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2 024年的北京樓市太慘了。

無論是強勢板塊，還是弱勢板塊，都受到了整體市場下行的沖擊。

但朱辛莊算是一個比較另類的逆勢上漲的板塊。

他上半年有點受市場的影響降價。后來又緩過來了。

今年北京市場最冷的7-9月，我們粉絲以單價低于6萬入手了寰宇未來。

伴隨著930新政出臺，市場總體明顯好轉(zhuǎn)。

現(xiàn)在寰宇未來，目前一層5萬9起，標準樓層均價6.3萬/平左右，沒有低于6萬 的，同樓層同戶型比之前漲了20-30萬。

為什么朱辛莊這么能扛盤？

01

其他板塊賣不動的原因

弱板塊，砸盤

強勢板塊，過度供應(yīng)

其他板塊賣不動，主要是因為過度供地了。或者是板塊支持力度不夠。

1 )弱勢地塊砸盤

舉個例子， 像北七家「硅谷one」砸盤，也是必然。

北七家這個板塊，首先交通不占優(yōu)勢。南北向的主干線高速距離他都不近。

東西向北清路、定泗路又非常堵，雖然已經(jīng)在拓寬了，但是進度不快，

南邊又有天通苑、回龍觀對他進行資源截流，

所以長期發(fā)展受限。

原來是三流的地段，二流的產(chǎn)品，二流的價格

現(xiàn)在是三流的地段，三流的產(chǎn)品，三流的價格。

地段不行，產(chǎn)品落后的新房，想賣房，清庫存， 只有降價這一條路。

2)強勢板塊，過度供應(yīng)

強勢板塊為什么去化也不太好，比如說朝陽的崔各莊，望京外溢，有產(chǎn)業(yè)概念啊。

但是他短期供應(yīng)了三四個樓盤。

另外還有即將大量上新的海淀。

以前海淀一年就擠出兩三塊新地，一個區(qū)域就那么一兩個盤。

買房人沒得選，沒地鐵也行，產(chǎn)品差也行，能買上就挺香

現(xiàn)在市場差，海淀供地也不繃著了，嘩嘩往出掏家底。

我們盤盤這兩年逐步入市的海淀新盤——

除了板上釘釘?shù)挠镭S北大牛坊、永豐南、功德寺、朱房村之外

還有待供地的樹村、寶山、田村、西冉……

地多，房子多，

位置沒看上，再等等

產(chǎn)品不滿意，再等等

價格太貴，再等等

海王多了，新盤去化就沒那么理想。

所以即使是海淀，永豐板塊的去化速度，也不會特別樂觀。

但以上這兩種情況，朱辛莊都不存在。

02

朱辛莊板塊勢能強

小火慢燉供應(yīng)不著急

我們先給昌平新房板塊梯隊做個排序。

這梯隊怎么劃分的呢，我來簡單解釋一下。主要看幾個因素

到海淀產(chǎn)業(yè)區(qū)通勤便利程度（遠近距離/是否近地鐵）/是否自帶產(chǎn)業(yè)/周邊配套

我們綜合各個板塊的打分情況篩選

第一梯隊： 昌平南位置好，緊鄰海淀產(chǎn)業(yè)區(qū)，或自帶產(chǎn)業(yè)，交通便利。

第二梯隊： 離產(chǎn)業(yè)區(qū)有距離，但靠近地鐵，或地鐵規(guī)劃中，能直達產(chǎn)業(yè)區(qū)。

第三梯隊： 位置較偏或者配套不全，但主打性價比，價格便宜。

第四梯隊： 極度偏遠地區(qū)，非本地人、非鋼渣不建議買。

想了解具體各個板塊的分析以及配套情況可以加微信maoduidui03獲取

我們也做了詳細的梳理

好，我們得出了自己總結(jié)的昌平板塊梯隊排序。

現(xiàn)在第一板塊梯隊中，有歇甲，東小口，回龍觀，朱辛莊，二撥子。

歇甲和東小口一直在等新地供應(yīng)。

二撥子、回龍觀的新房剩下一些尾盤。

只有第一梯隊的朱辛莊有新房在售，可以說你想在昌平買房，朱辛莊就是最好的選擇沒有之一，這也是朱辛莊能堅挺的一大原因。

另外就是 朱辛莊小火慢燉，板塊內(nèi)新房產(chǎn)品總價段互相補充。

朱辛莊在昌平，是一流的地段，二流的產(chǎn)品，一流的價格。

他是一個盤出了售罄，再拍地，再供應(yīng)。

市場端，新房供應(yīng)節(jié)奏慢，沒有出現(xiàn)新房供應(yīng)擠壓。

土地端，朱辛莊大部分土地已開發(fā)殆盡，只剩下0029地塊沒有拍。

預計明年拍，地塊面積小，只有300多套房，應(yīng)該不難賣。

而現(xiàn)房端，只有寰宇未來和越秀星樾兩個盤，這兩也不構(gòu)成競品。

目前昌平熱門新盤網(wǎng)簽情況梳理如下：

如果你想了解具體到每個項目的主力戶型網(wǎng)簽情況，可以聯(lián)系助理maoduidui03咨詢

上半年只有寰宇未來一個項目開盤。 截至12月19日，寰宇未來網(wǎng)簽已達56%。大量的存貨戶型是113-115平，145平。

而越秀·星樾現(xiàn)房 不到400套明年開，戶型有60平一居，79-83平兩居，101-108平三居，127平四居。

主力是小戶型為主，100平以上戶型很少， 所以也不構(gòu)成對寰宇未來的沖擊。

所以今年朱辛莊板塊是比較舒服的。別的板塊沒辦法跟朱辛莊打架，朱辛莊板塊內(nèi)部的新房呢，也不內(nèi)訌。

那么明年呢？可能朱辛莊的大戶型就不太舒服了。

因為朱辛莊的主要競品，嘉華天珺他來了。

03

大牛坊來了，朱辛莊還會跑多遠?

當大牛坊嘉華天珺截胡，大家是選擇海淀的小三居還是朱辛莊的大三居呢？

我們看下面這個表格。

在總價700-1000萬范圍內(nèi)，朱辛莊和大牛坊的選擇是重疊非常大的。

兩個板塊總價段相同怎么選？

我們以總價700-800萬為例。

大多數(shù)昌平人買房終極目標，是海淀。

買大牛坊99平三居，面積小一點，沒地鐵，但能一步到位，適合海淀永豐、西北旺上班的家庭。

買朱辛莊，面積大一些，總價相對低，壓力小，有地鐵，適合通勤家庭。而且朱辛莊已經(jīng)是準現(xiàn)房階段了，早買早入住。

當然以上只是比較客觀理智的分析。

市場波動比較大，我們還要重點觀察兩點，

一是寰宇未來針對嘉華天珺開盤的重要節(jié)點會不會有價格截流的動作，還是比較自信的躺平了。

他強由他強，海子不怕涼。

目前寰宇未來剩余庫存有圖中畫圈的這四棟樓，樓層部分可選

其他樓棟基本樓層不可選，個別樓層有清退

嗚嗚嗚，目前已經(jīng)沒有特價房了。

有寶子擔心剩余房源位置不好，采光差，性價比不高。

我們給大家準備了中海寰宇未來一房一價表，以及每個房源在冬至日的光照時長資料。

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二是嘉華天珺會不會先給個大的優(yōu)惠力度先跑為敬？

目前據(jù)說嘉華天珺意向客戶有400來組了。這些客戶里，比較忠誠的還是89 99平小戶型客戶，大家就等開盤的價格了。

而135平主力戶型的客戶就海王一些。因為這部分永豐南功德寺都能選。

嘉華天珺的產(chǎn)品其實挺有提升的。產(chǎn)品力上大家有目共睹，但是前有寰宇未來，后有追兵永豐南功德寺。他本身的去化壓力也比較大。

這兩個盤的詳細分析，可以加小助理微信maoduidui03咨詢。咱們一邊吃瓜一邊買房。

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