上海每年都有300多個新房項目上市，分布在全市近兩百個板塊，如何在預算范圍內買到最合適的房子，對很多人來說恐怕都不是件容易的事。

關心買房的朋友應該都知道，上海新房已經連漲30個月了，12月房價還將繼續上漲也已是板上釘釘。其中市區新房的漲價勢頭尤為明顯——

說句大實話：

2024年1200萬還能在內環買到100平左右的三房，2025年可能在中環都沒有什么選擇了。

持續上漲的新房價格，讓還在下跌的二手房性價比更加突出，也使得二手房交易占比迅速放大；

二手房的價格分化趨勢也越來越明顯，有些區域的二手價格跌幅甚至顛覆了很多人的想象，買錯地方也可能意味著更大的資產風險——

選對板塊，是買對房子的先決條件。過往不同板塊的土地成交和新房表現，也最能看出市場的偏好；

火箭哥對2021年以來上海積分新房的分布特征進行了梳理，結合2024年土拍市場表現觀察，將從兩個維度來進行分析，給計劃在2025年買房的朋友一些可行的參考建議——

01 “積分與板塊熱度”

從2021年實施新房積分制度以來，新房的認購率和積分高低，就成了大多數人買房時的重要參考依據。

數據不會說謊，高熱度&高積分項目，不僅反映出客戶當下的普遍消費偏好，一些超出預期的項目表現，一定程度上也預示著新的市場機會。

火箭哥整理了2021年以來歷年的新房積分數據，可以看出市場的一些明顯變化——

自2021年樓市高峰后市場下行，上海每年觸發積分的新房數量也在逐年遞減，2024年只有12%新房觸發積分；

2024年這39個觸發積分的新房項目中，只有11個擠進了2021年以來新房積分排行TOP100，其中能排進前30的僅5個，也說明除部分豪宅新房保持高熱勢頭外，大多數新房的入圍積分都較往年有了明顯下滑，買房變得更容易了。

但觸發積分的新房項目平均積分達到了63分以上，遠高于2021年和2023年，也說明買房人的關注度更加集中于熱點項目，市場冷熱不均的分化趨勢更加明顯。

從2024年的積分新房分布看，[濱江/濱河]和[產業]仍然占比最高，延續了實行新房積分制以來的慣性，說明無論市場好壞，稀缺資源和強勢產業都是影響客戶購房的最關鍵因素——

2021年以來，上海新房積分排名前100的項目中，有34個位于濱江/濱河沿線；其中，楊浦濱江、徐匯濱江和浦東前灘這三個板塊高分項目最多。

從歷史排名來看，濱江/濱河新房中，前18名都位于濱江沿線，也顯示出“一江一河”規劃中，濱江概念明顯強于濱河概念。

值得一提的是，濱江/濱河對新房積分的影響正在進一步放大——

像以往不被重視的內環外蘇州河沿線，2024年也因為越秀蘇河和樾府的推出，三次開盤三次觸發積分，充分體現了稀缺資源+品質新房的價值。

[產業]概念對新房的影響也十分明顯——

作為產業龍頭的張江科學城和漕河涇開發區，靠著優質產業的規劃發展極大的帶動了周邊板塊的房價，漕河涇周邊幾乎所有新房都會觸發積分；

在張江科學城及優質學區的雙重加持下，即便2024觸發積分難度大增，唐鎮平均入圍分仍然高達63分，能級可見一斑。如果從行政區分布來看，也能看出一些明顯的變化——

以往因為大虹橋概念而大熱的青浦區在2024年徹底熄火，全年上市的21個新房項目無一觸發積分，開盤當日的平均銷售率還不到3成，經歷了從大熱到大冷的斷崖式下跌。

另一個交了白板的虹口區，則是因為整個2024年都幾乎沒有新房供應導致的。

總體來看，浦東積分新房的占比雖然超過3成，看似買房難度極高，但從積分新房分布看，仍然集中于陸家嘴、前灘等濱江沿線和產業集聚區，冷熱不均的情況非常明顯。

像黃浦、靜安、徐匯、楊浦這樣的傳統市中心區域，關注度一直很高，新房觸發積分的概率也很大。

其他像閔行、寶山、嘉定、奉賢這樣的近郊和遠郊區域，積分新房的共性也很明顯，基本仍集中在核心區或是強產業板塊。

所以，如果考慮在2025年買房，無論是哪個檔位的購房預算，都建議多圍繞“濱江濱河、產業集聚、片區核心”等關鍵詞做出選擇。

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02 “土拍溢價與板塊崛起”

土拍價格，是影響購房選擇的另一個重要參考。

土拍溢價率體現的是房企對于板塊的關注度和開發信心，最終落槌的土拍價格，也決定了未來板塊的房價走向。

火箭哥整理了2024年土拍地塊溢價率排行，可以看出各地塊所在板塊的熱度——

像徐匯濱江、楊浦濱江、曹家渡、唐鎮這樣的板塊拍出高溢價并不意外，板塊本身的高關注度決定了未來房價的持續看好，趁著新地塊尚未上市前，買入這些板塊內品質較好的在售新房幾乎是不會犯錯的選擇。

縵云上海12.1萬，黃浦區從14.5萬漲到17.8萬，性價比就是這么比出來的：

值得關注的是，七批次土拍中的華潤越秀中能建新楊思地塊，以超過40%的溢價率拿下2024年度的溢價率地王，不但直接將新楊思的房價預期從9.9萬/平拉高到了12萬/平，也重新定義了中環房價的新格局，對整個環線和相鄰板塊的價格預期都產生了直接影響。

隔壁新楊思上園9.9萬單價，目前還有少量房源在售，感興趣的同學可以去現場參觀了解：

另外，剛結束不久的八批次土拍中，斷供多年的寶山淞南兩幅地塊也以較高溢價成交，預計未來售價將突破7萬/平。作為對比，城市界面更好、產業更強的南大板塊，其品質標桿新房中環置地中心望云的過會價格也只有6.77萬/平，是不是更有吸引力了？

地鐵站約200米+萬象匯在建中

主力約108-165平3-4房

實景示范區+樣板房已經開放

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同樣的道理，虹口四川北路的華潤項目，楊浦濱江的保利和中海項目，未來預計都要賣到12-15萬/平不等的價格，相比之下，地段更好的中興路板塊，目前才13萬/平左右的新房價格，好像也不算貴吧？

中興傲舍最新約180平樣板房即將開放，可以到現場體驗：

還未上市的這些高溢價地塊，大多預計將在2025年中入市，屆時所在的板塊也將迎來新一輪的價格上漲，考慮買房的朋友建議抓緊。

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