作者|羅乾波

出品 |波哥看樓市

波哥觀察，政策更迭下，最新的趨勢是：

造富浪潮，已從拆遷戶的“獨樂樂”，快速變為更多方面的“眾樂樂”。

1月3日，國務院常務會議召開，研究推進城市更新工作。

會議指出，城市更新關系城市面貌和居住品質的提升，是擴大內需的重要抓手。

其中，會議要求，要加快推進城鎮老舊小區、街區、廠區和城中村等改造，加強城市基礎設施建設改造，完善城市功能，修復城市生態系統，保護和傳承城市歷史文化。

簡析：

據波哥看樓市觀察，近期，城市更新和城中村改造類政策、新聞和各地的聲音特別密集，不論是東部、南部的上海、深圳等強一線城市，還是中部甚至西北部的洛陽、咸陽等三線城市，目前都在大力推動城市更新和城中村改造。

比如，在我們長沙，1月2日，岳麓區麓谷集團與央企招商蛇口雙方達成戰略合作并現場簽約，雙方就麓谷中聯重科工廠地塊——規劃總用地面積約1520.69畝，其中居住用地約828.30畝，商住用地約93.41畝，中小學用地約173.70 畝，公園綠地約98.85畝，商住建筑總面積約194.51萬㎡，這意味著麓谷中聯重科工廠地塊將要拆遷，搞大開發。

比如，在杭州，1月9日，杭州建委在全省住房和城鄉建設工作會議上表示，2025年的杭州城市更新工作重點主要有：大力推進片區更新模式、努力實現政策精準投放以及多元拓展資金來源渠道等幾大方面。據統計，杭州多個區域已經明確了2025年、2026年的土地征收計劃，涉及總土地面積達1247.0565公頃（超1.8萬畝）（不排除杭州十區2025年繼續增加新的土地成片開發計劃）。這意味著今明兩年，有不少片區已經明確要征遷——杭州新一輪征遷計劃已曝光！

比如，在上海，楊浦隆昌路綜合改造工程已立項，現進入征地拆遷階段，據悉，參考2022年隆昌路附近定海社區146街坊的拆遷補償方案，評估單價+簽約獎勵+補貼，最終折合補償到手約為9-10萬/平米。

等等

整體上看，在各類重磅政策的大力加持下，國內各城市都在快速推進各自城市更新和城中村改造方面的項目，頗有點百城搶跑和策馬加鞭的味道。

例如，在地方層面，其主要動作有：

目前地方政府、地方國企、城投平臺主要在做兩項重點工作，一是研究和申報地方政府專項債、特別國債、中央和省級預算內資金、專項補助資金等的額度；二是策劃和申報滿足上述政策性資金支持相關要求的項目，比如城市更新、城中村改造、地下管網管廊、新基建、新產業的配套設施項目等。

前者是充分有效去補充資金，后者是規劃和推出可獲得相關資金和可合理落地的項目載體，兩者相輔相成，沒有足夠有效的資金支持，項目做不了，反之也基本一樣。

早前“一項目兩方案”的城中村項目篩選模式，已經擴大到城市更新領域里面來了，沒有合理的改造和系統的運營方案，城中村或城市更新等項目，都不可能通過上面的審核，地方政府也必將無心無力去推進。

因為，當下的模式，國家嚴格要求，一分投入，至少要產出一分的收益，否則會被PASS。

對此，就不去多扯了。

下面，重點談兩個問題：

1、城市更新，為什么成為了擴大內需的重要抓手？

2、城市更新，2025年能否創造出新一輪造富潮？

接下來，逐一分析一下，以供各位參考。

◢首先，第一個問題，我們在前面的一些文章中，談得比較多了，在此簡單再說兩句。

據波哥看樓市觀察，受制于近來美國特朗普即將上臺帶來的眾多變化等，在傳統的“出口、投資、消費”的三駕馬車的格局中，接下來的出口會遇到很多的障礙，想去推進國內經濟的發展，其力量會大幅衰減；同時，在投資層面，由于整體經濟局勢的震蕩等，特別是房地產的嚴重萎縮和相關產業的產能過剩等，國內的投資，也遭遇了巨大的挑戰；而，消費因就業不足和收入低迷等，其動能也比較有限。

其中，最嚴重的是，國家判斷，外部環境會相對更加惡劣，因此，國家在中央經濟工作會議上提出要重點啟動內循環，來拉動和有效策動國內經濟的發展。

而，在內循環中的投資和消費這兩大板塊，都不是很強勁，尤其是消費板塊，缺乏爆發力和足夠的能量，在大家普遍缺乏信心的特殊階段，想靠消費來拉動經濟全局的發展，其難度太大。

那么，最后的選擇，就還是回到了投資驅動的邏輯上來；可是，過去的大基建模式，在空間、產業和相關的載體上，隨著以前幾十年的高速發展，基本已經飽和，其邊際效應越來越差，大工程項目的推出和發力，也變得日益增難、空間有限。

也就是說，在城市經濟層面，中國已經深度進入存量階段和新的大周期，其直接的問題就是，增量時代業已過去，在當下和未來漫長的存量周期里面，我們該如何找到有效的可憑依的新動能？

這個問題，快速成為國家要重點考量和需要有效突破的核心課題。

因此，就出現了一個新的重大問題：

對國家、對城市、對經濟等，在存量時代，如何找到有效的新的價值和載體？

這是一個需要深度思考的話題。

出口受限、消費能量有限，其答案也自然指向到投資的環節上來了。

故而，在上述思路的交疊下，從城市更新層面來重點發力，在投資和消費層面等，都可以起到有效的提振作用，因而，成為了當前最重要的破局策略和核心選擇。

比如，在城市更新過程中，地上城中村等建筑改造+地下管網的換新+眾多優質土地資源的不斷釋放以及后續的開發建設等，居民生活環境改善、祛除安全隱患、滿足開發商及產業鏈條上的土地及工程類等有關需求、讓老城區煥發新顏、讓相關企業與居民和就業者等獲得可見可感的切實價值等，既拉動了投資、又帶來了就業和消費、也加速了城鎮化的進程等。

在波哥看樓市看來，其中，最重要的就是，將當下經濟最嚴重的問題進行了有效化解：

創造就業+加速樓市庫存去化+以存量投資取代過去的大基建等，一舉多得，這是一個完美的閉環，老百姓高興、企業受益、城市蝶變、政府有GDP、經濟增長有保障、國家能有效繼續雄渾前行。

整體上觀察，這是一個多元體系下的能夠科學有效和行穩致遠的一個大招。

故而，城市更新成為國內擴大內需的重要抓手，當仁不讓。

◢其次，第二個問題：

城市更新，2025年能否創造出新一輪造富潮？

有必要提一句，這里所講的城市更新包括近日國家所說的老舊小區、街區、廠區和城中村改造幾個方面，是一個統稱，請不要狹隘理解。

其中，相關問題，我們在早先的相關文章中，已經做了許多的說明和解讀，在此就不重復了。

今天，著重探討一下，在2025年這波風起云涌的城市更新大浪潮中，波及全國300城的業主和拆遷戶，能否在這一輪造富潮中能享受到哪些合理的新價值？

據波哥看樓市觀察，近期，業內相對比較普遍的說法是，靠拆遷實現一夜暴富的情況基本不會出現了，這點大家基本都是認同的，沒什么太多好說的。

但是，從全國來看，由于各城市之間的能級、價格等差異，在不同城市之間，因最后的補償標準和安置模式不一樣等情況，也會造成眾多的差距。

例如，上述的上海案例，拆遷戶可以拿到10萬元每平米左右的補償款，100平米就是1000萬元，最后是否進行房票安置或拿現金，可以根據自己的實際需要來定奪，那么，忽略這兩者的差異，對此類拆遷戶而言，基本就是一個千萬級的回報了。

這不就是一個典型的造富案例嗎？

再如，就上述的長沙案例，因其以前是廠區，土地價格基數比較低，如今開始拆遷和開發，按現在的市場價格，都要翻好幾倍了，項目算賬肯定沒問題，拆遷也比較簡單，而且對該項目旁邊的房子等，都是一個大利好和價值的有效抬升。

因此，綜合來分析，城市更新和城中村改造的強力實施和落地，對拆遷戶及其周邊項目業主而言，皆是一大助力，特別是那些大面積大項目的推動，這兩類人群都會充分享受到這一波政策的大紅利，會在補償或現有房產等方面獲得巨大的價值加成。

另一方面，再從產業鏈層面來簡單觀察一下，以地下管網改造和城中村改造為核心的新一輪城市更新，在就業拉動和產業鏈驅動以及固定投資加強等方面，就是一個實打實的具體載體或容器。

譬如，在管網改造上，2024年2月份，央視網就地下管網改造的價值就提出了一個判斷，該媒體認為——“未來，我國仍將每年改造10萬公里以上地下管線，近5000家相關企業183.65萬從業人員將迎來新機遇。”

這還是每年10萬公里地下管線的測算，按最新國家數據，從2025年開始，每年將改造60萬公里，而且要連續5年，因此就會給近3萬家相關企業和1101.9萬從業人員分別帶來新的業務和新的就業崗位，這是一個非常有效和恐怖的數字了，相當于可以解決2025年即將畢業的大學生的就業缺口。

這個價值肉眼可見，對很多普通人或企業來說，就是一次可以逆天改命的重要機會，有工作、有業務，有足夠的收入和合理的利潤，數萬家相關企業和1000多萬從業人員就能有效熬過寒冬，而為未來的發展贏得足夠的時間和空間，這不也是一次財富或發展機遇的重大加持嗎？

當然，這相對廣大的拆遷戶而言，會遲后和間接一些，但，這些不同的群體都屬于一個共同的大系統，最后，總體上聚合，都是一次新的造富潮，

即使對普通的打工者來說，也是如此——以前很多人找不到工作，現在的機會更多了，而且在擴大內需的前提下，此類工作崗位的工資肯定非常合理，那么對個人或家庭而言，每月有足夠穩定的收入、不再去啃老或賦閑在家等，對個人及其家庭來講，在一定程度上，也是一次財富的有效加持。

同時，對某些企業來講，就更不用說了，有業務做、能夠及時結算等，不僅不用關門，還可以博得一波新的發展機遇，能為未來贏得更多的空間和力量。

小結：

在這里，我們說了這么多，或許有些朋友不太理解，會覺得我們跑題了。

實則并非如此。

據波哥看樓市觀察，對于“造富”一詞，一般人認為就是多賺錢和賺更多的錢，這跟我們上面的眾多分析無甚差別。

都是未來和現在的比較。

●對拆遷戶，如上海案例，從以前的幾十萬干到1000萬等，是一次真切的造富；

●對個人，從沒有工作、或收入很低到有足夠高的穩定工資等，就不是造富嗎？

●對企業，從快關門、或不斷裁員等到接到新的有足夠利潤的改造類工程項目，又能及時按進度拿到工程款等，不也是一次改命或造富的行為嗎？

●對城市和地方政府，從望城興嘆和郁悶不已到借新政策之力去獲得相關資金去重新或加速有力推進城中村改造等，在城市煥新和提振GDP等方面，不也是一次有效的造富浪潮嗎？

所以，我們認為，在當前的新歷史周期中，“造富潮”的具體內涵和表現等，有了更多的意思和價值，并且，從各個不同的主要角度來看，都符合“造富”的意思。

盆滿缽滿，肯定是造富，這無需多言；

從0到萬、從小到多、從弱到強、從項目到片區、從區域到全城、從城市到國家等等，各個環節和細部都在不斷變強變好，也是造富的不同角度的細部表現。

而，目前來綜合觀察，新一輪的城市更新和城中村的加速，已經強力刺激和震動了各個方面，在這個過程中，除拆遷戶等之外，將有更多的人、企業、城市等，在這一輪巨大的造富浪潮下會獲得更好的加持和發展。

這才是，今天本文的核心主旨所在，不再像過去那樣只在拆遷戶這一狹小的視角來看待了，也希望能有更多的朋友能跟上來。

不知不覺，又超過4000字了，有點抱歉哈。

本來打算，就拆遷戶的價值提升做一點觀察和思考，但是在具體的寫作過程中，又有了一些新的不一樣的思考，在廣度和深度上又做了一些新的認識和推敲，故而讓本文的內容延展了一些。

因為，據波哥看樓市獨家觀察，當前的城市更新等，跟前幾年的說法，已經發生了巨大的變化，已經不再像過去那么的單一和純粹了，其中容納的內容更加多元和復雜，也因此，導致其價值變得更加的寬厚和深遠。

有鑒于此，從歷史、從趨勢、從產業、從個體、從城市等角度來仔細思考，本輪眾多政策強力策動之下，必將迎來新一波造富潮，但其力度和深度，會和以前完全不一樣，在具體的價值傳導上，已經展現出了許多不同的澎湃動能。

例如，在城中村改造上，現在從起點，就全面系統考慮和設計了針對拆遷戶、周邊業主利益的平衡、城市房產價格水平的合理控制、產業運作鏈條如何有效搭建、資金進出的有效運轉等等，而變得更加嚴謹、科學和系統化。

因此，從這個角度來看，即使是在單一的項目鏈條上，造富潮將一浪接一浪，而生生不息。

早就超越了往昔那種以拆遷戶一夜暴富為核心話題的單點或單線模式，而構筑出了一個愈益全面和立體化的財富增長模式。

畢竟，以城市更新為擴大內需的重要抓手，這個論斷，沒有那么簡單，如果只抓到局部，能成為擴大內需的重要抓手嗎？

最后，一言以避之，波哥看樓市認為：

2025年開始，本輪城市更新策動下的造富潮，基于周期變化、發乎三駕馬車需要、合于產業輪動、立于國內實情、動于未來奔騰之需要等，是一次更加立體化的深度調整，其價值深遠。

重要抓手，必將造富更多，必將造富深遠！

趨勢嬗變，模式大變，價值蝶變。

政策，春風萬里送馨香；未來，蝶舞蜂飛花爛漫。

本文為「波哥看樓市」（ID：bgkls2023）原創文章，其版權歸我方所有。未經授權不得轉載，喜歡的敬請點贊和轉發為謝！