昨晚，我們在南沙看了一個剛剛開放的新盤。

怎么說呢？都是人。

這就是廣州第一個超新規產品，第一個第四代住宅，橫瀝島的招商林嶼境。

項目7棟樓，容積率2.5，1#和5#為125平大戶型，17F兩梯三戶；其余為2梯5戶，22-32F，總貨量約806套。

首推1#、2#的小高層，82、110、125平，158套貨，下周開盤，吹風價3-3.3萬/平，首開價格會有驚喜。

我們先看，這個全廣州獨一份的超新規樣板間，全廣州目前實用率最高的一個新盤，到底有多大。

由于全新產品設計成了錯層，每層樓會彼此交叉，錯開陽臺花園。即便是同樣朝向和面積的戶型，奇數層和偶數層也是完全不同的兩種產品。

單單是82平，三房兩衛，就有6個戶型。

初步看上去平平無奇，不就是我們平時的三房戶型放大版嗎？

非也，實際看到樣板房，招商好像把一個花園放在了你家陽臺。

樣板房做的是奇數層B1戶型，最傳統的入戶面廳和陽臺，動靜分離。

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4開間朝南、約12.4m超大面寬，5.7m*3.3m的20平露臺。

其實，現在不少小戶型面臨的問題在于，開間距離夠了，但是進深不夠。

即便是不少改善項目，客廳進深都比較一般，但對于林嶼境來說，套內空間差不多的情況下，有了20平露臺加持，整個公區空間感給的很足。

比較遺憾的地方在于主臥。

考慮到樓棟承重、錯層隱私、樓板設計，其做不到現在主流的L型一整面采光玻璃，而是中間有一塊擋板，擋住了部分視野。

采光依然是夠的，只不過少了之前那種一進主臥，就擁有了整個江面的通透感，把這份通透感放到客廳去了。

如果，你想起居室空間大一點，可以選擇偶數層B2戶型。

其贈送面積更多，集中在主臥和次臥，都連接著露臺。

一般，豪宅主臥要帶獨立小陽臺，在以前一般都是要180-200平以上的戶型，才會去做。

在這里曬衣服，就真有點浪費了。但也比較少好的處理方式，除了像美劇里，早上起來整頓早餐，晚上搞個夜燈，整瓶小酒，望望橫瀝江景。

82平戶型，夠好了吧。但110平，才是招商林嶼境做的最驚艷的戶型，妥妥對標市面140-160的產品了。

樣板間做的是110平奇數層B1戶型，4+1房2衛。

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大家初看這個戶型圖，像不像現在市面上的新規110平四房？

基本的功能區和細節都差不多，但招商林嶼境硬生生，多擠了一個臥室，面寬和開間，也要更大。

動區面積超過80平，南向4面寬，最大約17.4米面寬，大客廳面積約37平、約7.1米寬，還能隨時切換5房。

還有約10.2米*3.55米，約33平庭院式露臺，廳出大陽臺的感覺就是豁然開朗。

別說種花種草了，就是在這個陽臺露營、BBQ，都不在話下。

至于B2偶數層110平的陽臺，是要調轉到另一面，連接餐廳，還有一個露臺是連接主臥。

尤其是主陽臺連接餐廳，不知道市場接受度如何。

目前，項目只開了82和110平的B1戶型樣板間，最大戶型125平樣板間還沒做好。

奇數層A1戶型，獨立電梯廳，帶生活陽臺，南向四開間。

南向景觀陽臺連接兩個次臥，一個約33平米的露臺。

總的來說，招商的幾個戶型都做得好，能送的都送，拉到最滿。

基礎設計邏輯是奇數層戶型陽臺通客廳，設計更好，功能性更強。

但是偶數層戶型贈送更多，但是連接主臥、餐廳，實用率更高。

82平奇數層戶型要好一點，110平更推薦B1，至于125則純看個人喜好，各有優勢。

在廣州戶型新政全面收緊的大趨勢下，招商的第四代產品就更難能可貴了，窗口期出來的產品，都具備獨家優勢。

對未來買家來說，現在買房不用擔心被背刺，會有更變態的戶型出來。

這也是官方釋放的信號，如果想要高實用率、高贈送的戶型，就要抓住這個市場窗口期買房。

招商林嶼境的第四代住宅，毫無疑問是這出大戲里的女主。

①實用率最高去到140%，戶型越大送的越多。

招商林嶼境大戶型，更出彩，面積越大，送越多，能明顯看出來代差，遠遠領先同面積段產品的。

小戶型，優化了空間面積，但套內整體還是那個味道，區別在大露臺。

②戶型實用，并不是無效贈送。

整個房子的進深、開間，都因為新規變得更加寬敞，都是能利用上的空間。

125平，相當于次新二手180-200平；

110平，相當于次新二手160-180平；

82平，相當于次新二手95-105平。

③項目交標不錯，新風系統、弧形吊頂等等，是有設計感的。

④不同樓層、朝向戶型差異大，需要斟酌。

由于錯層原因，導致各家各戶都不太一樣。

這也導致，一些戶型很牛逼，而一些戶型會有比較尷尬的地方，比如說前面提到的飯廳連陽臺。

還有這個，主衛飄窗看次臥陽臺的設計，不太合理。

換言之，買這個項目，是需要學習成本的，想了解更詳細的各個戶型優缺點，也歡迎添加拆神助手。

除了獨一份的超新規戶型外，招商林嶼境在南沙也很能打。

·橫瀝地鐵站18號線400米，40分鐘到琶洲、珠城。

由于萬頃沙站人不多，未來橫瀝的通勤體驗也不錯。

昨天在下班時間，嘗試了自駕，從金融城開車到橫瀝，導航顯示不到1小時，主要還是市區有點塞車，后面基本都很順暢了。

·學校和商業等待兌現。

橫瀝島的規劃，是全面的，但仍需等待。

目前，項目旁邊的48班小學，主體結構封頂，計劃25年移交；而54班九年一貫制學校，則剛動工幾個月，計劃26年移交。

等招商林嶼境27年交樓之時，旁邊學校大概率已經開學，無須擔心讀書問題。

而商業和人氣，則是橫瀝島需要解決的問題，橫瀝TOD商業綜合體地塊，遲遲沒有出讓，從橫瀝去蕉門也不方便。

隨著灣區金融城、綠城桂語汀瀾等樓盤在今年交樓后，板塊的人氣和商業也會慢慢上來。

但是，這些配套都離得夠近，下樓走幾步路就到，平時通勤又依賴18號線，所以地理距離是能隨著板塊發展被模糊掉的。

·吹風價3-3.3萬/平，招商林嶼境要殺瘋了

目前，橫瀝島內分為兩個梯隊。

一個是沿著18號線通勤，相信南沙發展，買過來的剛改客，島內不望江戶型大約為2.2-2.8萬/平。

另一個是改善，奔著江景、環境，買二套的客戶，望江產品大約3-3.5萬/平。

招商林嶼境，更偏向第一類產品，地鐵站、學校、商業配套都近，但距離江面比較遠，很難打景觀牌。

在戶型的改善體驗上，招商林嶼境又是獨一檔的，吹風價3-3.3萬/平，看上去貴，但實際上并沒有。

舉個例子，82平戶型，島內其他項目220萬三房兩衛，實用率95%，實際單價約為2.8萬/平。

招商林嶼境82平，實用率約127%，假設單價3萬，總價250萬，實際單價約為2.6萬/平。

即便，是和20%陽臺占比的新規戶型比，第四代住宅也是遙遙領先。

這就是隱藏性價比，新產品帶來的革新沖擊很大，也會影響到接下來市場的走勢，未來進入到二手市場，也是領先旁邊產品一個身位。

買新不買舊，買舊享折扣，招商吹風價，就是要席卷橫瀝島，而且開盤價還可能會更加驚喜。

隨著廣州收緊超新規戶型政策，招商林嶼境的第四代戶型在很長一段時間，將會是獨一份的優勢。

以項目的火爆情況，下周即將開盤，感興趣的同學要抓緊了，歡迎添加拆神助手咨詢，拿到最優惠的價格。