文/謝逸楓

2024年廣州樓市特征基本為政策寬松、先抑后揚和年底翹尾收官、止跌底部運行和企穩基礎不牢固及政策效應持續性減弱、市場分化（一二手、區域、房價、成交、房企）和結構性上漲及吸虹效應的趨勢非常明顯。

政策寬松，基本已經到天花板

廣州，是一線城市唯一取消七限的政策最寬松城市（限購、限貸、限售、限價、限簽、限離、限企、限商住），疊加房貸首付和利率及稅費，收儲和城市更新貨幣化、公積金、人才和戶籍、購房補貼、帶押過戶利好政策。

收儲、城市更新貨幣化的落地不如預期，成為廣州樓市止跌底部運行、企穩基礎不牢固、政策效應和持續性減弱的根本原因，其次是二手房擠壓一手房，區域吸虹、預期和信心及居民收入和供求關系修復不如預期。

2025年政策更寬松，力度更大

總結現有廣州房地產政策的工具箱看，該出的政策已經出來了。目前廣州房地產政策寬松已經到天花板，未來的政策更寬松，力度更大，主要是在現有的政策上加碼、加力。另外是國家層面的出新房地產政策和配套政策。

2025年廣州房地產可能出的政策為個人所得稅減讓、人才和戶籍、購房補貼、公積金等政策加力。后續的新政策有待國家層面推出，例如貨幣政策的降準降息，財政政策的收儲、城市更新貨幣化配套政策、商業地產去庫存政策。

樓市先抑后揚，年底翹尾收官

2024年廣州樓市呈現先抑后揚的走勢，與政策的放松節奏同步，樓市真正的轉折點和成交拐點是在9月29日取消限購政策開始，疊加首付和利率政策放松，10月樓市迅速升溫，成交猛增，堪稱調整三年以來歷史最高峰。

到11月廣州市商品住宅成交量同比保持高位運行，最值得注意的是商品住宅環比下降回落降溫，政策持續力減弱。11月22日、26日稅收、公積金政策調整，12月稅收政策實施，商品住宅成交再升溫的現象，又現峰回路轉之勢。

國策的數據顯示，2024年1月-11月廣州商品住宅（不含保障性住房）成交面積為691.1萬㎡，同比下降8.9%。商品住宅（不含保障性住房）成交套數為62609套，同比下降9.8%，按照100平方米/套，共626萬平方米。

2024年11月，廣州商品住宅（不含保障性住房）成交面積為90.47萬㎡，環比下降18.24%，同比增長55.39%。商品住宅（不含保障性住房）成交套數為8298套，環比下降20.32%，同比增長58.45%。

2024年1月-11月廣州新建住宅價格累計無變化，漲幅同比收窄0.10%。越秀區、海珠區、天河區為廣州商品住宅（不含保障性住房）成交均價最高區域。其中2024年11月廣州新建住宅均價24683元/㎡，環比下跌0.02%，同比上漲0.06%。

2024年1月-11月廣州二手商品住宅成交面積為693.1萬㎡，同比下降 10.2%。二手商品住宅成交套數為74845套，同比下降10.1%。2024年1月-11月，廣州二手住宅價格累計下跌5.40%，漲幅較去年同期收窄4.40%。

2024年11月，廣州二手住宅均價36973元/㎡，環比下跌0.26%，跌幅較上個月持平，同比下跌5.79%，跌幅較去年同期擴大4.55%。說明二手商品住宅成交、房價都比一手房高，但是一手房的房價上漲。

克而瑞數據監測顯示，截至2024年12月15日廣州商品住宅成交4247套，已達成11月成交規模的一半。到12月15日廣州一手住宅網簽面積達為737萬平方米。截止至第50周商品住宅存量面積下降至1095.3萬㎡，去化周期17.24個月。

市場分化，結構性上漲，吸虹效應

市場分化、結構性上漲、吸虹效應貫穿2024年廣州樓市全年，堪稱最大市場特征，其中一二手分化、區域分化、房價分化、成交分化、房企分化、土地市場分化，六大分化是市場最具體的表現，其次是結構性上漲、吸虹效應，是第二、三大特征。

市場分化，結構性上漲，吸虹效應，不僅是廣州樓市如此，放眼全國樓市亦是如此。不管是一線城市、二線城市、三四線城市，都是如此。產生的根本原因是區域供需不平衡、資源分配不平衡、市場供應和產品類型成交不平衡。

2025年市場分化，結構性上漲，吸虹效應再現

市場分化，結構性上漲，吸虹效應將再現，將貫穿2025年廣州樓市全年，主要是區域供需不平衡、資源分配不平衡、市場供應和產品類型成交不平衡的問題，短期內無法解決，例如供需關系的波動無法短期內撫平。

最大的問題是房企信用風險、保交房壓力，商品房庫存依然高、二手房掛牌量依然大、市場預期和入市信心及居民收入的修復緩慢、購房的需求挖掘和釋放持續性不強，這將是2025年樓市必須面對的問題。

土地市場先抑后揚，年底翹尾收官

2024年廣州土地市場的表現依然為先抑后揚，年底翹尾收官，與政策放松、銷售成交回暖、土地出讓規則的調整同步，9月、10月、11月、12月廣州土地市場的高地價、高溢價、地王，民企出現，成為全年火爆的表現。

12月廣州將有23宗涉宅地塊出讓，起拍總金額超過250億元。在2024年上半年廣州總共才成交了4宗宅地，收金65億元，而在前11個月，廣州共27宗宅地成交，成交金額勉強突破500億元。

截至12月19日廣州出讓經營性用地吸金675億元，僅占2023全年總出讓金的57%。12月成交火爆，17天賣出18宗地，成交金額達137.8億元，比上月增加62億元。剩下5宗宅地中天河員村絹麻廠地塊起拍價達到單價5萬/平。

2025年土地市場更火更熱

2024年廣州商品住宅用地總體收緊，截至12月19日廣州出讓經營性用地吸金675億元占2023年的57%。2021年-2023年商品住宅用地成交、金額發表為78宗/1779億元、47宗/1221億元、43宗/1183億元。

預計2025年土地市場更火更熱，延續2024年12月土拍成交火爆行情，一方面是土地出讓規則的調整，房企拿地投資開發的溢價提高，積極性提高。另外一方面是房企在土地市場補窗的預期強烈。同時樓市的回暖。

民企加入央國企和地方國企的土地拍賣競爭中。2024年12月民企開始拿地。綠城、南通亞倫、萬科等民企紛紛參與廣州土拍，這是對廣州樓市未來看好、房價上漲預期的積極信號。

高品質、黃金段的中心區地塊集中供應，尤其是天河、海珠、白云區、荔灣區土地供應占主力。2025年廣州計劃供應32宗土地，涉及7個行政區，天河區11宗地，白云區10宗地塊，荔灣區、海珠區和番禺區的重點地塊。

止跌底部運行，企穩基礎不牢固，政策效應持續性減弱

剛剛過去的10月份，廣州在新政的刺激下，11月樓市狂飆出兩年最佳成績單，新房自2023年3月以來首次成交破萬套。最終成績單說明，廣州樓市已經實現止跌，呈現底部運行的趨勢，但企穩基礎不牢固，政策效應持續性減弱。

目前樓市沒穩住，成交量止跌底部階段，沒有企穩，房價則是止跌筑底階段，沒有見底。房地產市場企穩判斷標準是銷售成交量保持6個月-9個月的持續回升，帶動房價保持6個月-9個月以上的持續上漲，不是斷斷續續的起起伏伏的短暫行情。

2024年10月、11月、12月的廣州商品住宅成交、二手住宅成交量上升，主要是政策刺激的短期集中放量效果，不過，政策效應的持續性減弱，11月成交量降溫，呈現曇花一現的現象。12月回升，預計2025年1月、2月回落。

2024年9月、10月、11月的廣州商品住宅成交房價分別下降0.9%、下降0.7%、下降0.3%、二手住宅房價分別下降1.1%、下降0.4%、下降0.4%。房價環比跌幅收窄，市場結構性的因素，大戶型、高價樓盤集中供應和成交，拉高價格指數。

其次是限價、限簽政策的取消，帶來價格的總體上漲收窄。三是樓市政策的邊際效應帶來的短期市場效果，所謂的成交集中釋放。四是不排除網簽數據的滯后性因素。因此，廣州房價處于止跌筑底階段，沒有見底。

住建局數據顯示，2024年11月廣州新房和二手房成交量繼續保持在高位，一二手房單月賣出2.1萬套房。11月廣州市一手住宅網簽面積90.02萬㎡，同比大幅增長53.2%。網簽8304套，環比下降20%，全年中僅次于10月份的10418套。

2024年11月廣州二手住宅網簽面積124.12萬㎡，同比增長2.5%，環比下降1.3%，處于近兩年高位水平。網簽13044套，跟10月一樣，繼續保持在單月1.3萬+套，是全年月平均11434套的114.1%?？傮w看一二手住宅市場降溫。

住建局數據顯示，2024年11月廣州市一手住宅網簽均價3.17萬元/㎡，環比下降1.3%。二手住宅網簽均價2.18萬元/㎡，環比上漲0.2%。說明廣州一手住宅網量價齊跌，以價換量的趨勢延續，但是呈現止跌回穩的跡象信號。

廣州二手住宅量價上漲，一定程度上說明市場結構性的上漲、成交復蘇比較明顯，由于高價、大戶型樓盤、戶型的供應和成交，拉高平均價，加上網簽滯后性、限價和限簽的政策取消影響，呈現短期上漲的現象。

總體來看，廣州樓市呈現止跌底部運行的趨勢，企穩基礎不牢固，政策效應持續性減弱。廣州新房成交量、房價沒有完全止跌回穩，短期的政策刺激效應，但持續性弱，量價波動明顯，說明成交量止跌，房價沒有見底。

一系列利好政策持續發布和快速落地，繼上10月突破1萬套之后，11月廣州市二手住宅網簽量再次“破萬”，創下自2023年4月以來新高。11月廣州二手房市場較為活躍，當前二手房地產市場止跌筑底跡象比較明顯，呈現止跌底部運行。

背后最大的原因是結構性變化，其次是供求關系未完全逆轉，一二手住宅庫存高，去化周期依然高。11月末去化周期，呈現小幅度縮短。截至2024年11月末，廣州一手住宅庫存面積1078.77萬㎡，比10月末減少3.6%。

去庫存周期16.9個月，比10月末縮短1.6個月，年內首次回落到18個月以內。截至2024年11月末，廣州市二手住宅掛牌量為13.51萬套，比10月末減少1.9%，去庫存周期14.9個月，比10月末有所縮短。

廣州房地產中介協會數據顯示，2024年11月（2024年10月26日至11月25日），廣州市二手住宅網簽宗數和網簽面積分別為11418宗和110.99萬平方米，環比分別增長10.01%和11.35%，同比分別增長12.14%和8.71%。

10月（2024年9月26日至10月25日）廣州市二手住宅網簽10379宗，環比增長22.49%，同比增長10.87%。1月至11月（2023年12月26日至2024年11月25日），二手住宅累計網簽99287套、987.22萬平，同比分別增長0.08%和下降0.12%。

2025年市場止跌底部運行，止跌回穩預期增強

未來一年廣州樓市的走勢因素來看，房地產市場止跌底部運行將會延續到2025年，止跌回穩預期增強，政策方面重點是落實收儲和城市更新貨幣化，新的政策是稅收和貸款首付及利率加碼、商業地產去庫存政策出臺。

影響2025年的樓市因素來看，一是政策落地方面，已經出臺的收儲和城市更新貨幣化政策的落地實施，及配套政策的跟進和市場效果有待觀察。原有政策的加力空間限制，余地還有。二是容積率收緊和新增房貸利率上調的規模。

為了去庫存和控制產品結構，高使用率的“超新規”即將收緊的趨勢，2025年起出讓的宅地，陽臺占比將會嚴控在20%內。除了已出讓或已掛牌的超新規地塊，可能再無其他超新規產品面市。如果繼續搞超新規產品，可能不利于去庫存。

隨著房貸還款減少、利息差、銀行房貸余額有限，房貸利率已經率先收緊。廣州新增房貸利率將上調至3%，結束2字頭時代。目前2.95%的房貸利率是銀行的盈虧點，如果再下調，比公積金貸款利率還低，銀行會虧損。

三是供求關系未逆轉，2024年12月的庫存增高、去化周期上升，10月-12月成交量集中放量之后，政策效應減弱，成交現降溫趨勢。四是政策挖掘需求效應減弱，剛性需求（首先和改善）持續性增多效應減弱，投資屬性難刺激。

合富研究數據顯示，2024年1月-11月外地購房者同比增加7%至8%，單價在10萬-20萬元以上的豪宅以及總價在5000萬元以上，過億元的豪宅成交情況較好，一定程度證明頂豪的優質資源帶來的增值投資能力和投資屬性存在，問題改善為主。

五是預期（房價、地價、市場）趨弱復蘇，信心不足和居民收入的修復緩慢，加上房企的信用風險和保交房的問題一直沒有徹底的解決，都會影響到市場止跌底部運行的時間拉長，止跌回穩的預期。

六是房地產市場企穩基礎不牢固，主要是政策效應持續性減弱，呈現市場分化、一二手倒掛，結構性、吸虹效應的變化有關，其次是供求關系、預期和信心及房地產未出清，風險未完全逆轉。