文/樂居新媒體 林振興?????????

年關將近，頤海澐頌項目公司的一把手卻悄悄換人了。

12月11日，海開頤和房地產的法人兼經理，由牛衛華變更為葉星。

葉星很低調神秘，甚至從未出現在海開控股的官微報道里。

牛衛華則不同，他是海開“老人”，有過不少地產項目的操盤經驗。

目前，牛衛華仍是海開多家子公司的高管，包括北京建海匯合房地產和北京海開華大置業董事長，北京壹品海開房地產經理，以及北京京門興海科技集團和北京華大基業房地產董事。

海開為何在頤海澐頌即將入市前，偷偷換掉項目經理？

這一迷之操作，或許只有海開控股董事長馬光華心里最為清楚。

時間拉回到半年前。6月4日，海開控股單槍匹馬以79.17億元拿下永豐南地塊，溢價率1.5%。短短16天后，項目公司北京海開頤和房地產開發有限責任公司成立，注冊資本5000萬元。

比海開控股晚一個多月拿地的保利地產，嘉華天珺拿到規劃證的時間僅比頤海澐頌晚兩天。

雖然中途被“神秘人”投訴消防問題，使得嘉華天珺不得不重新修改設計方案，走報規流程，但保利仍爭分奪秒跟海開搶時間。

天下武功，唯快不破。至少在推盤速度上，保利這局小勝。

永豐南其實比永豐北“包袱”多，它還自持社區商業綜合體，不太可能做到太低價格。傳言，永豐南開盤價比保利高3000元。

樓盤之間怎么比？

首先看地塊條件，容積率和限高尤為重要，它決定了小區居住的舒適度。

嘉華天珺東地塊的容積率2.0，西地塊的容積率1.7，限高36米（局部45米）。除了東區最東側3棟是14/15層小高層，其他全是洋房。洋房只有一梯，它的得房率會更高。

頤海澐頌的容積率2.2，限高 45米。南區兩梯兩戶，注定了得房率高不了。

簡單算一筆賬，嘉華天珺88平的按84%得房率計算，套內73.9平；永豐南97平的按77%得房率計算，套內74.6平。套內面積基本一樣，永豐南貴了9平的錢。單價按9萬算，得多花81萬。

其次，買房人選房看的是戶型的設計與空間感。

S先生原本非常堅定要買永豐南，但看了頤海澐頌戶型圖，他決定放棄了。

“我本來想的是，海開比保利單價高5000元以內我都能接受，還是優先永豐南，因為我實在太需要地鐵。但戶型這么差，還有主力戶型沒樣板間，這兩件事屬實讓我動搖了。”

頤海澐頌銷售跟S先生透露，海開樣板間只有116、137和164三個戶型，“主力戶型110和123這倆戶型不愁賣，所以就沒做樣板間。”

放棄頤海澐頌，S先生去更北邊看了保利都嘉華天珺，“戶型和產品沒得說，134平都能做四葉草帶三個衛生間，還不顯得很局促。”

沒有對比就沒有傷害。雖然都知道海淀沒啥黑科技，玩不出花樣，但頤海澐頌面對保利這個勁敵，顯然過于輕敵了。

是因為頤海澐頌有地鐵和所謂的好地段，不愁賣，開發商就不那么用心了？

根據規劃，頤海澐頌擬建15棟住宅樓，752套房源。其中，97-124平三居/四居的小戶型，主要集中在南側地塊；137平-171平的大戶型則集中在北側地塊。

目前，市面上曝光了頤海澐頌97-117-124-137-148-171平的幾款戶型。

97平三居是頤海澐頌最小的戶型，位于南區3#/4#，各有半個單元，總共29套。缺點在于，兩個衛生間過小，而且都是暗衛；不僅缺角還是兩面寬戶型，僅有客廳和主臥朝南，得房率估計在77%上下。

嘉華天珺同樣面積段，99平三居卻能做到南向三面寬設計，得房率在82%左右，南北通透且緊湊，浪費面積不多，還有家政間。

嘉華天珺99平的三居套數將近600套，占總套數比超四成。保利這招也很聰明，用小戶型提前跑量去化。

海淀購房者個個都是福爾摩斯，一眼就發現頤海澐頌117平戶型很眼熟，它直接抄了永豐另一個項目——中海富華里116平戶型。

富華里餐廳有3.9米寬，海開照搬過來。但頤海澐頌3.1米寬的餐廳，卻顯得很別扭，放了桌椅后各種礙事擋道。

海開也不敢明目張膽100%“抄作業”，也做了一些創新，比如主臥有270度轉角窗。

在北京，轉角窗的設計也蠻雞肋的。業內人士表示，一般來說，這種轉角窗因為玻璃上沒人給你貼保溫層，而且比中戶少一面墻供熱，所以同樣的供熱轉角房子會比中戶低2-3度，除非自采暖，你多花錢才能和中戶差不多的溫度。而且窗戶質量參差不齊，時間久了變形會漏風。

如果說，小戶型讓海開不能“大展拳腳”，頤海澐頌的大戶型也被購房者一頓吐槽。

例如，頤海澐頌148平四居，廚房竟然是一個細長條狀，寬才2.45米，再扣除操作臺的面積，根本容納不了多人同時在廚房。這讓海淀媽媽怎么享受做飯的樂趣？

據樂居新媒體了解到，頤海澐頌的設計公司為北京大象建筑設計有限公司，中標報價2198萬元。該設計公司跟圓明天頌是同一家。

業內人士看來，圓明天頌純大戶型看不出海開功力，而頤海澐頌一眼就能看出海開在設計上的缺陷。

“本來等永豐南，這下可以等功德寺，頤海澐頌戶型真是稀碎，這還大象設計。”一位海淀購房者在社交平臺上吐槽。

還有一些購房者放棄頤海澐頌，是因為看到了海開在永豐北的另一個項目——棲海澐頌。

前段時間，不少棲海澐頌業主在社交平臺上反映，宣傳中的外立面，實際建成卻與“回遷房”無異，這種巨大的反差實在讓人難以接受。此外，前期宣傳視頻與宣傳圖中包含的水系，后期卻以“不好維護”為由隨意取消，而隔壁同期在建盤都有水系。

讓業主們最失望的是，開發商消極溝通，通過退群等方式拒絕與業主代表保持溝通，關于園林、車庫、工區、室內裝修（電梯隔音、地板等級）等業主最為關心的問題置若罔聞。

有意思的是，剛從頤海澐頌離開的牛衛華，正是棲海澐頌項目公司（北京壹品海開房地產開發有限公司）的法人兼經理。