當(dāng)前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正在告別高增長(zhǎng)時(shí)代，步入穩(wěn)健發(fā)展期。作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)面臨重整，不良資產(chǎn)處置在防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)、服務(wù)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中愈來(lái)愈受重視。

面對(duì)不良資產(chǎn)這個(gè)龐大的市場(chǎng)，有人在找錢、有人在找人、有人在找項(xiàng)目，除了頭部房企如萬(wàn)達(dá)、融創(chuàng)等先后入局外，亦不乏具有特殊優(yōu)勢(shì)的新秀正在瞄準(zhǔn)這一賽道。國(guó)內(nèi)知名IP“李債先生”就是其中之一。

日前，“李債先生”在接受鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊專訪時(shí)指出，不良資產(chǎn)的核心是“時(shí)間”，而在資產(chǎn)處置環(huán)節(jié)，重點(diǎn)則在于“變現(xiàn)”。圍繞這兩大核心，將風(fēng)險(xiǎn)化解前置，運(yùn)用多元化的自行處置模式，可以有效地為傳統(tǒng)的資產(chǎn)處置流程提速增效，用時(shí)間換空間。

以下是部分采訪實(shí)錄：

Q: 有人戲稱，理財(cái)是小錢的游戲，而理債則是大錢的戰(zhàn)場(chǎng)。作為理債市場(chǎng)的頭部IP，“李債先生”創(chuàng)立的初衷是什么？

A:我們預(yù)判不良資產(chǎn)這片藍(lán)海必將出現(xiàn)，但目前整個(gè)行業(yè)“生產(chǎn)技術(shù)”實(shí)際上還處于萌芽階段，成長(zhǎng)空間巨大。而我本人恰好在法律服務(wù)、不良資產(chǎn)處置、金融以及房地產(chǎn)行業(yè)干了十多年，積累很多實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)用自身專長(zhǎng)來(lái)提供相關(guān)化債服務(wù)，也是順?biāo)浦鄣氖虑椤Ｓ谑牵姨岢隽恕袄韨边@一概念，幫助企業(yè)重?zé)ㄐ律瑸樯鐣?huì)化解矛盾沖突、創(chuàng)造價(jià)值，這便是“李債先生”創(chuàng)立的初始動(dòng)機(jī)。

Q:在相對(duì)傳統(tǒng)的特殊資產(chǎn)市場(chǎng)，“李債先生”有著怎樣創(chuàng)新的服務(wù)模式？

A: 在業(yè)務(wù)模式上，我們確實(shí)有一系列的創(chuàng)新玩法。首先，我們要打造“李債先生”這一超級(jí)流量IP。借助互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，面向大眾進(jìn)行科普，通過(guò)內(nèi)容迅速構(gòu)建起自身影響力，進(jìn)而匯聚超強(qiáng)的流量變現(xiàn)能力。圍繞這一IP，打造困境資產(chǎn)的全生態(tài)綜合服務(wù)體系，實(shí)現(xiàn)彎道超車，快速步入不良資產(chǎn)3.0時(shí)代。

不良資產(chǎn)的核心是“時(shí)間”，而在資產(chǎn)處置環(huán)節(jié)，重點(diǎn)則在于“變現(xiàn)”。圍繞這兩大核心進(jìn)行創(chuàng)新，真正解決不良資產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期以來(lái)存在的痛點(diǎn)。

就“時(shí)間”這一核心要素而言，我們將風(fēng)險(xiǎn)化解前置，運(yùn)用多元化的自行處置模式，有效地為傳統(tǒng)的資產(chǎn)處置流程提速增效，用時(shí)間換空間。從“變現(xiàn)”的角度，利用互聯(lián)網(wǎng)的流量?jī)?yōu)勢(shì)，提前蓄客，精準(zhǔn)地為各類資產(chǎn)匹配到合適的投資人。通過(guò)將自行處置與精準(zhǔn)獲客模式相結(jié)合，在充分利用時(shí)間價(jià)值的基礎(chǔ)上，最大程度地實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)變現(xiàn)。

Q: 在房地產(chǎn)增量開(kāi)發(fā)式微的當(dāng)下，諸多老牌房企，像萬(wàn)達(dá)、融創(chuàng)等都紛紛加入不良資產(chǎn)賽道，和這些巨頭比，“李債先生”具備哪些差異化的資源是什么？

A:業(yè)務(wù)思路各有千秋，而我們有自己的渠道優(yōu)勢(shì)和核心能力。

首先，我們已與阿里平臺(tái)達(dá)成合作，建立了全新的多元服務(wù)模式。依托阿里資產(chǎn)平臺(tái)的資源和優(yōu)勢(shì)，我們與全國(guó)3400余家基層法院構(gòu)建起良好的溝通，大力推進(jìn)多元化自行處置服務(wù)。傳統(tǒng)處置方式不僅執(zhí)行周期長(zhǎng)、成本高、流程繁瑣，且在處置過(guò)程中極易導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)值減損，嚴(yán)重制約不良行業(yè)的發(fā)展；而自行處置模式，通過(guò)資產(chǎn)變現(xiàn)的方式有效化解了雙方矛盾，打破了傳統(tǒng)特殊資產(chǎn)處置的局限性，極大提升了資產(chǎn)的處置效能。

在資產(chǎn)處置變現(xiàn)過(guò)程中，向來(lái)存在尋找用戶困難、拍賣成交不易等難題。而我們借助阿里資產(chǎn)的大數(shù)據(jù)精準(zhǔn)獲客功能，能夠精準(zhǔn)且高效地匹配潛在投資人群，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的最終交易。目前，“自行處置 精準(zhǔn)獲客”的模式大量運(yùn)用在金融機(jī)構(gòu)的不良處置上，效果非常好。

其次，我們與貝殼鏈家展開(kāi)全國(guó)范圍的合作，通過(guò)調(diào)動(dòng)鏈家全國(guó)門店和經(jīng)紀(jì)人，實(shí)現(xiàn)新房、二手房的批量快速去化銷售。

其三，深度運(yùn)營(yíng)諸如抖音、視頻號(hào)等自媒體平臺(tái)，構(gòu)建起了“李債先生”流量IP，從而獲取到超強(qiáng)的流量變現(xiàn)能力。

Q:我們有哪些特殊資產(chǎn)處理成果？

A: 在法院端，很多案件的矛盾在于資產(chǎn)的變現(xiàn)，比如遺產(chǎn)繼承，常常出現(xiàn)幾個(gè)兄弟因?yàn)闋?zhēng)奪一套房產(chǎn)鬧得不可開(kāi)交。而我們通過(guò)對(duì)房產(chǎn)的快速變現(xiàn)，能迅速化解這類司法矛盾。當(dāng)前法院此類案件不在少數(shù)，通過(guò)批量處理這些積壓案件，服務(wù)各地方法院，也協(xié)助法院解決了結(jié)案率的問(wèn)題。

在銀行端，我們做了很多金融機(jī)構(gòu)不良抵押貸款的處置工作，幫助金融機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)化解前置。以北京為例，每年通過(guò)鏈家能夠成功化解幾百筆經(jīng)營(yíng)貸不良資產(chǎn)，同時(shí)也幫助C端借款人成功解套。經(jīng)過(guò)最近幾年的探索實(shí)踐，該業(yè)務(wù)模式已經(jīng)相當(dāng)成熟，可以全國(guó)復(fù)制。目前杭州、南京等城市的業(yè)務(wù)已經(jīng)成功落地，且單個(gè)城市單個(gè)分行的業(yè)務(wù)量頗為可觀。未來(lái)全國(guó)鋪開(kāi)，將是一個(gè)非常大的市場(chǎng)。

再比如，針對(duì)銀行等金融機(jī)構(gòu)的在建工程抵押業(yè)務(wù)，背后都是成批的項(xiàng)目資產(chǎn)。我們通過(guò)提供房地產(chǎn)全案營(yíng)銷策劃代理服務(wù)，協(xié)助債權(quán)人實(shí)現(xiàn)批量化的資產(chǎn)銷售變現(xiàn)。該項(xiàng)業(yè)務(wù)在北京、廣州等地已有多個(gè)項(xiàng)目在推進(jìn)，貨值高達(dá)40億。另外，針對(duì)金融機(jī)構(gòu)以物抵債的資產(chǎn)，如酒店、寫(xiě)字樓、商業(yè)等，我們還提供專業(yè)的物業(yè)管理及招商運(yùn)營(yíng)服務(wù)。目前我們?cè)诒本〤BD就運(yùn)營(yíng)了近3萬(wàn)方的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，從過(guò)戶及物業(yè)交割就開(kāi)始跟進(jìn)，提供物業(yè)管理、招商運(yùn)營(yíng)、法律等一攬子綜合服務(wù)。實(shí)現(xiàn)原租戶的高比例換簽和新租戶的順利招商，換簽租金水平較周邊高出近30%。

Q: 今年以來(lái)，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)多套化債“組合拳”，積極推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解，11月8日更是重磅推出10萬(wàn)億化債計(jì)劃。在您看來(lái)，此次10萬(wàn)億符合預(yù)期嗎？對(duì)這些政策的落地實(shí)施有什么看法？

A: 符合預(yù)期。實(shí)際上房地產(chǎn)的債務(wù)問(wèn)題早就已經(jīng)到了不得不解決的地步了。自堅(jiān)持“房住不炒”定位后，房地產(chǎn)過(guò)度杠桿的泡沫就被徹底戳破了。此次10萬(wàn)億的大規(guī)模化債，表明政府的工作思路發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變。債務(wù)化解模式將從過(guò)去單點(diǎn)狀、應(yīng)急式、被動(dòng)排雷的風(fēng)險(xiǎn)防御機(jī)制，轉(zhuǎn)化為主動(dòng)式、全局化、系統(tǒng)性地風(fēng)險(xiǎn)化解策略。這個(gè)變化是本質(zhì)性的，意味著現(xiàn)在政府正在直面?zhèn)鶆?wù)問(wèn)題，力度和規(guī)模都將是前所未有的。

6萬(wàn)億元債務(wù)限額置換和4萬(wàn)億元新增專項(xiàng)債券化債，將極大緩解地方政府的債務(wù)壓力，這樣就能騰出更多精力和財(cái)力支持房地產(chǎn)項(xiàng)目，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展創(chuàng)造有利條件。另外，今年1月份推行的房企“白名單”也發(fā)揮了重要作用，預(yù)計(jì)今年發(fā)放的金額要超過(guò)4萬(wàn)億，這進(jìn)一步緩解了房企資金緊張的困局，增強(qiáng)了企業(yè)的市場(chǎng)信心，從促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”到“穩(wěn)住樓市”，房企的債務(wù)問(wèn)題開(kāi)始朝著好的方向發(fā)展。

Q: 這幾年房地產(chǎn)持續(xù)出清，隨著一系列政策出臺(tái)，明年房地產(chǎn)行業(yè)是否會(huì)有所改觀？從您的角度來(lái)看，發(fā)生了哪些變化？

A: 單就今年而言，曝出債務(wù)違約的房企仍不在少數(shù)。不過(guò)，今年有一個(gè)案例，或許能讓我們察覺(jué)到房企債務(wù)危機(jī)正在悄然發(fā)生改變。今年11月份，金科股份對(duì)外公布中選的重整投資人，作為近年首家正式進(jìn)入重整程序的千億房企。從4月22日獲得重慶五中院破產(chǎn)重整的受理裁定，到11月22日公布中選重整投資人，金科股份可以說(shuō)是第一家打響重整的全國(guó)性房企。它的重整取得良好進(jìn)展，對(duì)于房地產(chǎn)而言是很大的利好事件，尤其是在提振行業(yè)化債工作的信心方面有著重要意義，對(duì)于保交樓的推進(jìn)以及房地產(chǎn)行業(yè)止跌回穩(wěn)也起到了一定的助力作用。

除了金科股份，今年以來(lái)，新華聯(lián)、華夏幸福、融創(chuàng)中國(guó)等知名房企在債務(wù)化解方面也都取得了一定的進(jìn)展。當(dāng)然，像金科股份這類房企的化債工作能夠取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，一方面得益于債務(wù)人積極主動(dòng)地開(kāi)展自救行動(dòng)，另一方面也離不開(kāi)政府等相關(guān)部門給予的支持，同時(shí)債權(quán)人做出的讓步也起到了關(guān)鍵作用。

Q: 對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，在化解債務(wù)方面有沒(méi)有可行的方案或路徑呢？從已有經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房企破產(chǎn)重整又有哪些特點(diǎn)呢？

A: 從目前眾多案例來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)在債務(wù)化解方面確實(shí)存在一些可行的方案與路徑。比如上市公司房企，較為常見(jiàn)的方式之一就是“以資本公積金轉(zhuǎn)增股票，轉(zhuǎn)增股票一部分用于引入戰(zhàn)略投資者，一部分用于抵償負(fù)債”，通過(guò)司法重整化解上市房企債務(wù)。就拿今年2月份的新華聯(lián)來(lái)說(shuō)，通過(guò)轉(zhuǎn)增39.75億股，獲得價(jià)值約55億元的現(xiàn)金和股票等資源，這些資源均被用于引入投資人以及抵償債務(wù)，最終重整成功。

據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，在2022年至2024年10月期間，全國(guó)共有43家上市公司的重整計(jì)劃獲得法院批準(zhǔn)，其中42家是以轉(zhuǎn)增方式進(jìn)行出資人權(quán)益調(diào)整，占比高達(dá)約98%，這足以說(shuō)明這種方式的普遍性。

除了股權(quán)重整之外，大部分上市房企還會(huì)伴隨著業(yè)務(wù)方向的調(diào)整。通常房地產(chǎn)公司重整后，業(yè)務(wù)會(huì)呈現(xiàn)“去房地產(chǎn)化”的趨勢(shì)。例如新華聯(lián)，在重整以前是“文旅 地產(chǎn)”雙軌并行模式，而重整后就僅以文化旅游作為發(fā)展核心了。隨著重整投資人的進(jìn)入，企業(yè)一方面要承受企業(yè)行業(yè)本身的下行壓力，另一方面，投資人為企業(yè)帶來(lái)的新資源，必然會(huì)促使企業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級(jí)，從而探索新的發(fā)展機(jī)遇與模式，以適應(yīng)市場(chǎng)變化和實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

Q: 對(duì)“理債”這一賽道，如何看待未來(lái)5-10年的發(fā)展趨勢(shì)?

A: “理債”是一個(gè)長(zhǎng)周期的話題，可以這樣講，有經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，就必定有“理債”的需求。

伴隨宏觀的化債周期，無(wú)論是企業(yè)還是個(gè)人諸多債務(wù)問(wèn)題所帶來(lái)的壓力與風(fēng)險(xiǎn)會(huì)持續(xù)暴露顯現(xiàn)，未來(lái)5-10年，“理債”市場(chǎng)的服務(wù)需求肯定會(huì)繼續(xù)攀升，而且整個(gè)市場(chǎng)將會(huì)逐步走向成熟，呈現(xiàn)出專業(yè)化、規(guī)范化以及規(guī)模化的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

在服務(wù)模式方面，專業(yè)化與精細(xì)化服務(wù)將會(huì)成為主流的發(fā)展趨向。輕資產(chǎn)化的運(yùn)營(yíng)模式以及技術(shù)創(chuàng)新也將深度地推動(dòng)這一賽道的發(fā)展進(jìn)程。其中，大數(shù)據(jù)與人工智能技術(shù)將會(huì)得到廣泛的應(yīng)用。借助這些先進(jìn)的技術(shù)手段，可以有效地提高資產(chǎn)處置與管理的效率。

政策環(huán)境方面，政策的支持與引導(dǎo)將會(huì)持續(xù)推進(jìn)。政府為了保障金融市場(chǎng)的穩(wěn)定以及經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，會(huì)持續(xù)地出臺(tái)一系列相關(guān)政策，以此來(lái)鼓勵(lì)與扶持理債行業(yè)的發(fā)展。

就行業(yè)格局而言，行業(yè)整合與合作將會(huì)是大勢(shì)所趨。理債機(jī)構(gòu)之間會(huì)加強(qiáng)合作并實(shí)現(xiàn)資源共享。通過(guò)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，共同為客戶提供更為全面、專業(yè)的服務(wù)。并且，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，行業(yè)整合的速度將會(huì)加快，一些規(guī)模較小、實(shí)力相對(duì)較弱的理債機(jī)構(gòu)可能會(huì)面臨被淘汰出局或者被大型機(jī)構(gòu)并購(gòu)整合的命運(yùn)，如此一來(lái)，行業(yè)的集中度將會(huì)逐步提升。在這個(gè)過(guò)程中，有望出現(xiàn)行業(yè)的頭部企業(yè)，發(fā)展中國(guó)的“凱德、黑石、橡樹(shù)”，但必然會(huì)具備中國(guó)自身的特色。