2024年底，要說浦東哪里熱度最高，不是陸家嘴、不是前灘，而是新楊思——

第7批土拍中，華潤越秀中能建競價202輪、以40.37%的最高溢價率拿下；

2025年第1批土拍，新楊思核心區新地塊即將上線，地王在前，各家都在摩拳擦掌準備再試試手氣。

地是熱度高的，但是能不能賣爆是另外一回事了。

按照目前的地價來看，這里賣到11-12萬是大概率事件，但很多人都質疑：

周邊荒、沒配套、地鐵遠，房子是不錯，是不是生活不方便？

今天火箭哥就和大家一起討論這樣兩個問題：

1.浦東買房為什么感覺周邊都很荒但很好賣？唐鎮、云璟、金鼎和新楊思都是如此；

2.新楊思賣12萬，到底值不值得買？

01 “浦東”

今天新楊思的爭議，是過去浦東每個板塊發展都經歷過的故事。

浦東買房的邏輯，是不看界面的，這也是浦東浦西不同的發展模式和風格所導致的差異：

浦西是類似攤大餅的一圈一圈往外擴，配套資源分布比較均衡；

浦東則是根據產業的分布點狀發展，配套資源傾斜更加明顯。

浦東很多地方的配套資源跟不上，和人口數量有直接的關系——

數據顯示，23年底浦東常住人口568萬，各區之首，但人口密度只是全市第10；

GDP1300億，卻占全上海的36%，GDP背后又是工作崗位（居住需求）。

強GDP+低人口密度，也導致浦東和浦西在人口分布特征上，存在明顯的不同：

浦東新增人口以產業人口為主，對產業片區的依附性越來越強，其他地方則越來越少；

而浦西更多是存量人口，因為交通和商業配套的發達，分布比較廣泛，幾乎沒有扎堆的情況。

但浦東主要人口向產業板塊的集中，并不意味著配套設施就具備了開發的條件。

因為地多人少，土地開發成本更低，所以浦東早期因產業而興建的居住社區，基本都是多層老公房+回遷房，后來新建商品小區也容積率不高，更不可能有瑞虹這樣的超高密度社區。

這也導致了一個問題：

浦東的舊房占據了最成熟的位置，但折舊程度遠沒有到動拆遷的時候，所以新房只能被迫不斷向外圍開發。

新楊思，就是2000年代的聯洋碧云、2010年代的森蘭御橋、2020年代的唐鎮前灘。

P.S.我們為大家整理了2025年上市新房優缺點表格，感興趣的同學可以私信我免費領取：

02 “新楊思”

拋開當前的配套不談，新楊思的基本面是很好的——

和“要致富、先修路”一個道理，一個城市想要發展、必須要先建高鐵、修高速，有人能便捷通勤才可能會有人留下來；

一個板塊想要發展，引入快速路和地鐵就是相對更高效的方式；

而如果要求更高、還要額外考察快速路的線路是否覆蓋東南西北各個方向——

交通路網密度越高、出行效率也就越高。

沿著這個角度，我們就能理解為什么一些板塊的房價會是價值高地了；

在上海，但凡有多條高架交叉交匯的板塊可能都是價值高地，這就是交通便捷帶來的優勢。

南北+中環：前灘、大寧

延安+內環：古北、天山

內環+楊高中路：聯洋

北橫+南北高架：蘇河灣

延安+南北：南京西路、新天地、人民廣場等

要崛起成為了一個標桿板塊，快速路是非常關鍵的一環；

而快速路越多越密集、交叉方向越多、當然出行效率也就越高。

看到上海高架路分布，可以明顯看到南北向快速路非常少、東西向快速路非常多——

目前，上海僅有嘉閔高架、南北高架、楊高南路快速路和羅山高架這4條南北向快速路，其中直達市區的僅有南北高架一條，南北向駕車通勤的壓力很大。

為此，2022年10月上海正式官宣了《南北通道工程專項規劃》，這可能也是近10年上海新建能級最高的快速路工程——

該快速路起始于浦東新楊思、一路連接世紀大道、陸家嘴、北外灘等重要節點，被譽為「第二條南北高架」。

類似于北橫通道和延安高架的關系，南北通道將從根本上解決浦東人民通勤的痛點：

去陸家嘴和世紀大道沒有快速路直達，去浦西不用再擠南北高架，每天堵成狗的日子很可能一去不復返。

隨著南北通道的建設規劃不斷推進，這也利好了沿線所有的新房項目；

而在其中，利好最大的可能就是即將認購的新楊思了。

至于說新楊思12萬的價格值不值得，我覺得是一個相對合理的價格——

中環2025年價格在漲，雖然大寧放風說16萬單價，但預計最終價格還是會在15萬以內；

長寧中環13、徐匯龍華18、楊浦定海13，我覺得都是2025年的標準價格，這么一對比，新楊思12萬單價貴嗎？

便宜的這部分差價，就是板塊還沒起來、付給等待落地的時間成本。

這么一比，中環單價9.2萬的西派海上約等于新楊思8折，周邊界面差不多，800萬內可以買到中環內，性價比看著更高了：

700萬級買張江三房

標配泳池會所+實景示范區開放

感興趣的同學可以私信我預約參觀：

同在北蔡的浦發蓮園預計也在2025年春節后開放，主力推出約99-193平3-4房，預計900萬級上車中環三房：

建面約99平過程稿三房戶型圖

項目周邊7、13、18號線三軌環繞，直線距離18號線芳芯路約500米、北中路站約600米，直線距離13號線北蔡站約700米，直線距離7號線芳華路站約700米：

另外就是徐匯中環的海上清和璽，單價11-12萬買徐匯對于浦西客戶來說還是有一定吸引力的：

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