2024全國樓市跌宕起伏，成都依然交出了高分答卷。但樓市下行趨勢沒有改變，2025仍是調整之年。

原創 | 天府財經

撰文 | 潘談

你來，還有空位；你不來，風會滿座。如果用一句充滿詩意的話來形容當下的樓市現狀，“空位來風”再合適不過。

從全國市場來看，2024年1-11月份，全國房地產開發投資額為93634億元，同比下降10.4%，其中住宅投資額下降10.5%。（12月份的數據還沒出來）

2024年，百城二手房價格累計下跌7.26%，環比已連跌32個月。

據中指研究院成都分院數據，2024年成都市商品住宅供應面積為1303萬㎡，同比下降23.4%。成交面積為1484萬㎡，同比下降21.3%。

也就是說，盡管成都自9.26新政以來銷售強勁，但總體上各項指標仍然大幅下降，市場承壓明顯。

2023年，三年疫情壓抑了房地產需求，再加上房地產重回國民經濟支柱地位。降息降首付等重磅支持政策紛至沓來，著實刺激了樓市反彈。

盡管2024年支持力度有增無減，但沒有了前年壓抑的需求，市場回歸常態，雙冠就被武漢和上海奪了去。

據成都購房通數據，成都2024年新房共成交約9.97萬套，同比下降了31.72%。二手房共成交約23.14萬套，同比上漲4.75%。

武漢在2024年新建商品住宅成交套數約為10.73萬套，超過成都，成為全國新房成交套數最多的城市。

上海二手房成交網簽量約為21.6萬套，相較于2023年增加了21%。超過成都，成了全國二手房成交量最高的城市。

眾所周知，成都是個對房地產經濟特別依賴的城市。2024年房地產回歸常態下的深度調整，成都的GDP高度承壓，持續在國平省平線上徘徊。

2023年成都樓市銷售超過100億的10家，超過200億的有4家。樓市冠軍歸屬于全年風光無限的華潤置地，以297.3億問鼎。

而2024年銷售超過100億的只有6家，超過200億的只有2家。冠軍被去年的亞軍中鐵建地產取代，以207.6封板，而華潤置地以200億位居次席。

保利發展2024年以188億業績進階1名，排在第3位。特別說明的是，保利發展181.8億的權益銷售金額，實際上是今年的隱形冠軍。而且以3630億問鼎全國冠軍。

縱觀上面的數據可以看出，整體上排在前面的開發企業，銷售業績是大幅下滑的，這與成都樓市整體表現高度一致。

特別是去年以198.5億排名第5的興城人居，今年以“妖斬”超過100億的成績排到13名，銷售業績只有81.7億。

2022年，興城集團首次入選《財富》世界500強排行榜，而2024年以來的不佳表現，導致興城集團被世界500強“除名”，成了榜單上的匆匆過客。

但有些企業的表現還是讓人刮目相看，去年排名第六的招商蛇口，以172.6億的業績進階到第5名，而且比去年大幅增長了8.5億。

中鐵建以“西派”系成功逆襲奪冠值得稱贊！一個成功的產品系，即使市場調整，也是企業銷售穩定的壓艙石。就像媒體行業“內容為王”一樣，地產行業“產品為王”才是硬道理。

今年成都樓市最神的當屬濱江，在市場上不再流行講故事的時代，搖身一變，從濱江變成了潤達豐。

從銷售排行榜來看，2024年的潤達豐并不起眼，僅以15.5萬㎡位居銷售面積排行榜第24名，而銷售金額并不在排行榜前30名之列。

但這一年在土拍市場上的“高調”，與麓湖·麗世縵華的“高價”，使潤達豐濱江成了2024年成都樓市最大的“故事”。

9月27日，也就是成都新政的第二天，潤達豐濱江就以24300元/㎡樓面價，打破了天新土拍成交新紀錄，拿下了麓湖·麗世縵華緊臨地塊，溢價率高達86.92%！

12月20日，麓湖·麗世縵華取證。據成都房小團的數據，6棟一套單價超過12萬\㎡的產品，讓市場直接懷疑這還是樓市調整期嗎？

不管是所謂的江岸資源，還是產品本身，筆者無法說明白支撐這價格的底層邏輯。

但有一個效果是明顯的，麓湖效應+潤達豐“雙高”，助力天新樓市成功筑底，讓周邊項目銷售大增，讓天府新區繼續延續8年產銷第一的封神之路。

至于標題中第一個提到的萬科，2024年以76.1億位居成都第15名，但在全國仍以2446.8億位居第5名。而且以1806億占據全國銷售面積榜首，明顯以價換量。

萬科處于涅槃之中，不必過多解讀。相信曾經的地產一哥應該能浴火重生，否則中國樓市整體將無故事可講。

2025年是“十四五”規劃收官之年，“十五五”發展謀篇布局之年，各項政策加力有望帶動市場預期修復。

但由于人均住房面積飽和與城鎮化率空間不大，房地產整體或仍處于筑底階段。2025年樓市不會有太多故事。

據中指研究院數據，2024年成都推出涉宅用地建設用地面積7584畝，同比下降25.6% ；成交涉宅用地建設用地面積7017畝，同比下降24.0%。

拿地市場最大變化是：2023年以央國企為主，2024年以成都平臺公司兜底為主，總體拿地意愿不強。

2023年成都樓市拿地房企第一名是保利發展，其拿地金額為78.88億元；2024年保利發展的拿地金額只有21.1億。

一般來講，下半年的土拍量是第二年上半年市場銷售的風向標，目前來看，這風量真的好小。

前面講過，2025年本身仍是筑底之年，按筆者的理解，筑底的完成應該會到2027年上半年。

2015年特朗普第一次上臺開啟的貿易戰，中國用樓市的放水與股市的“雙融”對沖了貿易戰。再過幾天特朗普將正式二次入主白宮，2025年中國會用什么迎接特朗普2.0版沖擊？

年末中國井噴的軍工科技突破，上了道大國博弈滑向熱戰的保險。但從經濟的角度，投資與出口仍是重中之重，樓市+股市仍是內循環核心支撐。

2025年從宏觀政策上講，舊城改造與城市更新，是樓市止穩回升的最大動力。

從房地產政策工具來看，降息降首付仍然是所有工具中最有效的。目前全國基本上在3%（公積金2.85%），最大程度還有0.5%～1%的空間，不然存款將接近零利率，銀行也將面臨著風險。

中國老百姓的財富大多集中在樓市與股市，樓市的企穩至關重要，而股市的發展才是破局希望。

參考2015年，中國資本市場是否有好的表現，既是對沖特朗普貿易戰的重要戰場，也是當下2億多散戶關心的問題。

十年來A股一直在3000點徘徊， 讓前年北京某報的那篇《今天對A股愛理不理，明天就讓他們高攀不起》，成了這兩年最大的笑話。

漲兩個板就要求發異動，跌30、50個點卻無人問津。在一個只允許跌不允許漲的市場，A股不是與中國夢“底背離”，就是與中國夢“打太極”。

中國老百姓的財富，真的在樓市與股市端，那也是我們每個家庭中國夢盛開的土壤。莫讓房市股市成中產F場，期望2025年都有好的表現。

撰文Writer | 潘談

「天府財經」創始人 「天府甄選」出品人

原四川日報集團成都報道編委

《巔峰》雜志總編輯 迅雷看看四川CEO

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