作者|羅乾波

出品 |波哥看樓市

波哥觀察：

2024，曲終奏雅；

2025，飛龍在天！

12月24日至25日，全國住房城鄉建設工作會議在北京召開，本次會議明確了2025年住房城鄉建設領域的五項重點任務——持續用力推動房地產市場止跌回穩，推動構建房地產發展新模式，大力實施城市更新，打造“中國建造”升級版，建設安全、舒適、綠色、智慧的好房子。

其中，在第一項重點任務——“持續用力推動房地產市場止跌回穩”中，作了如下重點指示：

“一是，著力釋放需求。

把“四個取消、四個降低、兩個增加”各項存量政策和增量政策堅決落實到位，大力支持剛性和改善性住房需求。

有效發揮住房公積金支持作用。

加力實施城中村和危舊房改造，推進貨幣化安置，在新增100萬套的基礎上繼續擴大城中村改造規模，消除安全隱患，改善居住條件。

對群眾改造意愿強烈、條件比較成熟的項目重點支持。

二是，著力改善供給。

商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量。

以需定購、以需定建，增加保障性住房供給，配售型保障房要加大力度，再幫助一大批新市民、青年人、農民工等實現安居?！?/em>

簡析：

據波哥看樓市觀察，在城中村改造方面，在延續前面幾次會議的精神上，本次會議的說法有了一些改變和強化：

●其一，即要在原來設定的100萬套城改的基礎上，在2025年還要不斷加碼。

因為，目前的100萬套尚處于準備和個別區域性的實施過程中，還沒有完全落地，此時，又提出要在此基礎上再次加強力度，這是為什么呢？

其中的原因比較簡單，就是這個模式經市場檢驗非常有效咯，故而可以再次加碼來強化和凸顯。

貨幣化安置——拆遷戶拿房票去買房或等待換現金——直接幫助樓市快速去庫存+促進房企回籠資金等——強力推動樓市逐步回穩——有效提振內需等，這是一個強心針，對當前和2025年來說，顯得尤其重要。

相關方面的分析，我們在以前的文章中講得比較多了，在此就不去重復了。

●其二，這里也再次強調了“對群眾改造意愿強烈、條件比較成熟的項目重點支持”這一重要的項目選取原則，跟過去的說法是一致的，回歸了民生的基礎。

今天，再來看這一句話，其表述簡單，但意思比較豐富——群眾不支持，條件不可能成熟；意愿強烈，說明這些拆遷戶對換新房和拿補償有比較急迫的需求，那么可以加速推動拆遷安置的進程，就可以直接在征收環節縮短時間和提高效率、加速樓市去化等，最后對具體方案的合理性和項目財務自平衡等都是一個重要的促進。

對此，在波哥看樓市看來，其中最大的價值，就是能夠加速城改項目的推進速率，能更大程度實現以時間換空間的客觀效果，這對推動樓市止跌回穩具有重大的價值。

因為，這幾年市場的不斷下跌，已經把大家搞慘了，不可能再又去等待兩三年了，終端的壓力越來越重，再熬下去，各類社會問題會日益增多。

故而，必須加速策馬，讓重點的有效舉措迅速落地，才會產生現實的價值和能動效應。

這已經不再是樓市一個方面的事情了。

另外，上述的第二點“著力改善供給”，是當前高庫存壓力下的倒逼手段，包括但不限于在土地和新房供應等方面，因此，大家基本都可以形成一個新的共識：

2025年，是新周期下歷史性的去庫存的關鍵節點，必須要快速有效扭轉樓市的量價關系，不然，又將遭遇更冷的趨勢性和漫長的寒冬。

其中，什么模式最直接和最有效？

市場去化、局部政策刺激、強化公積金的作用、收儲、商辦物業改成保障房等，都有一定效果，可是，目前的一個大問題是，在多年來的趨勢性寒氣中，國人的預期和信心已經嚴重受挫，這些方式皆有效果，但都比較有限，跟城中村改造的價值相距甚遠，難以道里計。

所以，住建部繼續強調和強化城中村改造的價值，其原因及主要動力顯而易見。

接下來，再說一個廣大拆遷戶比較關心的話題：

2025年，對拆遷戶意味著什么？

歷史性的重大信號已經發出，2025，拆遷戶有福了。

對拆遷戶來說，主要的利好是——

●首先，拆遷和安置速度加快，以舊換新將在更多的城市逐步落地，而形成實際可見的效果。

如上，城中村和危舊房改造的政策再加碼，其中的拆遷戶，是第一和直接受益人，加上至少30%及以上的拆遷力度，以及疊加城改的輻射范圍從一二線向三四五線城市的不斷擴大，其中，涉及到的拆遷戶的分布范圍將更廣、觸及的具體人群也將更多。

何以見得呢？

主要是因為上述政策中隱含了一個重要的核心條件——在群眾改造意愿強和項目條件比較成熟這兩個主要指標的約束下，對財務和整體合理的自平衡，是一個重大的考驗。

比如，在三四五線城市，即使群眾改造意愿強烈，但是，基本會出現很難在合理周期內算得過賬來的現實情況，因為會受土地價格、拆遷安置及開發周期、區域財力和拆改規模等的限制，那么，這些問題綜合起來，就必然會導致此類城市在城中村改造具體項目上有效算賬的壓力。

因此，就會在時間周期和財務回收的指標上，出現重大的分野——譬如，一二線可能就3年就搞定了，而三四五線城市或許要6到8或10年才能搞定，進而會倒逼三四五線城市去縮小規模和減少時間，這樣才能滿足項目的合理自平衡需要。

比如，上海廣州等地可以推出100億的項目，但三四五線城市，可能只能推出3億元左右的小項目了。

雖然，有這樣的現實差別，但無論一二線，還是三四五線城市，經過這幾個月的充分梳理和準備，2025年，全國近300個地級城市必將會出現一個你爭我趕的拆遷潮，也自然會給廣大的拆遷戶，帶來實實在在的價值和財富。

●其次，在拿房子和拿現金兩個方面，未來會出現價值上的分化效應。

按目前各地的政策，在房票安置上，如果2025年1月1日起來計算，如果不想要房子，想在明年內拿到全部現金，基本不太可能，除非是內部轉讓房票，但肯定會被打折。

這是什么意思？大家可以簡單去想一下。

那么，最后，絕大多數拆遷戶都會拿房子或暫時先拿下房子再說，實際上，這個模式，并不會比拿現金差。

這主要是大多數拆遷戶，即使在拿到現金后，如果沒有成熟可靠的投資渠道，最后基本都是存進銀行，獲得的是存款利息，很難通過復雜的投資項目去實現增值的效果，而且還要對沖一定的通脹，事實上，對很多的拆遷戶而言，持有現金并不是一個非常理想的模式。

所以，我們認為，持有房子，或許更有價值。

明年的樓市在止跌回穩的力度上必定更強，未來的價值會不斷隨著大趨勢的變好，而變得更有價值，只要價格慢慢起來，其可見收益和增值效果更加明顯。

這里只考慮同一個城市的變化，如果把不同級別城市的變化綜合進來，其想象空間會更大。

當然，這個結果的前提是——你相不相信國家和政府的巨大力量和堅定決心，一念天堂一念地獄，雖然沒有這么夸張，但這個大趨勢會導致人群各自財富的激烈分化。

一個簡單的類比是：

通脹永遠存在，每年3—5%基本跑不了，而，換個思維來思考，如今相對低迷，那么反彈后的空間必然會相對比較大。

就像一個學生提高成績一樣，40分到60分，難度小得多，更容易實現；而70分到80分到90分，其難度系數要翻幾倍。

言盡至此，各自去考慮吧。

所以，我們也認為，2025年，城中村改造政策力度的不斷強化和落地后，對那些愿意持有房子的拆遷戶來講，將是一個重大的加持和加成的作用，也將會變成一次獲得財富增長的歷史性機遇。

因為一旦樓市和經濟回暖后，未來在新發展模式的制約下，樓市的價值就會逐步讓步于制造業了，想再實現這么大的跳躍和發展，也基本只能懷念和追憶了，波哥看樓市判斷，未來將迎來一個漫長的新周期的橫盤階段，其起伏的幅度都將很小了。

今天，針對前兩日年度性總結會議的主要精神，波哥看樓市再換了一些角度，來再度審視了城中村改造和未來樓市走勢，本文所有判斷的基礎支撐，充分來自于中央和國家的眾多雄渾力量的加持。

我們始終堅信：

中華之大船，在5000年歷史的深厚積累下，見多了各類風霜雨雪，早就有了強大的抗體，從來就擋不住新的旺盛生命力的不斷勃發。

低谷波峰，一陰一陽，一直在進行螺旋式上升。

最后，套用一句俗話：

因為相信，所以看見。

對拆遷戶、對城中村改造、對樓市等，都是如此。

2025，我們必將打贏去庫存之硬仗，蛇年來臨，龍影已顯。

《易經·乾卦》曾曰：“九五，飛龍在天，利見大人”。

大家能否在財富上“飛天”和增值，其核心之利好在于“大人”，：）

誠如斯言，2025，樓市必將崛起！

本文為「波哥看樓市」（ID：bgkls2023）原創文章，其版權歸我方所有。未經授權不得轉載，喜歡的敬請點贊和轉發為謝！