大校場、新玄武3萬/㎡，江寧方山2萬/㎡，西善橋、岱山單價1字頭……

南京一批交付時間不長、品質還不錯的次新房，正集中流向法拍房市場，規避相關風險的前提下，買房人可以撿漏了！

銳評君注意到，1月10日起，大校場的云瀾尚府，新玄武的中海玄武公館，西善橋的世茂璀璨睿灣，江寧方山的五礦瀾悅溪山等，有低價房源擺上司法拍賣貨架，單套房源最高吸引了超9000人圍觀。

大校場：云瀾尚府

1月10日上午10點，大校場云瀾尚府有一套約230.7㎡的四房將被拍賣。

這套房位于高樓層（28層），評估單價約4.37萬/㎡，打7折拍賣，起拍單價僅3萬/㎡出頭，房屋基本參數如下：

戶型面積：230.7㎡

評估總價：1008.08萬

評估單價：4.37萬/㎡

起拍總價：705.66萬

起拍單價：3.06萬/㎡

權利限制情況：無抵押；被武漢市中級人民法院查封

我們知道，云瀾尚府是大校場的拓荒盤之一，規劃11棟17-32層住宅，主力戶型143-228㎡，于2020年10月開賣、2021年4月收官，新房含包均價約4.8-5萬/㎡。

小區于2023年3月底整體交付，物業為金基物業，科技系統、鋁板+真石漆立面、酒店式落客大堂等，整體品質在線。

去年，銳評君曾對云瀾尚府的入住率做過摸排，物業工作人員表示小區入住率還不錯，由于戶型偏改善，自住比例較高，也有部分在周邊工作的人來租房。

即將拍賣的這套房為四房兩廳三衛設計，四開間朝南、南向雙套房、大寬廳連接陽臺，放到現在的改善市場也并不過時。

室內，沒有入住痕跡，為空置半裝修狀態。

根據拍品詳情頁，房屋無抵押，已被武漢市中級人民法院查封。

成功拍下后，法院將出具執行裁定書、協助執行通知書等，配合辦理權屬變更手續，過戶產生的相關稅費，按規定由買賣雙方各自承擔。整體來看，隱形的產權糾紛隱患較小，買受人也無需承擔拍品所有人的不菲稅費。

不過要注意，2023年5月初至2024年4月底，這套房欠下1年的科技系統運行費約10692元。根據拍賣頁面，房屋欠下的水、電、煤氣、物業費等，由買受人承擔，建議有拍賣意向的人特別留意。

目前，公開平臺上鮮有云瀾尚府的次新房成交記錄。不過拍賣房屋同款戶型，掛牌價在1180-1300萬不等。

對比一番，這套評估價1008.08萬，打7折705.66萬起拍的法拍房，性價比非常高。若底價成交，單價僅3萬/㎡出頭，難怪已吸引超9000人次圍觀。

銳評君認為：

高峰時期大校場超20家新盤互卷，選擇余地非常豐富。但過去一年板塊僅中信泰富·九廬一家純新盤入市，偉星譽璟府等也陸續清盤，可選項漸漸收窄。另外，即使有優惠，大校場新盤單價也多在4-5字頭。

注意規避相關風險的前提下，云瀾尚府這套3萬/㎡出頭起拍、品質還不錯的改善戶型，倒是可以密切關注、伺機出手。

新玄武：中海玄武公館

1月13日上午10點，新玄武的中海玄武公館，一套約125㎡的房屋將被拍賣。

這套房位于小區B區的11層小高層，為頂樓房源，建筑年代為2017年，評估總價550萬，打7折385萬起拍，起拍單價也是3萬出頭。房屋基本參數如下：

戶型面積：125.45㎡

評估總價：550萬

評估單價：4.38萬/㎡

起拍總價：385萬

起拍單價：3.07萬/㎡

權利限制情況：被法院查封；有抵押

拍賣的原因，拍品詳情頁的執行裁定書指明了：被執行人因金融借款合同糾紛一案被強制執行，名下的中海玄武公館房屋拿出來拍賣。

憑著南師附小鐵北分校+科利華鐵北分校的雙學區配置，中海玄武公館的次新房價一度沖到6萬/㎡。

如此對比，這套單價3萬出頭起拍的法拍房，性價比非常高。

作為一個交付不到10年的小區，中海玄武公館整體品質還不錯，小區綠化日漸豐盈，單元入戶門配備門禁系統。

即將拍賣的房屋內部有明顯入住痕跡，裝修風格較為老舊，不過保養得還不錯，干干凈凈，看起來應該是騰空了。

根據拍品介紹頁面，房屋交易產生的稅費，由買受人和被執行人各自承擔。若有物業費、水電費等的欠費，由買受人承擔。

公開平臺顯示，近一個月以來，中海玄武公館B區的次新房成交，多以142㎡大戶型為主力，成交單價約3.8-4.1萬/㎡不等。一套與拍賣房屋相似的戶型，位于低樓層，成交單價3.5萬/㎡。

整體來看，若這套待拍賣的高樓層房源競價不激烈，甚至是底價成交，還是值得出手的。

雨花：世茂璀璨睿灣

1月23日上午10點，雨花西善橋，世茂璀璨睿灣一套138㎡四房將被拍賣。

2019年底開賣，世茂璀璨睿灣的新房均價約2.9-3.2萬/㎡。現在，這套法拍房評估單價約2.53萬/㎡，起拍單價還不到1.8萬/㎡。房屋基本參數如下：

戶型面積：138.12㎡

評估總價：350萬

評估單價：2.53萬/㎡

起拍總價：245萬

起拍單價：1.77萬/㎡

權利限制情況：被法院查封；中國民生銀行銀行南京分行為他項權利人

千人搖號、首付比例3成改8成……近河西的緣故，西善橋的世茂璀璨睿灣一度是南京熱盤。

但世茂暴雷后，這家樓盤陷入種種風波。先是二期住宅房源原定于2022年底交付，卻一延再延至2023年7月交付。而后，2024年項目的商業體被爆爛尾多年。

好在住宅房源最終是順利交付的，品質在區域內領先。

被拍賣房源是小區最大的戶型，為138㎡四房兩廳兩衛設計，四開間朝南、套房主臥。房屋內部為正常居住狀態，生活氣息很濃厚。

不過，拍品詳情頁注明了，房屋已被法院實際控制，被執行人由于借款合同糾紛，房屋被拍賣。主要注意的是，這套房尚未辦理不動產權證書，后續交易產生的稅費需買受人先行墊付。

公開平臺顯示，去年3月起，世茂璀璨睿灣陸續有次新房成交，單價在2-2.7萬/㎡不等。去年11月，一套與拍賣房源同款的低樓層戶型，成交單價僅2萬出頭。

與云瀾尚府比，世茂璀璨睿灣這套法拍房的抄底空間顯然少了不少。有意向的買房人不妨綜合對比板塊在售新房、掛牌二手房，權衡之后再做決定。

雨花：綠城云棲玫瑰園

1月20日上午10點，雨花岱山的綠城云棲玫瑰園，一套258.01㎡的疊墅將被拍賣。

2020年，小區新房銷售均價為3.3萬/㎡，如今這套法拍房的評估單價約3.43萬/㎡，打5.6折后單價1.93萬/㎡起拍。房屋基本參數如下：

戶型面積：258.01㎡

評估總價：886萬

評估單價：3.43萬/㎡

起拍總價：497萬

起拍單價：1.93萬/㎡

權利限制情況：被法院查封；中國銀行等為他項權利人

值得一提的是，這不是這套房首次被拍賣。去年12月27日，這套房打7折，以621萬起拍，但以流拍告終。第二次拿出來拍賣，折扣低至5.6折，性價比出來了。

綠城打造，由洋房、疊墅等組成的云棲玫瑰園品質相當不錯。去年，項目為了清盤，給出了折后單價2.6萬/㎡的給力優惠，目前已基本售罄。

即將二拍的這套房為帶負一層的疊墅（躍層），室內為毛坯狀態，沒有入住、裝修痕跡。由于低密的緣故，一樓采光還不錯，負一樓設置了采光井。

但要注意，房屋欠繳的水電、物業費等由買受人承擔，目前已知欠繳物業費已高達2.4萬元，這都將是實打實的競買成本。

江寧方山：五礦瀾悅溪山

1月20日上午10點，江寧方山的五礦瀾悅溪山，一套96㎡三房將被司法拍賣。

五礦瀾悅溪山于2020年夏天首開，整體精裝均價3萬/㎡左右。這套將被拍賣的房屋，評估單價不到3萬，打7折后，單價2萬/㎡出頭起拍。房屋基本參數如下：

戶型面積：95.96㎡

評估總價：280萬

評估單價：2.92萬/㎡

起拍總價：196萬

起拍單價：2.04萬/㎡

小區于2022年5月底首次交付，在當時的江寧方山南，算是品質不錯的新小區。

被拍賣房屋雖然內部已布置了家具，但從廚房、衛生間等的使用情況來看，并沒有久住的痕跡，整體很新。

根據拍品詳情頁，這套房已占有，但占有人承諾拍賣成交后一個月內將房屋騰空交付給法院。交易產生的稅費，由相應主體各自承擔，欠費則由買受人承擔。

銳評君查詢了五礦瀾悅溪山的次新房成交情況，去年7月，約96㎡戶型的中樓層以209萬總價成交，單價不到2萬2。

如此看來，待拍賣房源若有數額較高的欠費，性價比反倒不如在售次新房。

這兩年，居高不下的上架量，讓法拍房也進入了史無前例的內卷時代。不少動輒7折、5.6折起拍的房源，較同區域新房、二手房，也確實具備性價比。

面對眼花繚亂的法拍房，買房人能不能放心下手抄底？銳評君提醒大家注意規避幾個風險：

第一，權利瑕疵。遇到心儀的高性價比法拍房，大家一定要注意房屋權利情況。一般情況下，法院負責在拍賣成交裁定送達后，負責將拍賣房源移交給買受人，風險值就不大。

第二，高額稅費。銳評君今天列舉的幾個拍賣房源，稅費均已明確由相關主體各自承擔，若出現由買受人墊付的情況，會從拍款中優先受償，這樣的話買房人只需繳納自己應承擔的稅費即可。

第三，高額欠費。提醒大家，需要警惕各種由買受人承擔的欠費，尤其是一些改善住宅，物業費、科技系統費等不是小數目，一定要在出手競拍前找物業全面了解欠費總額，以免不必要的麻煩與損失。