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展望2024年，悉尼房產(chǎn)市場的價(jià)值仍在穩(wěn)步上升。盡管待售房源數(shù)量有所增加，但強(qiáng)勁的買家需求依然是推動(dòng)整體價(jià)格上漲的核心因素。

然而，隨著上市房源的增加、房價(jià)可負(fù)擔(dān)性受限，以及高利率環(huán)境的持續(xù)影響，價(jià)格增長在過去幾個(gè)月明顯放緩，并呈現(xiàn)出逐步回落的趨勢。

目前，悉尼房產(chǎn)市場面臨的主要問題是高稅收和高房價(jià)導(dǎo)致的低可負(fù)擔(dān)性，以及經(jīng)濟(jì)疲軟引發(fā)的投資者信心下降。

悉尼總房源量

悉尼30日內(nèi)新上房源量

未來十年，悉尼的人口密度將進(jìn)一步增加，這已成定局。

預(yù)計(jì)到2034年，新南威爾士州將新增近100萬人口，其中超過65萬人將選擇定居在悉尼。 這一增長將進(jìn)一步加劇悉尼本就供不應(yīng)求的房地產(chǎn)市場壓力。

雖然這意味著悉尼房產(chǎn)市場在長期內(nèi)仍具增長潛力，但短期內(nèi)受到多重因素的影響，投資者需更加審慎地制定策略以應(yīng)對挑戰(zhàn)和機(jī)遇。

2025年市場展望

根據(jù)CoreLogic的數(shù)據(jù)，從疫情初期到2022年1月的周期性高峰，悉尼住宅價(jià)格上漲了25.4%，隨后在2023年1月的低谷前經(jīng)歷了13.8%的跌幅。

目前價(jià)格僅比前一輪高峰低1.4%，因此新的價(jià)格紀(jì)錄有可能在經(jīng)歷2025年上半年的小幅回調(diào)后，于下半年末或2026年初創(chuàng)下。

然而，由于經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)未顯示任何強(qiáng)勁復(fù)蘇的跡象，個(gè)人認(rèn)為整體漲幅可能不會(huì)超過4%，預(yù)計(jì)將與通脹保持一致。

所以2025年悉尼房地產(chǎn)市場或?qū)⒔?jīng)歷“前緩后升”的格局：

? 上半年：在高利率環(huán)境下，買賣雙方的信心或?qū)⒈３值兔裕袌霰憩F(xiàn)較為緩慢。

? 下半年：隨著利率的下降，買賣雙方的信心有望回升，市場活躍度或?qū)⒅匦略鰪?qiáng)。

悉尼房地產(chǎn)市場最新整體情況

盡管待售房源數(shù)量增加以及房價(jià)上漲導(dǎo)致負(fù)擔(dān)能力下降，但新房建設(shè)放緩限制了新增住房供應(yīng)，使買家需求集中于現(xiàn)有房源。

2023年，悉尼高端房產(chǎn)市場引領(lǐng)了新一輪房產(chǎn)周期，但在經(jīng)歷了一輪大幅上漲后，由于可負(fù)擔(dān)性問題，價(jià)格較低的房產(chǎn)近期表現(xiàn)出更強(qiáng)勁的價(jià)格增長。

悉尼房價(jià)四分位漲幅情況

悉尼房地產(chǎn)市場正呈現(xiàn)出優(yōu)勝劣汰的態(tài)勢，投資者和買家需密切關(guān)注各細(xì)分市場的動(dòng)態(tài)，尤其是針對BTR（租賃型公寓）項(xiàng)目的推進(jìn)及新項(xiàng)目的審批情況。

據(jù)預(yù)計(jì)，到2028年，悉尼將有約10,000套BTR房源入市，且未來幾年這一供應(yīng)量將持續(xù)增長，為市場帶來新的投資機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)。

Build to rent項(xiàng)目數(shù)據(jù)

買賣雙方信心展望

中期來看，隨著未來一到兩年內(nèi)利率的下降，買賣雙方的信心將逐步恢復(fù)，買家預(yù)計(jì)將重新進(jìn)入悉尼房地產(chǎn)市場。

然而，負(fù)擔(dān)能力仍然是許多潛在買家面臨的主要挑戰(zhàn)。買家的支付能力將受到收入水平的制約，因此，如果投資，依舊建議聚焦于那些收入增長快于平均水平且居民收入來源多元化的地區(qū)。

類似于布里斯班的情況，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注悉尼的富裕內(nèi)環(huán)城區(qū)和正在進(jìn)行城市更新的中環(huán)城區(qū)。這些地區(qū)的表現(xiàn)將優(yōu)于價(jià)格較低的郊區(qū)，因?yàn)楹笳叩木用裨谖磥韼啄耆詫⒚媾R較大的購房壓力。

2025年悉尼房產(chǎn)區(qū)域推薦

2025年，受人口結(jié)構(gòu)調(diào)整、生活方式偏好轉(zhuǎn)變以及經(jīng)濟(jì)因素影響，悉尼某些類型的住宅投資將優(yōu)于其他類型住宅。

家庭獨(dú)立屋

由于家庭，尤其是有孩子的家庭，對空間的需求持續(xù)增長，優(yōu)質(zhì)住宅在成熟且富裕城區(qū)的需求預(yù)計(jì)將保持強(qiáng)勁。

盡管悉尼獨(dú)立屋的中位價(jià)較高，位于優(yōu)質(zhì)地段的家庭住宅依然具備穩(wěn)健的長期資本增值潛力。

投資者應(yīng)關(guān)注具有以下特點(diǎn)的物業(yè)：

? 3-4間臥室的獨(dú)立住宅

? 位于成熟社區(qū)，擁有寬敞的土地600平以上最佳

? 靠近優(yōu)質(zhì)學(xué)校、便利設(shè)施、交通樞紐和綠色空間

推薦區(qū)域：

東部城區(qū)：Randwick 、 Coogee 和 Maroubra 等區(qū)域因其優(yōu)越的地理位置，靠近市中心、海灘、高質(zhì)量學(xué)校以及生活便利設(shè)施，一直以來都深受家庭青睞。 這些區(qū)域不僅具有強(qiáng)勁的長期增長潛力，而且租賃需求穩(wěn)定。

下北岸：投資者可以考慮 Willoughby 、 Lane Cove 和 Artarmon 等區(qū)域，這些家庭友好型社區(qū)不僅擁有優(yōu)質(zhì)學(xué)校和綠地空間，還交通便捷，距離市中心較近，深受租戶和購房者的青睞。

北部海灘區(qū)：在北部海灘， Dee Why 、 Mona Vale 和 Freshwater 等區(qū)域吸引了希望享受輕松海灘生活方式的家庭。 這些區(qū)域不僅靠近優(yōu)質(zhì)學(xué)校和戶外活動(dòng)場所，隨著人們對生活質(zhì)量和遠(yuǎn)程工作需求的重視，展現(xiàn)出強(qiáng)勁的增長潛力。

中環(huán)城區(qū)的聯(lián)排別墅

聯(lián)排別墅因其相較獨(dú)立屋更具性價(jià)比，并且提供便利的生活方式，正逐漸成為投資者和自住者的首選。

隨著悉尼逐步向中密度居住模式轉(zhuǎn)型，聯(lián)排別墅的需求預(yù)計(jì)將持續(xù)增長，特別是在經(jīng)歷城市更新的中環(huán)城區(qū)。

投資者應(yīng)關(guān)注具有以下類型的聯(lián)排別墅：

? 3-4間臥室的現(xiàn)代設(shè)計(jì)聯(lián)排

? 位于低密度開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)，雙層土地200平以上最佳

? 強(qiáng)調(diào)功能性居住空間和擁有私人庭院

? 靠近便利設(shè)施、交通樞紐和社區(qū)配套設(shè)施

推薦區(qū)域：

內(nèi)西區(qū)：Marrickville 、 Dulwich Hill 和 Petersham 因其豐富的文化氛圍、便利的 CBD 位置以及持續(xù)的 區(qū)域建面更 新，成為聯(lián)排別墅投資的理想 區(qū)域 。 這些 地區(qū) 深受年輕專業(yè)人士和家庭的喜愛，能夠在城市生活與郊區(qū)空間之間找到理想的平衡。

圣喬治地區(qū)：Hurstville 、 Kogarah 和 Carlton 這些區(qū)域憑借基礎(chǔ)設(shè)施的提升以及靠近悉尼 CBD 和機(jī)場的優(yōu)越位置，正經(jīng)歷顯著的增長。 特別是聯(lián)排別墅的需求非常強(qiáng)勁，成為家庭和專業(yè)人士的熱門選擇。

西北發(fā)展走廊：Rouse Hill 、 Kellyville 和 Castle Hill 憑借不斷擴(kuò)展的基礎(chǔ)設(shè)施，包括購物中心和學(xué)校的完善，成為聯(lián)排別墅投資的熱門區(qū)域。 這些地區(qū)在提供經(jīng)濟(jì)適用性、便利性和優(yōu)質(zhì)生活方式方面具有明顯優(yōu)勢。

低密度公寓

相比高密度公寓開發(fā)項(xiàng)目，精品型、家庭友好的公寓在過去幾年中表現(xiàn)出色，并在未來有望繼續(xù)優(yōu)于市場表現(xiàn)。目前，投資者可顯著低于重建成本購買成熟的精品公寓，這進(jìn)一步提升了其吸引力。

投資建議：關(guān)注低密度、高需求區(qū)域

公寓投資的關(guān)鍵在于選擇位于人口增長區(qū)域的小型低層建筑，這些地區(qū)始終對年輕專業(yè)人士、學(xué)生和退休人士具有強(qiáng)大吸引力。投資者應(yīng)優(yōu)先考慮具備以下特征的公寓：

? 寬敞的1-2臥室戶型

? 配有陽臺、現(xiàn)代化裝修

? 靠近咖啡館、餐廳和公共交通

推薦區(qū)域：

東部海濱城區(qū)：Bondi 、 Bronte 和 Coogee 因其靠近海灘、城市中心以及豐富的餐飲和購物選擇，始終受到高度需求。 特別是那些擁有海景或便捷海灘通道的優(yōu)質(zhì)公寓，長期表現(xiàn)卓越。

內(nèi)城區(qū)：Surry Hills 、 Darlinghurst 和 Redfern 是以生活方式為核心的熱門城區(qū)，深受年輕專業(yè)人士和情侶的青睞，這些區(qū)域提供活力十足的城市生活，且緊鄰工作場所、餐飲和娛樂設(shè)施。

在這些地區(qū)，設(shè)計(jì)精良的低層公寓項(xiàng)目仍能帶來穩(wěn)健的租金回報(bào)和資本增值。

綜上所述，未來兩年隨著買賣雙方逐漸認(rèn)識到通脹得到有效控制以及利率下調(diào)預(yù)期的增強(qiáng)，市場信心預(yù)計(jì)將逐步回升，交易活動(dòng)也將隨之增加。

在2025年，我認(rèn)為這是本地投資者和自住買家在大眾尚未全面進(jìn)入市場前抓住房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)的關(guān)鍵窗口期。

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