當前，中國經濟正在告別高增長時代，步入穩健發展期。作為支柱產業的房地產行業面臨重整，不良資產處置在防范化解金融風險、服務經濟轉型中愈來愈受重視。

面對不良資產這個龐大的市場，有人在找錢、有人在找人、有人在找項目，除了頭部房企如萬達、融創等先后入局外，亦不乏具有特殊優勢的新秀正在瞄準這一賽道。國內知名IP“李債先生”就是其中之一。

日前，“李債先生”在接受鳳凰網風財訊專訪時指出，不良資產的核心是“時間”，而在資產處置環節，重點則在于“變現”。圍繞這兩大核心，將風險化解前置，運用多元化的自行處置模式，可以有效地為傳統的資產處置流程提速增效，用時間換空間。

以下是部分采訪實錄：

Q: 有人戲稱，理財是小錢的游戲，而理債則是大錢的戰場。作為理債市場的頭部IP，“李債先生”創立的初衷是什么？

A:我們預判不良資產這片藍海必將出現，但目前整個行業“生產技術”實際上還處于萌芽階段，成長空間巨大。而我本人恰好在法律服務、不良資產處置、金融以及房地產行業干了十多年，積累很多實操經驗，運用自身專長來提供相關化債服務，也是順水推舟的事情。于是，我提出了“理債”這一概念，幫助企業重煥新生，為社會化解矛盾沖突、創造價值，這便是“李債先生”創立的初始動機。

Q:在相對傳統的特殊資產市場，“李債先生”有著怎樣創新的服務模式？

A: 在業務模式上，我們確實有一系列的創新玩法。首先，我們要打造“李債先生”這一超級流量IP。借助互聯網平臺，面向大眾進行科普，通過內容迅速構建起自身影響力，進而匯聚超強的流量變現能力。圍繞這一IP，打造困境資產的全生態綜合服務體系，實現彎道超車，快速步入不良資產3.0時代。

不良資產的核心是“時間”，而在資產處置環節，重點則在于“變現”。圍繞這兩大核心進行創新，真正解決不良資產行業長期以來存在的痛點。

就“時間”這一核心要素而言，我們將風險化解前置，運用多元化的自行處置模式，有效地為傳統的資產處置流程提速增效，用時間換空間。從“變現”的角度，利用互聯網的流量優勢，提前蓄客，精準地為各類資產匹配到合適的投資人。通過將自行處置與精準獲客模式相結合，在充分利用時間價值的基礎上，最大程度地實現資產變現。

Q: 在房地產增量開發式微的當下，諸多老牌房企，像萬達、融創等都紛紛加入不良資產賽道，和這些巨頭比，“李債先生”具備哪些差異化的資源是什么？

A:業務思路各有千秋，而我們有自己的渠道優勢和核心能力。

首先，我們已與阿里平臺達成合作，建立了全新的多元服務模式。依托阿里資產平臺的資源和優勢，我們與全國3400余家基層法院構建起良好的溝通，大力推進多元化自行處置服務。傳統處置方式不僅執行周期長、成本高、流程繁瑣，且在處置過程中極易導致資產價值減損，嚴重制約不良行業的發展；而自行處置模式，通過資產變現的方式有效化解了雙方矛盾，打破了傳統特殊資產處置的局限性，極大提升了資產的處置效能。

在資產處置變現過程中，向來存在尋找用戶困難、拍賣成交不易等難題。而我們借助阿里資產的大數據精準獲客功能，能夠精準且高效地匹配潛在投資人群，實現資產的最終交易。目前，“自行處置 精準獲客”的模式大量運用在金融機構的不良處置上，效果非常好。

其次，我們與貝殼鏈家展開全國范圍的合作，通過調動鏈家全國門店和經紀人，實現新房、二手房的批量快速去化銷售。

其三，深度運營諸如抖音、視頻號等自媒體平臺，構建起了“李債先生”流量IP，從而獲取到超強的流量變現能力。

Q:我們有哪些特殊資產處理成果？

A: 在法院端，很多案件的矛盾在于資產的變現，比如遺產繼承，常常出現幾個兄弟因為爭奪一套房產鬧得不可開交。而我們通過對房產的快速變現，能迅速化解這類司法矛盾。當前法院此類案件不在少數，通過批量處理這些積壓案件，服務各地方法院，也協助法院解決了結案率的問題。

在銀行端，我們做了很多金融機構不良抵押貸款的處置工作，幫助金融機構實現風險化解前置。以北京為例，每年通過鏈家能夠成功化解幾百筆經營貸不良資產，同時也幫助C端借款人成功解套。經過最近幾年的探索實踐，該業務模式已經相當成熟，可以全國復制。目前杭州、南京等城市的業務已經成功落地，且單個城市單個分行的業務量頗為可觀。未來全國鋪開，將是一個非常大的市場。

再比如，針對銀行等金融機構的在建工程抵押業務，背后都是成批的項目資產。我們通過提供房地產全案營銷策劃代理服務，協助債權人實現批量化的資產銷售變現。該項業務在北京、廣州等地已有多個項目在推進，貨值高達40億。另外，針對金融機構以物抵債的資產，如酒店、寫字樓、商業等，我們還提供專業的物業管理及招商運營服務。目前我們在北京CBD就運營了近3萬方的寫字樓項目，從過戶及物業交割就開始跟進，提供物業管理、招商運營、法律等一攬子綜合服務。實現原租戶的高比例換簽和新租戶的順利招商，換簽租金水平較周邊高出近30%。

Q: 今年以來，國家陸續出臺多套化債“組合拳”，積極推動房地產行業風險化解，11月8日更是重磅推出10萬億化債計劃。在您看來，此次10萬億符合預期嗎？對這些政策的落地實施有什么看法？

A: 符合預期。實際上房地產的債務問題早就已經到了不得不解決的地步了。自堅持“房住不炒”定位后，房地產過度杠桿的泡沫就被徹底戳破了。此次10萬億的大規模化債，表明政府的工作思路發生了根本性的轉變。債務化解模式將從過去單點狀、應急式、被動排雷的風險防御機制，轉化為主動式、全局化、系統性地風險化解策略。這個變化是本質性的，意味著現在政府正在直面債務問題，力度和規模都將是前所未有的。

6萬億元債務限額置換和4萬億元新增專項債券化債，將極大緩解地方政府的債務壓力，這樣就能騰出更多精力和財力支持房地產項目，為房地產市場的穩定發展創造有利條件。另外，今年1月份推行的房企“白名單”也發揮了重要作用，預計今年發放的金額要超過4萬億，這進一步緩解了房企資金緊張的困局，增強了企業的市場信心，從促進房地產市場“止跌回穩”到“穩住樓市”，房企的債務問題開始朝著好的方向發展。

Q: 這幾年房地產持續出清，隨著一系列政策出臺，明年房地產行業是否會有所改觀？從您的角度來看，發生了哪些變化？

A: 單就今年而言，曝出債務違約的房企仍不在少數。不過，今年有一個案例，或許能讓我們察覺到房企債務危機正在悄然發生改變。今年11月份，金科股份對外公布中選的重整投資人，作為近年首家正式進入重整程序的千億房企。從4月22日獲得重慶五中院破產重整的受理裁定，到11月22日公布中選重整投資人，金科股份可以說是第一家打響重整的全國性房企。它的重整取得良好進展，對于房地產而言是很大的利好事件，尤其是在提振行業化債工作的信心方面有著重要意義，對于保交樓的推進以及房地產行業止跌回穩也起到了一定的助力作用。

除了金科股份，今年以來，新華聯、華夏幸福、融創中國等知名房企在債務化解方面也都取得了一定的進展。當然，像金科股份這類房企的化債工作能夠取得實質性進展，一方面得益于債務人積極主動地開展自救行動，另一方面也離不開政府等相關部門給予的支持，同時債權人做出的讓步也起到了關鍵作用。

Q: 對于房企來說，在化解債務方面有沒有可行的方案或路徑呢？從已有經驗來看，房企破產重整又有哪些特點呢？

A: 從目前眾多案例來看，房地產企業在債務化解方面確實存在一些可行的方案與路徑。比如上市公司房企，較為常見的方式之一就是“以資本公積金轉增股票，轉增股票一部分用于引入戰略投資者，一部分用于抵償負債”，通過司法重整化解上市房企債務。就拿今年2月份的新華聯來說，通過轉增39.75億股，獲得價值約55億元的現金和股票等資源，這些資源均被用于引入投資人以及抵償債務，最終重整成功。

據相關統計，在2022年至2024年10月期間，全國共有43家上市公司的重整計劃獲得法院批準，其中42家是以轉增方式進行出資人權益調整，占比高達約98%，這足以說明這種方式的普遍性。

除了股權重整之外，大部分上市房企還會伴隨著業務方向的調整。通常房地產公司重整后，業務會呈現“去房地產化”的趨勢。例如新華聯，在重整以前是“文旅 地產”雙軌并行模式，而重整后就僅以文化旅游作為發展核心了。隨著重整投資人的進入，企業一方面要承受企業行業本身的下行壓力，另一方面，投資人為企業帶來的新資源，必然會促使企業進行轉型升級，從而探索新的發展機遇與模式，以適應市場變化和實現可持續發展。

Q: 對“理債”這一賽道，如何看待未來5-10年的發展趨勢?

A: “理債”是一個長周期的話題，可以這樣講，有經濟活動，就必定有“理債”的需求。

伴隨宏觀的化債周期，無論是企業還是個人諸多債務問題所帶來的壓力與風險會持續暴露顯現，未來5-10年，“理債”市場的服務需求肯定會繼續攀升，而且整個市場將會逐步走向成熟，呈現出專業化、規范化以及規模化的發展態勢。

在服務模式方面，專業化與精細化服務將會成為主流的發展趨向。輕資產化的運營模式以及技術創新也將深度地推動這一賽道的發展進程。其中，大數據與人工智能技術將會得到廣泛的應用。借助這些先進的技術手段，可以有效地提高資產處置與管理的效率。

政策環境方面，政策的支持與引導將會持續推進。政府為了保障金融市場的穩定以及經濟的健康發展，會持續地出臺一系列相關政策，以此來鼓勵與扶持理債行業的發展。

就行業格局而言，行業整合與合作將會是大勢所趨。理債機構之間會加強合作并實現資源共享。通過優勢互補，共同為客戶提供更為全面、專業的服務。并且，隨著市場競爭的日益激烈，行業整合的速度將會加快，一些規模較小、實力相對較弱的理債機構可能會面臨被淘汰出局或者被大型機構并購整合的命運，如此一來，行業的集中度將會逐步提升。在這個過程中，有望出現行業的頭部企業，發展中國的“凱德、黑石、橡樹”，但必然會具備中國自身的特色。