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房哥，軟件新城魚化寨，會不會是下一個曲江二期，上周的這條留言，還真把我問懵了。

有未央湖對標曲江池的，有徐家灣對應銅鑼灣的，也有浐灞類比灃東的，但軟件新城和曲江二期，有什么關聯和參照嗎？

想來想去，可能就一點，都是西安一類板塊的密集住宅區，如今軟東魚化寨很多人買了房，心里沒底，擔心再走一遍曲江二期的老路。

但這是一回事嗎？2025年開篇我們聊聊！

曲江二期

在相當長的一段時間內，網絡上都有曲江二期是不是曲江的討論，緣由也簡單，前者是西安的豪宅區，低密，別墅，文旅，富人專屬，后者清一色大高層，高密度，高容積。

（曲江電競中心）

是大家對曲江的印象太刻板，還是這本就是曲江正常的軌跡，回過頭看，答案偏向后者。

曲江二期的啟動是在2009年，主要范圍為跨南三環，改變一期低密，低容思路，轉為高層住宅區建設。

起初的五年里，樓市蕭條，地鐵，商業，公園配套不通，能接受這里買房的寥寥無幾，這才有了當年央企小區降價賣房，4999元/㎡一口價的故事。

（曲江二期實景）

房價的真正改變是在2016年，伴隨著落戶放開，搖號買房首現西安，憑借曲江名號，外加配套的兌現，二期誕生了金輝世界城、萬科城市之光、金地南湖藝境等諸多熱門小區。

這個熱度一直持續到21年，蔓延到二手房，金乎沱地鐵口的中海賣到30000+，但頂點之后，房價快速回落，止跌回穩后，目前曲江二期二手房掛牌均價20000+左右，且還可談。

（曲江文化運動公園）

站在24年，已經少有人拿二期與南湖對比，而是把這里當做一個剛需的成熟住宅區，有學校，有商業，有地鐵，有公園，且二手房眾多，200萬總價輕松安家。

城南地界，曲江腹地，所見所得，城區面貌超過西安多數區域，又是大開發商扎堆，選擇眾多，這樣的曲江二期不是挺好的。

為啥非要和曲江南湖比，對比同類的西灃路，包括軟件新城（魚化寨），不是更加合適？

軟件新城

說完曲江二期的來往，再看魚化寨，雖然官方已改名絲路軟件城，將三環東西融合在一起，但大眾的觀念里，還是習慣路西軟件新城，路東魚化寨的稱呼。

（魚化寨拆遷前實景）

命運的齒輪在18年轉動，高新托管雁塔漳滸寨、魚化寨街道區域，面積約45.4平方公里，同年魚化寨拆遷，三環以東至科技二路區域，迅速騰籠換鳥，空地待出讓，成為大家口中的軟東。

軟東的使命也很明確，西有產業，住宅不夠，補充未來的住宅用地供應，進一步吸納人口落戶。

最早在軟東吃螃蟹的地主是南飛鴻，城改拿地，年年有房供應，而最早進場的大開發商是金茂。

（金茂悅園摘地位置）

21年7月，軟件新城集中供地，GX3-33-9地塊面積約71畝，容積率2.8，限價毛坯不高于23741元/㎡，最終21輪競拍后，金茂以13429元/㎡樓面價，溢價20%拿地，同時還需自持15%租賃住房十年。

在魚化寨生活幾輩子的人估計都想不到，空地搖身一變，就能賣18億，當年樓市的最后瘋狂，也讓開發商上了頭，最終金茂悅園面世，疊加裝修包，均價近27000+。

（軟件新城土拍明細）

站在2024年，再看軟東范圍內的綠城、保利、金泰、高科，再看現在的房價，土地價，仿佛做夢一般。

區域規劃上，魚化寨片區住宅為主，輔助公園，學校，經過幾年建設，城市面貌已有提升，但距離成熟還有距離，周邊還有大量土地，空地，按當下節奏，十年內應該都不愁沒房賣。

（絲路軟件城實景）

如此現狀，讓軟西熱度一直高過軟東，奔著買稀缺，純改善的邏輯，高新買房先看軟西，軟東后續開發商也少有拿地，價格止步不前。

直到綠城海棠三章面世，軟件新城和魚化寨的天平開始傾斜，東風開始壓倒西風，魚化寨片區內綠城海棠三章和保利天瓚，銷量喜人，去年前11個月，三章攬金約52億，成交均價25610元/㎡。

（綠城鳳鳴海棠實景）

為什么有如此變化，原因很多，既有軟西配套兌現緩慢，也有供應不斷，二手房降價，更有大眾回歸主場，原本高新老土著置業軟東。

再到2025年，絲路軟件城的主陣地完全來到軟東，年底，綠城四章、五章、越秀等繼續摘地。

據不完全統計，目前軟東已開發的就有金泰、高科、紫薇、天地源、綠城、保利以及咸陽昊天等多家，新房源源不斷，且價格水漲船高，成為高新的房價一梯隊。

相似之處

發展軌跡完全不同的曲江二期和軟件新城，為什么會被拿來對比，答案可能有以下幾點：

壹

都是西安一梯隊板塊

西安很多新區層出不窮，但這么多沉淀后，有大眾共識的成熟區域，一定繞不開高新和曲江，體現在熱度上，地價上，房價上，當下沒有替代。

均價穩定在20000+，地價穩定在10000+以上的，也只有高新和曲江，相似預算內，新房最多的軟件新城，和二手房最多的曲江二期，都在買房人選擇范圍內。

貳

都是城南成熟住宅區

從城市面貌的角度上，目前的曲江二期是明顯好于軟東魚化寨的，商業上，有金輝環球廣場；公園上，有曲江電競公園、文化運動公園；學校上，有三小，四小，十三小，二中等，還有地鐵四號線貫穿。

已交付的小區，也都是萬科、中海、金輝、天地源、招商、保利、金地、大華等會頭部開發商，保證了小區品質的一致性。

（軟東魚化寨學校分布）

而軟東魚化寨建設進度慢了不少，同樣是密集住宅區，密度最高的是高新系學校，涵蓋小學，初中，高中，其次就是新房工地，比較亮眼的地標，公園，商業幾乎未見。

說軟東成熟，更多是基于緊鄰丈八北路，科技二路等成熟住宅區，人口自然的換房外溢，實際看得到的變化，乏善可陳，希望后期加速兌現。

叁

都是高層密集住宅區

進入2024年，可以看到軟東魚化寨是在降容的，此前2.8的容積率，在新出讓的地塊已有2.5出現，大高層變為純小高層，或高層+小高層，在城市生活，能做到大量純小高層的區域，已經不容易，參考港務區奧體核心。

（曲江二期實景）

而曲江二期，雖然網上都說密度高，那是和曲江南湖邊對比，但放眼整個西安，二期的密度并不算高，反而大量的社區是高層+小高+洋房布局，實際的樓間距，市政綠化面積，社區景觀面積，公共公園面積，都要充裕很多。

如果將軟東魚化寨和曲江的居住密度類比，后者是明顯更優的，僅碩大的文化運動公園+電競公園的開闊場地，在軟東魚化寨是看不到的。

肆

均價都在20000+上下

軟東魚化寨需求很明確，軟西打工人，以及高新普通人自住，改善，更偏向于區域內的生活區，而曲江二期范圍很廣，西安全城，西北，全國落戶西安的，在這里都有分布。

（綠城秋月苑公示價）

目前房價情況，軟東范圍內，除綠城，保利等純改善盤，在25000+門檻以上，剩余的新房，二手普遍在20000+以內，最新上市的秋月苑，均價拉到15500+起，而丈八北路沿線的二手房，剛需小區也在16000+左右。

（天地源曲江香都二手房價）

曲江二期，洋房貴，高層穩定，經過21年大漲，23年回落后，除金地風華、南湖藝境等洋房外，普通高層穩定在18000+左右，熱門小區主要是金輝世界城、中海凱旋門、天地源曲江香都等。

這是上述兩個區域，在住宅形態，城市界面，房價水平等相似的點。

不同之處

相比相似，不同的差別則要大得多，尤其是一手業主的房價成本，買房時機，確實是天翻地覆的差異。

城市界面，配套落地，生活氛圍，由于建設時間的不同，曲江二期是優于目前的軟東魚化寨的，這沒什么爭議，差別更多的還是在房價和房子本身。

（2014年3月西安樓盤跌幅榜）

曲江二期最早買房的時候，恰逢14年，既是西安樓市最落寞的時期，也是曲江房價的最低點，當年均價普遍5000元/㎡。

而經歷了16年樓市復蘇，18年市場火爆，21年市場狂熱，曲江二期的高層均價，從5000+，再到8000+，12000+，16000+，23000+，27000+，翻了不止一倍。

（中海凱旋門21年房價）

很多外地朋友，也都是在曲江二期買的早，21年前出手，輕松完成小換大，舊換新，高層換洋房目標，可以說一手業主享受到了區域紅利，西安房價紅利。

雖然如今止跌回穩，但5000元/㎡買，如今18000元/㎡賣，仍是賺多賺少的問題，外加周邊已無土地，新房，二手房會穩定流通。

再看軟東魚化寨，這個邏輯并不存在，拆遷騰讓土地后，樓面價在21年迅速突破13000+，房價迅速突破20000+，很多人都不理解，為什么魚化寨突然就貴了？高新的招牌在這一點上確實好用。

（南飛鴻天錦二手房價格）

這個樓面價之上，作為一手業主，不管怎么買，已沒有所謂投資，溢價屬性，即便是拿地最早，一直有房的南飛鴻，均價也在16000+。

而目前的軟東新房，普遍入手門檻，在均價16000+，到27000+不等，反觀周邊二手房，逆向倒掛，唯一的買房訴求，就是明知太貴，買來自住，當作消費品，這是當下一手業主的處境。

而三年后，這一批交房，成為二房東，情況也并不樂觀，一方面房價還在往下走，買的少賣的多，容易出現新房背刺，另一方面，軟東新房，新地，與供應不斷，壓根不存在二手房稀缺一說，轉手流通壓力很大。

這其實不是房子的問題，而是地產所處的時代問題，買房無技巧，全憑買的早，這個角度五年前是沒問題，但當下，賺錢的主要是土地。

（房哥約聊一對一咨詢渠道）

再說產品本身，新的比舊的好，大家都知道，軟東魚化寨也普遍進入四代住宅時代，主打大面積，大贈送，零公攤，從居住體驗上，相比曲江二期普通高層，確實更好，但也是取舍。

（高新玖號院205㎡戶型）

四代住宅的遮擋采光問題，隱私安全問題，衛生清潔問題，目前仍沒有答案，尤其是小面積為了做露臺，不考慮實用，只為營銷找賣點，更是舍本逐末。

（金地世家風華214㎡戶型）

當曲江二期金地世家風華的洋房和軟東高新九號院的小高層擺在一起，一個三代宅，一個四代宅，所有人無腦會選露臺房么，未必，買新房，會被花里胡哨的場景誘惑，但二手房，都是真實生活場景，合適才是最佳。

可以說，軟東魚化寨和曲江二期，并沒有可比性，從房價，區域現狀，配套情況，以及買房需求，產品更迭上，完全版是兩個不同時間，不同軌跡的產物。

房哥有話

要說最大的不同就是，十年前買曲江的，想住，想租，想賣，想投，都可以，十年后買軟東的，大家都想住，也只能想住，不住不行的那種，這同樣是時代的不同選擇，我們只能順流而下，無法逆流改命。

很多熟讀歷史的朋友，在迷茫時都習慣從歷史中尋找答案，正如當下軟東的迷茫，試圖從曲江二期尋找答案一樣。

但歷史就是歷史，當下就是當下，只能往前看，別回頭!

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作者：鬼使白

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