潮落潮又起，破浪會(huì)有時(shí)。

2024年，房地產(chǎn)市場在層層考驗(yàn)下，堅(jiān)韌不拔地推進(jìn)。

在這一年，我國房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)經(jīng)歷深刻調(diào)整，政策環(huán)境也達(dá)到了前所未有的寬松狀態(tài)。得益于政策的積極引導(dǎo)，市場逐步展現(xiàn)出正面的回應(yīng)，邊際效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)。

01

商品房簽約情況

這一年，對于青島樓市而言，既是挑戰(zhàn)的匯聚，也是機(jī)遇的孕育。根據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年青島商品房市場共計(jì)新增商品房50854套、約704.33萬㎡，套數(shù)和面積均較去年明顯下滑3成左右。

簽約方面，累計(jì)簽約金額約1660億元，同比下滑15.7%，處于2017年以來的最低點(diǎn)；累計(jì)簽約面積約1209萬㎡，同比下滑11.2%；累計(jì)簽約套數(shù)95715套，同比下滑18.9%。從價(jià)格來看，2024年青島市新建商品房的網(wǎng)簽均價(jià)為13731元/㎡，同比下滑5.0%。

存量方面，截止到年底商品房存量254412套、約3203萬㎡，其中商品住宅存量123127套、約1544萬㎡，去化周期降至22個(gè)月。

（2024年12月商品房供銷價(jià)數(shù)據(jù)為12.1-12.30）

2024年初，受農(nóng)歷春節(jié)影響，青島樓市開局呈現(xiàn)低迷態(tài)勢；到了3月，新房市場呈現(xiàn)漸進(jìn)式復(fù)蘇的走勢，在經(jīng)過4月份短暫下滑后，5月受新出臺(tái)政策刺激，新建住宅成交面積環(huán)比大幅上升，市場迅速回暖；6月，在“降價(jià)促銷”、政策效應(yīng)以及大批房源集中網(wǎng)簽三重作用下，新房簽約量驟增。

進(jìn)入下半年，隨著傳統(tǒng)銷售淡季的結(jié)束，新政刺激效應(yīng)逐漸減弱，9月中央明確“止跌回穩(wěn)”目標(biāo)，10月以來，房地產(chǎn)新政密集出臺(tái)，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)積極變化。臨近年末，市場呈現(xiàn)明顯的翹尾現(xiàn)象，政策效應(yīng)與高性價(jià)比房源的共同作用，成功點(diǎn)燃了消費(fèi)者的購房熱情。

根據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，12月共簽約新建商品房9029套，約133.53萬㎡，銷售總金額191.02億元，簽約套數(shù)、簽約面積較上個(gè)月均出現(xiàn)大幅上漲，其中銷售金額增幅達(dá)到49.4%。受簽約結(jié)構(gòu)調(diào)整的影響，12月簽約均價(jià)為14306元/㎡，環(huán)比上漲1.6%。

02

區(qū)域成交情況

（2024年12月全年各區(qū)市商品住宅成交情況）

在商品住宅的成交區(qū)域分布上，12月青島新建商品住宅的成交熱點(diǎn)集中在西海岸、城陽、即墨。具體數(shù)據(jù)表明，西海岸新區(qū)以1654套、約20.44萬㎡的簽約量，占全市總簽約量的25.0%；城陽區(qū)簽約989套、約13.13萬㎡，占比16.1%；即墨簽約713套、約9.02萬㎡，占比11.0%。

在板塊方面，東李世博園與張村河兩大區(qū)域由于地理位置優(yōu)越且土地供應(yīng)充足，吸引了眾多開發(fā)商入駐，成為市場競爭的熱點(diǎn)。

特別是張村河片區(qū)，作為嶗山區(qū)向北發(fā)展的關(guān)鍵，市場定位趨向高端，但由于多個(gè)新樓盤集中推出且目標(biāo)客戶群重疊，導(dǎo)致了價(jià)格競爭。該區(qū)域內(nèi)包括海信君璽、海信璟悅、魯信有鄰花園、華潤嶗山悅府、越秀青鐵和樾府、以及盛世悅府（原靜山悅園）等項(xiàng)目。北岸大宇地塊尚未啟動(dòng)，而備受關(guān)注的新盤海信臻悅，首批推出1#、6#，建面約119-143㎡，其中建面約119㎡是在售最小面積的三居產(chǎn)品，也是張村河南岸的唯一。

東李世博園板塊隨著森林公園、招商璀璨璟園等項(xiàng)目的去化，存量房源大幅減少，去化周期縮短至9個(gè)月。這一變化不僅體現(xiàn)了該區(qū)域市場的活躍，也預(yù)示著供需關(guān)系正在向更健康的方向發(fā)展。目前，該板塊的存量房源主要集中在昆侖天麓灣和青鐵芳華地等項(xiàng)目。

此外，隨著城市更新步伐的加快，老四方板塊房地產(chǎn)市場煥發(fā)新活力，新房供應(yīng)量顯著增加。不僅涌現(xiàn)出海信悅瀾山等高品質(zhì)改善型樓盤，更有中海云境、保利和頌、中車四方云匯、濱海國際中心等熱門樓盤吸引關(guān)注。今年新入市的樓盤還有青實(shí)清荷茗苑、青樾灣、通和悅章等項(xiàng)目。此次剛剛規(guī)劃公示的國信和悅，加之環(huán)海灣閻家灘地塊、市北城發(fā)地塊等地塊，板塊內(nèi)新盤約13個(gè)，市場熱度持續(xù)攀升，預(yù)示著未來競爭將更為激烈。

在商品住宅面積區(qū)間方面，90-144㎡的住宅面積段在當(dāng)前市場上占據(jù)了最高的市場份額，其占比穩(wěn)定在65%至80%之間。這一面積段主要涵蓋剛改型和改善型住宅產(chǎn)品，已成為市場的核心需求，且需求表現(xiàn)穩(wěn)定。

2025年，樓市依然面臨挑戰(zhàn)。對于即將迎來的2025年市場表現(xiàn)，你有何看法？歡迎評論區(qū)留言表達(dá)觀點(diǎn)......

03

土地方面

今年青島在供地模式上展現(xiàn)了更大的靈活性，采取了“小步快跑”的策略，并且取消了供地次數(shù)的限制。銳理君分析認(rèn)為，目前實(shí)行的“土地出讓清單制+少量多次”模式，使得企業(yè)能夠提前對土地進(jìn)行評估和研究，鎖定目標(biāo)地塊。此外，多次的土地供應(yīng)也為企業(yè)提供了根據(jù)自身資金狀況靈活選擇拿地時(shí)機(jī)的可能，從而有效提升了土地的成交率。從涉宅地塊成交結(jié)果看，雖供地?cái)?shù)量、規(guī)模、成交金額均有不同程度下降，但優(yōu)質(zhì)地塊依舊熱度高漲，個(gè)別地塊出現(xiàn)高溢價(jià)率成交。

雖然市場在政策的保駕護(hù)航之下活躍度提升，但土地市場今年仍然處于相對被動(dòng)的狀態(tài)。今年青島共計(jì)發(fā)布8批次地塊，共計(jì)出讓地塊24宗、建筑面積約151.45萬㎡，截至目前成交地塊20宗、占地面積約60.38萬㎡、建筑面積約128.27萬㎡，成交總金額94.74億元，大多數(shù)地塊均為底價(jià)成交。

目前7批次僅剩余珠江路南、蕭山路西一宗地塊待出讓，8批次市南中島地塊將于1月26日拍賣。

2024年1-12月

開發(fā)商銷售金額排行榜TOP20

2024年，位列青島市新建商品房銷售金額排行榜前20位的開發(fā)商，聯(lián)手創(chuàng)下約725億元的銷售額，這一成績占據(jù)了全市商品房市場的43.7%。其中，前十名開發(fā)商的表現(xiàn)尤為亮眼，本地房地產(chǎn)企業(yè)占據(jù)了半數(shù)席位，凸顯了它們在市場競爭中的強(qiáng)大實(shí)力和不斷提升的影響力。

特別值得一提的是，海信地產(chǎn)在青島房地產(chǎn)市場表現(xiàn)卓越，市場份額持續(xù)增長。今年以來，其旗下的海信璟悅、海信君璽、海信海德山莊、海信依云小鎮(zhèn)等樓盤熱賣，助力海信地產(chǎn)奪得冠軍，累計(jì)簽約金額突破百億，高達(dá)117.15億元，簽約面積達(dá)到55.86萬㎡。海信地產(chǎn)的這一業(yè)績，不僅體現(xiàn)了其在產(chǎn)品研發(fā)、市場定位和營銷策略上的精準(zhǔn)掌控，更依托品牌影響力和高品質(zhì)住宅產(chǎn)品，有效滿足了市場對高品質(zhì)住宅的需求，尤其在改善型住宅市場表現(xiàn)突出。

中國金茂以57.29億元的簽約金額位居第二，旗下金茂中歐國際城、大云谷金茂府等項(xiàng)目表現(xiàn)搶眼。

保利發(fā)展也表現(xiàn)不俗，以43.4億元的簽約金額躋身房企榜單前三，保利融匯和頌、保利天珺簽約活躍。

2024年1-12月

開發(fā)商商品住宅銷售金額排行榜TOP20

2024年青島商品住宅TOP20房企的銷售金額共成交600億元，入榜門檻為16.25億元。

其中海信地產(chǎn)攬金98.51億元，蟬聯(lián)榜單冠軍；中國金茂以42.39億元的銷售額穩(wěn)居榜單第二名；天一仁和以38.71億元的銷售業(yè)績位于榜單第三位。

2024年1-12月

開發(fā)商權(quán)益銷售排行榜TOP10

《新建商品房開發(fā)商權(quán)益銷售排行榜》統(tǒng)計(jì)的為該房企旗下所有商品房樓盤的總計(jì)銷量數(shù)據(jù)（含住宅、非住宅），其中聯(lián)合開發(fā)的項(xiàng)目按各房企股權(quán)占比口徑來計(jì)算權(quán)益比重的銷量數(shù)據(jù)，主要衡量房企的資金運(yùn)用和投資布局水平。所有榜單的發(fā)布，將從不同的維度對一家企業(yè)的綜合實(shí)力進(jìn)行審閱。

2024年，海信地產(chǎn)在新建商品房開發(fā)商權(quán)益銷售榜單中獨(dú)占鰲頭，以116.51億元的權(quán)益銷售額高居榜首。該公司在青島關(guān)鍵區(qū)域，包括張村河、閆家山、黃島中心城區(qū)以及金沙灘等地，精心布局了一系列新項(xiàng)目。特別值得一提的是，這些新項(xiàng)目幾乎全部由海信地產(chǎn)獨(dú)立開發(fā)，這不僅展現(xiàn)了其在項(xiàng)目開發(fā)上的雄厚實(shí)力，也凸顯了其在市場競爭中的顯著優(yōu)勢。

緊隨其后的是中國金茂，以53.5億元的權(quán)益銷售金額位居第二。

北岸置業(yè)、青鐵置業(yè)、君一控股和中海地產(chǎn)位居第二梯隊(duì)，權(quán)益銷售金額在41-45億之間。

2024年1-12月

新建商品房開發(fā)商銷售面積TOP20

2024年新建商品房開發(fā)商銷售面積TOP20累計(jì)銷售面積466.83萬㎡，占全市簽約總面積的38.6%。

海信地產(chǎn)共計(jì)簽約商品房55.86萬㎡，穩(wěn)居TOP1。

中國金茂以簽約42.88萬㎡位居第二位，金茂中歐國際城、西海岸創(chuàng)新科技城為簽約主力。

2024年1-12月

商品住宅銷售總金額TOP20

在當(dāng)前房地產(chǎn)市場中，區(qū)域間的分化趨勢日益明顯，一些熱門區(qū)域的樓盤展現(xiàn)出強(qiáng)勁的市場表現(xiàn)，強(qiáng)者愈強(qiáng)的現(xiàn)象愈發(fā)突出。榜單數(shù)據(jù)反映出，追求居住品質(zhì)提升的購房者不僅關(guān)注地段和配套設(shè)施，隨著經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增長，他們更加傾向于選擇低密度、優(yōu)美園林景觀、精心戶型設(shè)計(jì)的產(chǎn)品特性。因此，高品質(zhì)的改善型住宅在市場上占據(jù)了主導(dǎo)地位。同時(shí)，豪宅市場的活躍反映了消費(fèi)者對高品質(zhì)生活的持續(xù)追求，以及對稀缺資源的強(qiáng)烈渴望。

嶗山前海一線豪宅銀豐玖璽城以網(wǎng)簽19.78億榮膺商品住宅榜單冠軍。作為銀豐地產(chǎn)進(jìn)駐青島的首個(gè)項(xiàng)目，具有標(biāo)志性意義。項(xiàng)目為約200萬方綜合體，業(yè)態(tài)包含高端居住、超5A甲級地標(biāo)寫字樓、學(xué)校、綜合性商業(yè)中心等。目前一期、二期已經(jīng)交付入住，獲得一致好評。項(xiàng)目憑借良好的城市界面及出眾的產(chǎn)品力，自入市以來持續(xù)熱銷。

東李流量大盤——森林公園，以網(wǎng)簽18億位居亞軍寶座，該項(xiàng)目亦是李滄區(qū)銷冠。

張村河板塊越秀青鐵和樾府，網(wǎng)簽17.94億元位列季軍。

世園金茂府和海信璟悅均表現(xiàn)不俗，分別以16.31億和15.97億元的簽約金額躋身前五位。

2024年1-12月

商品住宅銷售總面積TOP20

2024年商品住宅銷售總面積TOP20中，少海府邸集中網(wǎng)簽13.77萬㎡住宅，遙遙領(lǐng)先。

金茂中歐國際城和森林公園以簽約10.75萬㎡和9.35萬㎡位居第二、三位。

05

政策方面：力度空前、效果明顯

2024年，我國房地產(chǎn)政策的調(diào)整力度和頻次達(dá)到了前所未有的高度，標(biāo)志著政策環(huán)境正式邁入了歷史上最為寬松的時(shí)期。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年全國范圍內(nèi)發(fā)布的房地產(chǎn)調(diào)控政策已達(dá)780次，這些政策涵蓋了需求端、供給端以及去庫存等多個(gè)方面，旨在穩(wěn)樓市。

去庫存方面，上半年，中國人民銀行啟動(dòng)了一項(xiàng)總額達(dá)3000億元的保障性住房再貸款計(jì)劃，旨在激勵(lì)金融機(jī)構(gòu)為地方國有企業(yè)提供資金支持，使其能夠以合理的價(jià)格收購尚未售出的成品住房，并將其轉(zhuǎn)化為配售型或配租型保障性住房資源。同時(shí)，住建部與自然資源部聯(lián)合提出了一系列措施，旨在激活現(xiàn)有的閑置土地資源，并支持地方政府收回土地使用權(quán)。

進(jìn)入下半年，央行進(jìn)一步加大了對保障性住房再貸款的支持力度，將支持比例從60%提升至100%，從而為金融機(jī)構(gòu)提供了更強(qiáng)的動(dòng)力，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的庫存消化。至年末，自然資源部發(fā)布了關(guān)于運(yùn)用專項(xiàng)債券資金回收和收購存量閑置土地的通知，為地方政府在啟動(dòng)和執(zhí)行回收收購閑置土地的工作提供了明確的政策指導(dǎo)和操作依據(jù)，進(jìn)一步推動(dòng)了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和土地資源的有效利用。

在需求端，多項(xiàng)政策相繼出臺(tái)以刺激房地產(chǎn)市場。首套、二套首付比例下限均降至15%的低位，并取消了全國房貸利率下限，同時(shí)降低了公積金貸款利率，以降低購房者負(fù)擔(dān)。住建部與其他五部委共同提出“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”的政策組合拳。其中，提出了新增實(shí)施100萬套城中村改造和危舊房改造計(jì)劃，以改善居住條件并刺激住房需求。此外，多部門聯(lián)合發(fā)布了稅收優(yōu)化政策、擴(kuò)圍城中村改造城市數(shù)量并推進(jìn)貨幣化安置等，進(jìn)一步激發(fā)市場需求。

在供給端，出臺(tái)“金融16條”、“第二支箭”，優(yōu)化經(jīng)營性物業(yè)貸款政策，推出保交樓貸款支持計(jì)劃、房企紓困再貸款、租賃住房貸款支持計(jì)劃等結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具。9月24日，央行將年底到期的經(jīng)營性物業(yè)貸款和金融16條政策延期至2026年底，這一決策不僅體現(xiàn)了政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性，而且有助于減輕房地產(chǎn)企業(yè)面臨的償債壓力，從而為市場的平穩(wěn)運(yùn)行提供了有力保障。

展望2025年，房地產(chǎn)政策寬松基調(diào)或?qū)⒀永m(xù)，政策加力有望帶動(dòng)預(yù)期修復(fù)，但房地產(chǎn)市場恢復(fù)仍面臨諸多挑戰(zhàn)。

青島方面，已全面放開過去在市場過熱階段出臺(tái)的限制性政策，同時(shí)加大購房補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度等方面釋放政策利好。整體看，目前青島樓市，目前享受到的政策環(huán)境極為寬松，涵蓋購房新政、房貸利率以及稅收政策等多個(gè)方面，均為市場“止跌回穩(wěn)”提供了強(qiáng)有力的支持。

利率方面，今年以來，央行已經(jīng)三次下調(diào)5年期以上LPR合計(jì)60個(gè)基點(diǎn)：

第一次在今年2月，從4.2%調(diào)整至3.95%，下調(diào)了25個(gè)基點(diǎn)；

第二次在今年7月，從3.95%調(diào)整至3.85%，下調(diào)了10個(gè)基點(diǎn)；

第三次是今年10月，從3.85%調(diào)整至3.6%，下調(diào)了25個(gè)基點(diǎn)。

青島地區(qū)首套房、二套房貸利率在降至2.9%最低點(diǎn)后，又連續(xù)兩次小幅上調(diào)，即收窄了房貸利率的優(yōu)惠幅度（減點(diǎn)部分），房貸利率由LPR-70個(gè)基點(diǎn)，調(diào)整為lpr-50個(gè)基點(diǎn)，貸款利率按3.1%執(zhí)行。

在經(jīng)歷了一系列跌宕起伏的2024年青島樓市即將落下帷幕，2025年，我們又將一起繼續(xù)見證青島樓市風(fēng)云，在此也祝各位新年快樂、幸福美滿！

1、統(tǒng)計(jì)時(shí)間為：2024年1月1日至2024年12月30日；

2、商品房包含商品住宅，公寓，辦公和商業(yè)，不包含保障房；

3、針對數(shù)據(jù)不一致的情況，銳理數(shù)據(jù)通過監(jiān)測數(shù)據(jù)、公開數(shù)據(jù)對企業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行多方驗(yàn)證和復(fù)核，采取多方數(shù)據(jù)交叉復(fù)合原則，依照網(wǎng)簽數(shù)據(jù)與市調(diào)價(jià)格綜合統(tǒng)計(jì)。

4、《新建商品房開發(fā)商權(quán)益銷售排行榜》統(tǒng)計(jì)的為該房企旗下所有商品房樓盤的總計(jì)銷量數(shù)據(jù)（含住宅、非住宅），其中聯(lián)合開發(fā)的項(xiàng)目按各房企的股權(quán)占比口徑來計(jì)算權(quán)益比重的銷量數(shù)據(jù)。

2025年，青島該不該買房？