潮落潮又起，破浪會有時。

2024年，房地產市場在層層考驗下，堅韌不拔地推進。

在這一年，我國房地產市場供需結構經歷深刻調整，政策環境也達到了前所未有的寬松狀態。得益于政策的積極引導，市場逐步展現出正面的回應，邊際效應逐漸顯現。

01

商品房簽約情況

這一年，對于青島樓市而言，既是挑戰的匯聚，也是機遇的孕育。根據青島銳理數據統計，2024年青島商品房市場共計新增商品房50854套、約704.33萬㎡，套數和面積均較去年明顯下滑3成左右。

簽約方面，累計簽約金額約1660億元，同比下滑15.7%，處于2017年以來的最低點；累計簽約面積約1209萬㎡，同比下滑11.2%；累計簽約套數95715套，同比下滑18.9%。從價格來看，2024年青島市新建商品房的網簽均價為13731元/㎡，同比下滑5.0%。

存量方面，截止到年底商品房存量254412套、約3203萬㎡，其中商品住宅存量123127套、約1544萬㎡，去化周期降至22個月。

（2024年12月商品房供銷價數據為12.1-12.30）

2024年初，受農歷春節影響，青島樓市開局呈現低迷態勢；到了3月，新房市場呈現漸進式復蘇的走勢，在經過4月份短暫下滑后，5月受新出臺政策刺激，新建住宅成交面積環比大幅上升，市場迅速回暖；6月，在“降價促銷”、政策效應以及大批房源集中網簽三重作用下，新房簽約量驟增。

進入下半年，隨著傳統銷售淡季的結束，新政刺激效應逐漸減弱，9月中央明確“止跌回穩”目標，10月以來，房地產新政密集出臺，房地產市場呈現積極變化。臨近年末，市場呈現明顯的翹尾現象，政策效應與高性價比房源的共同作用，成功點燃了消費者的購房熱情。

根據青島銳理數據統計，12月共簽約新建商品房9029套，約133.53萬㎡，銷售總金額191.02億元，簽約套數、簽約面積較上個月均出現大幅上漲，其中銷售金額增幅達到49.4%。受簽約結構調整的影響，12月簽約均價為14306元/㎡，環比上漲1.6%。

02

區域成交情況

（2024年12月全年各區市商品住宅成交情況）

在商品住宅的成交區域分布上，12月青島新建商品住宅的成交熱點集中在西海岸、城陽、即墨。具體數據表明，西海岸新區以1654套、約20.44萬㎡的簽約量，占全市總簽約量的25.0%；城陽區簽約989套、約13.13萬㎡，占比16.1%；即墨簽約713套、約9.02萬㎡，占比11.0%。

在板塊方面，東李世博園與張村河兩大區域由于地理位置優越且土地供應充足，吸引了眾多開發商入駐，成為市場競爭的熱點。

特別是張村河片區，作為嶗山區向北發展的關鍵，市場定位趨向高端，但由于多個新樓盤集中推出且目標客戶群重疊，導致了價格競爭。該區域內包括海信君璽、海信璟悅、魯信有鄰花園、華潤嶗山悅府、越秀青鐵和樾府、以及盛世悅府（原靜山悅園）等項目。北岸大宇地塊尚未啟動，而備受關注的新盤海信臻悅，首批推出1#、6#，建面約119-143㎡，其中建面約119㎡是在售最小面積的三居產品，也是張村河南岸的唯一。

東李世博園板塊隨著森林公園、招商璀璨璟園等項目的去化，存量房源大幅減少，去化周期縮短至9個月。這一變化不僅體現了該區域市場的活躍，也預示著供需關系正在向更健康的方向發展。目前，該板塊的存量房源主要集中在昆侖天麓灣和青鐵芳華地等項目。

此外，隨著城市更新步伐的加快，老四方板塊房地產市場煥發新活力，新房供應量顯著增加。不僅涌現出海信悅瀾山等高品質改善型樓盤，更有中海云境、保利和頌、中車四方云匯、濱海國際中心等熱門樓盤吸引關注。今年新入市的樓盤還有青實清荷茗苑、青樾灣、通和悅章等項目。此次剛剛規劃公示的國信和悅，加之環海灣閻家灘地塊、市北城發地塊等地塊，板塊內新盤約13個，市場熱度持續攀升，預示著未來競爭將更為激烈。

在商品住宅面積區間方面，90-144㎡的住宅面積段在當前市場上占據了最高的市場份額，其占比穩定在65%至80%之間。這一面積段主要涵蓋剛改型和改善型住宅產品，已成為市場的核心需求，且需求表現穩定。

2025年，樓市依然面臨挑戰。對于即將迎來的2025年市場表現，你有何看法？歡迎評論區留言表達觀點......

03

土地方面

今年青島在供地模式上展現了更大的靈活性，采取了“小步快跑”的策略，并且取消了供地次數的限制。銳理君分析認為，目前實行的“土地出讓清單制+少量多次”模式，使得企業能夠提前對土地進行評估和研究，鎖定目標地塊。此外，多次的土地供應也為企業提供了根據自身資金狀況靈活選擇拿地時機的可能，從而有效提升了土地的成交率。從涉宅地塊成交結果看，雖供地數量、規模、成交金額均有不同程度下降，但優質地塊依舊熱度高漲，個別地塊出現高溢價率成交。

雖然市場在政策的保駕護航之下活躍度提升，但土地市場今年仍然處于相對被動的狀態。今年青島共計發布8批次地塊，共計出讓地塊24宗、建筑面積約151.45萬㎡，截至目前成交地塊20宗、占地面積約60.38萬㎡、建筑面積約128.27萬㎡，成交總金額94.74億元，大多數地塊均為底價成交。

目前7批次僅剩余珠江路南、蕭山路西一宗地塊待出讓，8批次市南中島地塊將于1月26日拍賣。

2024年1-12月

開發商銷售金額排行榜TOP20

2024年，位列青島市新建商品房銷售金額排行榜前20位的開發商，聯手創下約725億元的銷售額，這一成績占據了全市商品房市場的43.7%。其中，前十名開發商的表現尤為亮眼，本地房地產企業占據了半數席位，凸顯了它們在市場競爭中的強大實力和不斷提升的影響力。

特別值得一提的是，海信地產在青島房地產市場表現卓越，市場份額持續增長。今年以來，其旗下的海信璟悅、海信君璽、海信海德山莊、海信依云小鎮等樓盤熱賣，助力海信地產奪得冠軍，累計簽約金額突破百億，高達117.15億元，簽約面積達到55.86萬㎡。海信地產的這一業績，不僅體現了其在產品研發、市場定位和營銷策略上的精準掌控，更依托品牌影響力和高品質住宅產品，有效滿足了市場對高品質住宅的需求，尤其在改善型住宅市場表現突出。

中國金茂以57.29億元的簽約金額位居第二，旗下金茂中歐國際城、大云谷金茂府等項目表現搶眼。

保利發展也表現不俗，以43.4億元的簽約金額躋身房企榜單前三，保利融匯和頌、保利天珺簽約活躍。

2024年1-12月

開發商商品住宅銷售金額排行榜TOP20

2024年青島商品住宅TOP20房企的銷售金額共成交600億元，入榜門檻為16.25億元。

其中海信地產攬金98.51億元，蟬聯榜單冠軍；中國金茂以42.39億元的銷售額穩居榜單第二名；天一仁和以38.71億元的銷售業績位于榜單第三位。

2024年1-12月

開發商權益銷售排行榜TOP10

《新建商品房開發商權益銷售排行榜》統計的為該房企旗下所有商品房樓盤的總計銷量數據（含住宅、非住宅），其中聯合開發的項目按各房企股權占比口徑來計算權益比重的銷量數據，主要衡量房企的資金運用和投資布局水平。所有榜單的發布，將從不同的維度對一家企業的綜合實力進行審閱。

2024年，海信地產在新建商品房開發商權益銷售榜單中獨占鰲頭，以116.51億元的權益銷售額高居榜首。該公司在青島關鍵區域，包括張村河、閆家山、黃島中心城區以及金沙灘等地，精心布局了一系列新項目。特別值得一提的是，這些新項目幾乎全部由海信地產獨立開發，這不僅展現了其在項目開發上的雄厚實力，也凸顯了其在市場競爭中的顯著優勢。

緊隨其后的是中國金茂，以53.5億元的權益銷售金額位居第二。

北岸置業、青鐵置業、君一控股和中海地產位居第二梯隊，權益銷售金額在41-45億之間。

2024年1-12月

新建商品房開發商銷售面積TOP20

2024年新建商品房開發商銷售面積TOP20累計銷售面積466.83萬㎡，占全市簽約總面積的38.6%。

海信地產共計簽約商品房55.86萬㎡，穩居TOP1。

中國金茂以簽約42.88萬㎡位居第二位，金茂中歐國際城、西海岸創新科技城為簽約主力。

2024年1-12月

商品住宅銷售總金額TOP20

在當前房地產市場中，區域間的分化趨勢日益明顯，一些熱門區域的樓盤展現出強勁的市場表現，強者愈強的現象愈發突出。榜單數據反映出，追求居住品質提升的購房者不僅關注地段和配套設施，隨著經濟實力的增長，他們更加傾向于選擇低密度、優美園林景觀、精心戶型設計的產品特性。因此，高品質的改善型住宅在市場上占據了主導地位。同時，豪宅市場的活躍反映了消費者對高品質生活的持續追求，以及對稀缺資源的強烈渴望。

嶗山前海一線豪宅銀豐玖璽城以網簽19.78億榮膺商品住宅榜單冠軍。作為銀豐地產進駐青島的首個項目，具有標志性意義。項目為約200萬方綜合體，業態包含高端居住、超5A甲級地標寫字樓、學校、綜合性商業中心等。目前一期、二期已經交付入住，獲得一致好評。項目憑借良好的城市界面及出眾的產品力，自入市以來持續熱銷。

東李流量大盤——森林公園，以網簽18億位居亞軍寶座，該項目亦是李滄區銷冠。

張村河板塊越秀青鐵和樾府，網簽17.94億元位列季軍。

世園金茂府和海信璟悅均表現不俗，分別以16.31億和15.97億元的簽約金額躋身前五位。

2024年1-12月

商品住宅銷售總面積TOP20

2024年商品住宅銷售總面積TOP20中，少海府邸集中網簽13.77萬㎡住宅，遙遙領先。

金茂中歐國際城和森林公園以簽約10.75萬㎡和9.35萬㎡位居第二、三位。

05

政策方面：力度空前、效果明顯

2024年，我國房地產政策的調整力度和頻次達到了前所未有的高度，標志著政策環境正式邁入了歷史上最為寬松的時期。據統計，今年全國范圍內發布的房地產調控政策已達780次，這些政策涵蓋了需求端、供給端以及去庫存等多個方面，旨在穩樓市。

去庫存方面，上半年，中國人民銀行啟動了一項總額達3000億元的保障性住房再貸款計劃，旨在激勵金融機構為地方國有企業提供資金支持，使其能夠以合理的價格收購尚未售出的成品住房，并將其轉化為配售型或配租型保障性住房資源。同時，住建部與自然資源部聯合提出了一系列措施，旨在激活現有的閑置土地資源，并支持地方政府收回土地使用權。

進入下半年，央行進一步加大了對保障性住房再貸款的支持力度，將支持比例從60%提升至100%，從而為金融機構提供了更強的動力，以促進房地產市場的庫存消化。至年末，自然資源部發布了關于運用專項債券資金回收和收購存量閑置土地的通知，為地方政府在啟動和執行回收收購閑置土地的工作提供了明確的政策指導和操作依據，進一步推動了房地產市場的健康發展和土地資源的有效利用。

在需求端，多項政策相繼出臺以刺激房地產市場。首套、二套首付比例下限均降至15%的低位，并取消了全國房貸利率下限，同時降低了公積金貸款利率，以降低購房者負擔。住建部與其他五部委共同提出“四個取消、四個降低、兩個增加”的政策組合拳。其中，提出了新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造計劃，以改善居住條件并刺激住房需求。此外，多部門聯合發布了稅收優化政策、擴圍城中村改造城市數量并推進貨幣化安置等，進一步激發市場需求。

在供給端，出臺“金融16條”、“第二支箭”，優化經營性物業貸款政策，推出保交樓貸款支持計劃、房企紓困再貸款、租賃住房貸款支持計劃等結構性貨幣政策工具。9月24日，央行將年底到期的經營性物業貸款和金融16條政策延期至2026年底，這一決策不僅體現了政策的穩定性和連續性，而且有助于減輕房地產企業面臨的償債壓力，從而為市場的平穩運行提供了有力保障。

展望2025年，房地產政策寬松基調或將延續，政策加力有望帶動預期修復，但房地產市場恢復仍面臨諸多挑戰。

青島方面，已全面放開過去在市場過熱階段出臺的限制性政策，同時加大購房補貼、提高公積金貸款額度等方面釋放政策利好。整體看，目前青島樓市，目前享受到的政策環境極為寬松，涵蓋購房新政、房貸利率以及稅收政策等多個方面，均為市場“止跌回穩”提供了強有力的支持。

利率方面，今年以來，央行已經三次下調5年期以上LPR合計60個基點：

第一次在今年2月，從4.2%調整至3.95%，下調了25個基點；

第二次在今年7月，從3.95%調整至3.85%，下調了10個基點；

第三次是今年10月，從3.85%調整至3.6%，下調了25個基點。

青島地區首套房、二套房貸利率在降至2.9%最低點后，又連續兩次小幅上調，即收窄了房貸利率的優惠幅度（減點部分），房貸利率由LPR-70個基點，調整為lpr-50個基點，貸款利率按3.1%執行。

在經歷了一系列跌宕起伏的2024年青島樓市即將落下帷幕，2025年，我們又將一起繼續見證青島樓市風云，在此也祝各位新年快樂、幸福美滿！

1、統計時間為：2024年1月1日至2024年12月30日；

2、商品房包含商品住宅，公寓，辦公和商業，不包含保障房；

3、針對數據不一致的情況，銳理數據通過監測數據、公開數據對企業相關數據進行多方驗證和復核，采取多方數據交叉復合原則，依照網簽數據與市調價格綜合統計。

4、《新建商品房開發商權益銷售排行榜》統計的為該房企旗下所有商品房樓盤的總計銷量數據（含住宅、非住宅），其中聯合開發的項目按各房企的股權占比口徑來計算權益比重的銷量數據。

2025年，青島該不該買房？