在很多人都覺得大虹橋不行的時候，沒想到老樹開花，大虹橋又迎來“史詩級”增強！

繼東虹橋長寧，西虹橋徐涇，南虹橋前灣，北虹橋江橋之后，“上虹橋”猶如一顆新星冉冉升起，試圖再度點亮大虹橋的長夜。

不過這概念本地爺叔聽了都要問一句：

“上虹橋，啥么子？”

對樓市來說，上虹橋是一個新概念，但要說它的曾用名“北虹之星”，大家可就來勁了。

2015年，江橋終于想起來發(fā)展被自己合并14年之久的封浜，在原封浜老鎮(zhèn)南面提出北虹之星規(guī)劃，旨在打造江橋高端湖居時代。

當(dāng)年效果圖一出，整個嘉定都沸騰了，江橋終于要趕上南翔了！

結(jié)果北虹之星的規(guī)劃卻不如想象中順利，2016年調(diào)整了一次，把人工湖的方向調(diào)了個頭；

2018年又調(diào)整了一次，弱化了初版的商務(wù)功能，強化環(huán)湖居住功能：

方案終于確定但不等北虹之星啟動，大虹橋的建設(shè)風(fēng)暴就來襲了。

青浦徐涇搶了大虹橋住宅建設(shè)第一棒，前灣緊追不放，江橋依托樂秀路地鐵房勉強分到一杯羹。

直到2023年，外部形勢開始轉(zhuǎn)變：

大虹橋主城區(qū)的住宅供應(yīng)走向尾聲，2024年大虹橋核心范圍僅僅拍了華漕一塊地，北虹之星機會來了。

江橋下定決心利用好北虹之星這塊大衣料子，聯(lián)動金沙江西路地鐵站北側(cè)幸福村的舊改，合并升級為更高的一個發(fā)展概念：

上虹橋·城市更新區(qū)。

上虹橋東區(qū)以幸福村舊改為內(nèi)核定位國際商務(wù)區(qū)，西區(qū)北虹之星借新殼成了國際居住區(qū)，兩大片區(qū)總占地約2500畝。

其實這樣的規(guī)劃組合江橋已經(jīng)不是第一次操盤了，對內(nèi)而言板塊發(fā)展需要上虹橋這個新切入點。

過去幾年江橋傾盡全力打造北虹主要分為兩大部分：

京滬高速以南、金運路以東的北虹橋商務(wù)區(qū)、樂秀路地鐵站北側(cè)北虹橋新房組團。

如今北虹橋商務(wù)區(qū)已建成的寫字樓成了一些小微企業(yè)聚集地，難成氣候；

樂秀路地鐵站組團框架基本完成，但體量和整體環(huán)境和南翔東社區(qū)尚有差距。

不論是對住高品質(zhì)宅區(qū)擴容，還是對北虹橋商務(wù)區(qū)進行產(chǎn)業(yè)升級，江橋都需要一個新的發(fā)展規(guī)劃寄托。

于是這才有了獨立于東西南北之外的上虹橋概念，這次勢必拳打新城，腳踢南翔，成為整個嘉定未來五年最靚的仔。

但就怕有群眾問一句：靠譜嗎？

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先看西區(qū)住宅區(qū)北虹之星，處境確實尷尬。

江橋本身論宜居就排不上號，北虹之星所在的封浜，更是江橋過去二十年發(fā)展被拋棄的地方，唯一亮點只剩一條14號線。

雖然具有成片開發(fā)的優(yōu)勢，但北虹之星確實有些生不逢時了。

在最新規(guī)劃中，北虹之星已經(jīng)完全成為一個居住社區(qū)，如今能確定的只剩五點：

中央人工湖、K12國際學(xué)校、九年一貫制學(xué)校，已知的6塊宅地和13塊性質(zhì)待定的儲備用地。

這幅配方汲取了前人的經(jīng)驗，曾在嘉定樓市屢試不爽；

但不好意思，說好的湖可能僅僅是兩條河浜的交界處了：

至于東區(qū)1400畝的國際商務(wù)區(qū)大家懂得都懂。

依托金沙江西路地鐵站建設(shè)TOD商務(wù)中心，研發(fā)44萬方，商辦52萬方，除此之外還有11萬方的人才公寓和一座寺廟。

江橋特意把幸福村地塊從北虹橋商務(wù)區(qū)里剝離出來，說明寄予了發(fā)展厚望；

但大環(huán)境不樂觀，上虹橋東區(qū)很可能會走回原來小微企業(yè)聚集地的老路。

大虹橋正核心的寫字樓常年空置率過半，某大54萬方虹橋綜合體至今還等待有緣人盤活：

隨著上海市區(qū)很多板塊的招商定位全面降級，東外灘、蘇河灣這些CAZ板塊和真如這些城市副中心都在虹吸郊區(qū)資源；

京東離開寶山去普陀買地蓋樓了，莉莉絲、鷹角網(wǎng)絡(luò)從南翔被一鍋端去了漕河涇，必須承認(rèn)郊區(qū)的商辦樓現(xiàn)在已經(jīng)嚴(yán)重過剩。

現(xiàn)在把郊區(qū)造商務(wù)區(qū)的進度緩一緩，不失為一種善良。

而且北虹之星包括整個上虹橋的發(fā)展思路，前灣已經(jīng)領(lǐng)先了N年：

·論功能，北虹之星加上一個上虹橋東區(qū)才約等于前灣的整體布局；

·論產(chǎn)業(yè)，前灣已入駐云南白藥、信達生物、東軟上海研發(fā)基地，上虹橋與大多數(shù)企業(yè)還在“積極接觸中；

·論國際學(xué)校，前灣早就有新加坡學(xué)校、美國學(xué)校；

·論九年一貫制學(xué)校，前灣的華東師范附屬已經(jīng)在建，北虹之星剛傳出上師大簽約消息；

·論板塊的住宅打造，前灣累計已經(jīng)建成或在建首創(chuàng)、虹廬灣、大華、南山、中鐵建5個小區(qū)；

而北虹之星今年8月才迎來第一次拿地，還是上海地產(chǎn)以協(xié)議拿地方式拿下；

而后上海地產(chǎn)誠邀保利發(fā)展加盟，這個月推出了首個住宅項目【保利虹橋和著】，面積段94-128㎡，開盤價55986元/平。

對比之下，北虹之星的住宅站位就很明顯了——

跟在華漕、徐涇這些虹橋主城區(qū)新房總價段之后撿客戶。

預(yù)算7萬/平的買前灣，預(yù)算低一點買5.6萬的北虹之星。

沒想到便宜的也不好賣，嘉定銷冠保利這次也被打臉了。

即使售價已經(jīng)低到大虹橋2017年水平，保利虹橋和著這次的認(rèn)購率也僅有85%。

當(dāng)下5-800萬的預(yù)算群體，對大虹橋新房越來越不買賬。

首先是新房端，大虹橋新房目前進入去庫存階段，項目之間的競爭依然比較激烈。

目前已知庫存1016套，加上尚未過會的一些房源以及上海城投華漕兩塊宅地，大虹橋的新房存量將在2000套以上：

可以想象前有綠城春曉園、蟠龍里滯銷，后有保利虹橋和著。

其次是大虹橋的二手市場，9.29新政大虹橋大量二手次新增值稅五改二，二手筍盤不斷出現(xiàn)搶奪新房客戶。

以前大虹橋的新房好賣，原因之一是二手次新太貴不在同一個預(yù)算段內(nèi)。

現(xiàn)在天空之城、虹橋公館的投資客在近幾個月瘋狂出逃，中區(qū)成交價都已經(jīng)破發(fā)：

就算你再喜歡大虹橋，一個是已經(jīng)交付所見即所得的次新，一個是規(guī)劃大餅，大家都賣5.6萬你還不知道怎么選？

全市視角來看，北虹之星的站位更加危險。

在布局和總價段上跟南翔、上大、顧村、楊行，都沒有拉開明顯差距。

單靠北虹之星已知的六塊宅地的體量，片區(qū)想要引進個大商場、大醫(yī)院也不太可能；

北虹之星未來想成為泗涇地鐵北側(cè)那樣的“睡城”片區(qū)，都還差一個5萬方的花園城配套。

第三點就是項目本身所處規(guī)劃落地時間太長，有一定兌現(xiàn)風(fēng)險。

目前項目周邊所見之處是施工圍墻和坑坑洼洼的公路，城市界面十分勸退：

如果放在三年前，北虹之星5.6萬的新房一出，想必也是觸發(fā)積分的存在；

可惜生錯了時代，位置最好的保利都賣不動的情況下，剩余13宗性質(zhì)待定的地塊，不是沒有可能被劃成保障房。

到時候北虹之星直接降級為北虹大居，成了隔壁南翔云翔大居的直接競品，區(qū)別在于隔壁的云翔湖據(jù)說直接不翼而飛了。

江橋的市場本身就比較封閉，北虹之星的樓市作用，無非是為江橋創(chuàng)造一個比樂秀路更便宜的睡城。

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這樣看所謂上虹橋，也許也只是大虹橋體系下，一塊新的“睡城”遮羞布了。

中國人做事喜歡師出有名。

當(dāng)年明朝朱棣翻爛了史書尋找對漠北出兵的理由居然是報漢高祖劉邦白馬之圍的仇；

同樣，kfs翻爛了規(guī)劃，終于找到了一年前就發(fā)布了，但毫無知名度的上虹橋規(guī)劃來炒作。

直接說想割韭菜就顯得很low，但換成打造下一代國際社區(qū)/商務(wù)區(qū)，新一代城市人居新典范就高大上多了。

kfs需要一個賣房的理由，買房者也需要一個說服自己買單的理由。

今天說起金灘、前灣、大東方，很多人第一反應(yīng)都不知道在哪，這就是營銷的目的。

總不能告訴你金灘是金楊、金橋拆不動的濱江，前灣是閔行華漕紀(jì)王鎮(zhèn)，大東方是浦東機場和周邊鳥不拉屎的一圈吧！

對樓市來說，大虹橋已經(jīng)算一個被用爛的梗了。

光是徐涇、前灣和江橋這些年就供應(yīng)了45塊地，3萬多套新房,大虹橋的概念更是不知道被營銷了多少次：

kfs這次特意繞開北虹橋，找到上虹橋概念，給韭菜們換了一把新鐮刀。

在營銷包裝之下，這里是基于大虹橋體系上更國際化、更宜居，更多美好詞匯加身的一個升級版片區(qū)。

不再強調(diào)這里是大虹橋，也不說這里是江橋發(fā)展最差的封浜。

這里是寄存希望的全新規(guī)劃——上虹橋，這下新韭菜們不得搶著送人頭？