2024年的上海樓市，可謂是歷史上罕見的政策大年，接連出臺了“5.27滬九條”，9.29滬七條，取消普通和非普通住房標準等核彈級政策。在這一套組合拳下，商業及公積金貸款利率降到了歷史最低點。

在此背景下，上海樓市在下半年再現空前熱度，市區新房成交熱度居高不下，二手房成交量在年末高開高走，12月交易量更是創47個月來新高。二手房市場處于高度活躍狀態，不僅能提振市場信心，更能打通新房改善置換的鏈條，為2025年的小陽春行情蓄力。

告別2024政策大年 我們將迎來怎樣的2025？地產申度認為：

1. 限購仍有放松空間
2. LPR依然有0.4%-0.6%的下降空間
3. 新房總體的供應量會繼續縮量
4. 改善看新房，剛需看二手，或成為新的趨勢
5. 市區風貌別墅將大量入市，豪宅市場的競爭也將空前激烈
6. 2025年新房售價走高或在所難免，購房者買不買賬尚未可知，壓力給到開發商
7. 郊區的新房價格將維持穩定，對于剛需的購房者來說，上車的機會依然很多
8. 2024年二手房價止跌只是階段性的，2025年仍有下行壓力

下面，地產申度將從政策，新房及二手房三個層面，為大家回顧2024年上海樓市，展望2025年的上海樓市。

01

購房政策：2010年以來最寬松

2024年是一個政策的大年。購房政策進入到一個非常寬松的階段。

第一，限購政策方面。非滬籍購買外環外的房子，社保僅需1年，滿足一定條件可以買2套或3套房。自從上海2010年實行限購以來，從未允許過外地家庭購買二套住房，如今非滬籍家庭也享有上海家庭同等購房待遇。

除了非滬籍家庭，非滬籍單身人士也是今年政策的最大受益者。上海從2012年開始實行單身限購，今年對單身購房松綁。現在，上海戶口單身可在全市范圍內購買一套住房。非上海戶籍單身人士，1年社保可以在外環外購買一套住房（新房&二手房），3年社保可以在外環內（即全市范圍）購買一套二手房。

第二，購房的貸款利率也到了一個相對的歷史低點。首套房貸利率低至3.15%，二套利率也降低為3.35%-3.55%。公積金首套利率3.15%。

第三，購房環節的交易稅費全面下調。購買140平以下住房，按1%的稅率征收契稅，購買140平以上住房，首套按1.5%，二套按2%的稅率繳納契稅。滿2年的二手房免除增值稅，取消非普通住宅住房個人所得稅2%，統一按1%執行。5年以上自用唯一免征個人所得稅。

下面，一張圖來回顧下2024年上海樓市重要的政策。

從2024年的幾次重量級的調控松綁中，首當其沖的是527滬九條，直接推動6月份成交量成為上半年的高點。當然政策效應持續了2個月后效力有所減弱。

而9月底“王炸”滬九條出臺，作為527政策的延續，本次政策力度更大，持續效果更顯著。在11月底，普通、非普通住房標準正式取消，房屋交易稅費也順勢做了調整，降低房屋流轉過程中的成本，再次大幅推動二手房市場成交，最終今年上海樓市年底成交持續走高，以翹尾行情收官。

2024年的政策組合招對于上海房地產的影響是立竿見影的，受到大環境不利因素的影響，依然表現出了極強的韌性。

2025年預期——政策

1、限購仍有放松空間

對于2025年樓市的政策走向，住建部工作會議提出“持續用力推動房地產市場止跌回穩”。

在一線城市中，上海的限購政策依然是較為嚴苛，還有寬松空間，比如外圍區域的限購還可以做結構性優化。

2、LPR依然有0.4%-0.6%的下降空間

受外部環境影響及國內貨幣寬松政策,今年LPR依然有0.4%-0.6%的下降空間，這也給降息提供可能。目前全國主流房貸利率是3%，上海首套是3.15%，后續不排除有突破3%的可能性。此外，城中村改造也是釋放需求的重要手段，預計會加快相應步伐。例如今年東安新村的舊改，也為明年樓市釋放了不少購房需求。

所以說在既定的政策基礎上，若后續市場出現交易降溫的苗頭，不排除會繼續推出利好政策來刺激樓市。

02

新房量跌價升，豪宅購買力驚人

如果要用一個詞來形容去年新房市場，那就是“分化”，而且這個分化是愈發嚴重。市區的樓盤成交火熱，尤其是豪宅，走出“獨立行情”，而外圍的剛需樓盤卻表現冷熱不均。

先看供量，在今年6月21日前，上海集中供應了7個批次樓盤，在此之后采取了非集中供應方式，全年共計推出331個新房樓盤（同一樓盤加推重復計算，數據不包含風貌別墅），較去年供推盤量略有增長，這一推盤量也達到了近年來的新高。

再來看成交方面，來自佑威房地產研究中心監控的數據顯示，2024年，上海新房共成交57218套住宅，成交面積696.39萬方，同比減少了23.92%。新房均價再創新高，76135元/㎡，與上一年相比增長了14.50%，創下了近六年來的新高。

從個案的表現來看，2024年上海共觸發積分39次，較以往兩年觸發積分樓盤比例大幅下降。最多的是浦東14次觸發積分，普陀和徐匯緊隨其后。究其規律，主要集中在均價10萬+的市區樓盤中，最高分的是凱德茂名公館114.72分，濱江凱旋門113.04分和匯元璽112.8分，分居2、3位。

2024年上海觸發積分樓盤

綜合來看，2024年上海新房市場還是呈現出相對穩健的狀態，雖然成交套數比往年大幅度減少了，但是好貨依然出得很快，高端改善產品以及近郊優質地段，高品質樓盤表現亮眼。

據克而瑞統計數據顯示，2024年上海總價3000萬元以上一手高端住宅成交套數達到2530套，占全國的比重達到61.6%，可以說今年全國一半以上頂豪，都在上海成交。不僅如此，今年上海3000萬以上豪宅成交套數，比上海過去2年之和還多，可見上海恐怖的豪宅購買力。

再來回顧總體的表現，去年上海新房轉折點出現在下半年，新房市場放量成交，上海樓市調控的一系列優化舉措成效顯著，這些政策的調整不僅增強了購房信心，更進一步提升了市場熱度。

尤其是12月，樓市延續此前熱度，成交進一步向上攀升，據佑威房地產研究中心監控的數據顯示，當月上海新建商品住宅成交面積80.8萬平方米，環比增加17.99%，同比增加3.89%。這一數據也是全年的最高點。

2025年預期——新房

1、新房總體的供應量會繼續縮量，基于去年土拍供應面積縮量，加上中小套型減少，新房供應縮量早已板上釘釘。

2、改善樓盤將成為主力，市區樓盤井噴入市，郊區供應大幅削減。未來改善看新房，剛需看二手，或成為新的趨勢。

3、市區風貌別墅將大量入市，豪宅市場的競爭也將空前激烈，2025的豪宅市場是否會從供不應求變成供過于求，值得關注。

4、房價是購房者最關心的話題，2025年新房售價走高或在所難免，尤其是市區的多幅地王項目。但是購房者買不買賬尚未可知，所以，壓力又給到開發商。開發商更專注于產品力，尤其是部分區域內卷加劇，今年新房的品質或達到一個新的高度。

5、相比之下，郊區的新房價格將維持穩定，對于剛需的購房者來說，上車的機會依然很多，不用擔心房價會大幅走高。從去年五大新城出讓的地塊來看，大多位于地鐵站附近，配套成熟的區域，今年郊區依然會有不少高性價比樓盤可選。

03

二手房大賣24.2萬套創3年新高

2024年上海二手住宅市場呈現量增價跌走勢。年初延續2023年年末行情波瀾不驚，3月并沒有出現小陽春行情，市場信心受挫，此后市場一直維持低迷。5月迎來“5.27政策”但成交沖高僅維持1個月，7、8月是淡季，9月也沒有出現“金九”。好在9月底迎來了“滬七條”，四季度迎來暖冬，并且成交量逐月攀升，年末的樓市更是用瘋狂來形容，11月、12月連續創出自調控以來的單月新高。

據上海網上房地產發布的數據，2024年12月，上海二手房成交量達到2.97萬套，創下近47個月以來的單月最高紀錄。至此，2024年全年，上海二手房累計成交量達到24.27萬套，刷新了近3年來的最高水平，月均成交超過2.02萬套。同比2023年19.25萬套增加5.05萬套，上漲幅度約26.23%。

數據統計于網上房地產

相較于新房市場，2024年上海的二手房市場在政策推動下，復蘇跡象更為顯著。兩次政策出臺，不僅在購房客群有了增量，包括外地單身及多孩家庭等。更關鍵稅費的優化，實實在在減少了購房成本。

要知道從2021年-2023年，是上海新房市場最蓬勃發展的三年，一、二手房倒掛的影響，新房成交量蠶食二手房成交量。其中在2022和2023兩年，上海一、二手房成交占比為：1:1.8和1:2.2。隨著今年房地產進入到新的周期，一二手房價差趨于合理化，今年該數據則重新回到1:3以上，二手房恢復到一個相對正常的交易規模。

數據統計于網上房地產

掛牌方面，據貝殼找房的掛牌數量統計，上海自24年9月快速去化一波房源之后，緊接著在10月又有大量房東掛牌，隨后上海掛牌量已經連續兩個月下降。截至2024年12末，內網掛牌量為17.3萬套，環比上月下降6千套，已經有明顯下降，但總量依然處于高位。

但不可忽視的是，二手房成交量走高，價格持續下行，主要基于掛牌基數大，同小區的房源競爭激烈，拋售壓力大，房東想要促成交易勢必要在價格上進行讓步。

有業內人士認為，當前的二手房行情依然通過“以價換量”的形式來促成交。去年上海二手房成交價格持續下跌，自2022年二手房價格達到歷史高峰以來，平均降幅達到了約37個基點（37%）,而當前二手房的價格在經歷這輪波動后已處于一個相對低點，房價跌幅逐漸收窄。

另據上海中原地產數據顯示，在二手房成交結構上，總價低于300萬的剛需產品占比達到58.95%，繼續保持絕對主力地位。但是隨著“滬七條”出現，尤其是11月普宅非普宅標準取消，原本稅費較多的偏中高端改善產品的流通意愿增強。

此外，客戶的需求不再以小戶型為主，而是更傾向于改善的產品。從中原地產成交前十榜單看出，成交前列的二手房，套均面積不僅有70、80平的剛需住宅，甚至出現了面積100平以上的小區。可見即便是上車，買家也關注到居住舒適度。面積不能過小，對于社區的環境，停車及物業都有一定的要求。

明年，樓市的剛需時代已經全面結束，新房進入大戶型時代。隨著新房價格的走高，對于預算較為充足的改善客群，市區新房依然是優質的核心資產，是居住和投資的不二之選，而對于上車級的剛需購房者，老破小正逐漸被拋棄，市區的次新成為新寵。

2025年預期——二手房

1、目前二手房的掛牌總量仍在高位運行，按目前的成交量，價格只能短期止跌。若成交再次陷入瓶頸，價格仍會進入繼續下降的空間。2025年二手房價會反復拉鋸，最終形成本輪調整的階段性底部。

2、在止跌回穩的大方向之下，二手房成交量有望維持在2萬套/月的水平。