交易中心辦理業務，他們都是全程陪同。

而12月一波行情走高，從帶看轉換到成交最重要的推手，還是11月下旬出臺的取消普通住房和非普通住房標準，對于購買140平方米及以下住宅的購房者，這個政策可以大幅減少稅收。

據了解，政策在12月執行以來，有很多在上月就已經談攏的交易，或者是在觀望還沒有及時網簽的下家，都在這個月集中簽約和辦理業務。

另一個比較直觀的變化是，今年以來出臺了大大小小多個調控政策，但都沒有11.18新政這么明顯，因為之前的政策主要還是放松購房資格，擴大買房人群的范圍，但這一次是實實在在的省錢，還是一筆不小的費用，這關系到買賣雙方的利益，能直接促進成交。

“在今年10月以前，尤其是上半年，我們都是打電話，發微信，邀約客戶去看房子，坐下來談判，但這兩個月，有很多客戶會主動找來要去看房，要和房東協商價格。因為最近白天基本都排滿，要帶客戶去交易政策辦理業務，很多時候都是在下班后，或晚上帶客戶去看下房子?！毙≤娬f到。

04

結語

12月已經過半，上海二手房成交量有望再創今年新高，而二手房的火熱或也將傳導至新房市場，近期多個新盤觸發積發。當然，很多人關心的是，這樣的行情能否持續下去，不僅僅是曇花一現。

上周，中央舉行的經濟工作會議，再次明確2025年要“穩住樓市股市”， 持續用力推動房地產市場止跌回穩，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。

地產申度認為，雖然從10月到12月，上海的房地產市場確實有回暖，但是，從全國的行情來說，三、四線城市的壓力更大。并且，房地產市場真正的止跌回穩，需要依托的是居民收入和購買力的真正恢復。

說得更具體一點，國家出臺的4萬億白名單融資，100萬套城中村改造、貨幣化安置，地方政府下場收儲存量房等等核心政策的落實，更直接關系著房地產市場能否真正走出困境，止跌回穩。

2025年，才是真正的大考之年。