2024年，西安聚力推進科技創新、現代產業體系完善、改革開放等“八個新突破”重點工作，在新能源汽車、半導體、光伏等高科技產業保持穩健增長，估值240億元的芯片龍頭企業申報上市，比亞迪西安工業園新能源汽車產量首次超過100萬輛。2024年內，多個大型商業綜合體項目的開業，推動了“首店經濟”和消費的增長。回顧2024年，甲級辦公樓市場：需求落后年初預期，市場成交活躍度下降，新增供應激增，租金下跌。優質零售物業市場：消費新舊動能轉換，情緒價值消費崛起，商品零售消費低迷，正餐退潮引關注。整體租賃需求疲軟，運營商承壓降租以提升入駐率，全市空置率同比回落。物流地產市場：新能源汽車供應鏈不斷完善，西北地區線上消費加速，帶動西安倉儲需求持續活躍。

2024年，西安基礎設施和配套資源建設實現高質量發展。西安咸陽國際機場T5航站樓正式落成，面積超過現有三個航站樓面積之和，地鐵8號線開通使得西安正式邁入“地鐵環線時代”，位于浐灞國際港的城市文化地標——長安云和長安書院也即將投入使用。仲量聯行華西區董事總經理佟恩表示：“西安在新一輪產業轉移中扮演重要角色，產業鏈中上游的完善推動產業結構調整升級，為辦公市場可持續發展注入新動能。商業地產迎來地標綜合體開業，吸引更多國際、潮流品牌進駐西安，推動城市商業邁上新臺階。產業與物流地產基本面持續改善，西安市場不斷吸引更多投資者關注。2025年，我們期待西安的城市競爭力在多個維度實現質的飛躍，成為企業西進中國、投資西部的窗口與門戶。”

甲級辦公樓市場

供應端爆發致空置率進一步攀升，需求端持續疲軟，租金加速下行

2024年全年，西安辦公樓市場需求遠低于預期，退租高企，新租成交數據較為低迷，全年凈吸納量僅錄得2.4萬平方米，不足2023年同期的兩成，處于歷史低位。上半年，得益于個別超萬平米的大面積成交，空置率在上半年累計下降2.5個百分點。進入下半年，增量需求明顯下滑，企業觀望情緒擴大，年末南飛鴻·樂薈中心IGCA（B座）和國瑞·西安國際金融中心兩個項目入市，近24萬平方米的新增供應推升空置率于年末收至33.4%，同比上升6.2個百分點。需求端持續疲軟，乙級辦公樓和產業園區憑借價格優勢，分流部分旨在“降本增效”的甲級辦公樓客戶。與此同時，聯合辦公及二房東低價競爭加劇了業主對市場悲觀的預期，全年甲級辦公樓平均租金報88.2元/平方米/月，同比下降5.8%，近五年來首次跌破90元/平方米/月。

從成交面積段看，小面積需求依然主導市場，中大面積需求收縮顯著。年內，400平方米以上的租賃需求同比縮減7.9個百分點（按企業數量統計），1,000平方米以上的增量需求占比不足5%。從行業結構看，金融業（18.7%）、專業服務（14.4%）及科技互聯網（14.1%）三大傳統領域依然主導全年新租成交。

· 金融行業重回成交榜首，傳統金融引領辦公需求

2024年，金融業以接近20%的占比穩居新租成交各行業之首。值得注意的是，“降本增效”依然是企業搬遷的主要驅動力，金融企業由于早期租賃成本過高，在當前市場窗口期，紛紛選擇換租以降低成本。一方面，得益于某大型傳統金融企業總部改造釋放了超過一萬平方米的偶發性搬遷需求；另一方面，由于政府密集發布了一系列旨在穩定金融行業的利好政策，傳統金融業展現出了相對穩健的發展態勢，以銀行、保險、證券為代表的細分行業成交占比高達近15%，在新設和擴張的成交類型中，傳統金融占比超過70%。

· 產業園對科技互聯網企業吸引力增強

同為辦公樓傳統支柱領域，與金融行業的活躍態勢形成鮮明對比，科技互聯網行業在2024年表現略顯遜色。繼地產建筑行業之后，科技互聯網企業全年退租占比高達約17%，在各行業退租總面積中排名第二。越來越多在線教育機構采取更為保守的運營策略，紛紛轉向租金低廉的產業園區或乙級辦公樓。據統計，2024年在線教育退租面積在科技互聯網行業中占比超過20%。除了“降本增效”這一核心驅動因素外，政策補貼的吸引及產業聚集效應也是一些科技公司選擇搬遷至產業園區的重要考量。產業園區憑借與科技企業高度契合的產品配置，加之日益完善的配套設施及便捷的交通條件，其分流甲級辦公樓客戶的趨勢將愈發顯著。

未來展望：供應潮來臨，競爭加劇，辦公樓租金或加速下跌

2025年，預計西安甲級辦公樓市場將迎來近40萬平方米的新增供應，加之2024年第四季度新入市的辦公樓和第三方辦公運營商分流客戶，市場競爭更趨白熱化。預計至2025年末，甲級辦公樓租金跌幅料將進一步擴大。仲量聯行西安商業地產部負責人何娜表示：“2025年，隨著更多優質辦公項目入市，市場價格分化將愈發明顯。一方面，具備優越硬件條件和完善配套設施的地標項目，應著力提升資產管理能力，守住基本盤；另一方面，針對一些地段處于劣勢，樓齡相對老舊的項目，則需深入挖掘自身亮點，以吸引和留住客戶。市場修復是長期的過程，面對不斷變化的市場環境，業主需要及時調整租賃策略，勇于擁抱變化，才能在市場下行期穩健發展。”

優質零售物業市場

消費降級，租賃疲軟

居民預防性儲蓄意愿增強，消費需求減弱，消費者信心指數持續處于榮枯線之下。1-11月，西安限額以上消費品零售額同比下降1.1%。消費不足導致品牌租賃需求縮減，且不少商場全年營業額錄得同比下滑，品牌拓店更趨謹慎，迫使商場持續降租以提升入駐率。至年末西安優質購物中心首層平均租金同樣本同比下降5.4%，報349.7元/平方米/月。“以價換量”策略在一定程度上推動空置率回落，西安優質零售物業市場平均空置率同比下降0.7個百分點，收至10.6%。

供應趨緩，聚焦頭部

2024年西安優質零售物業市場僅三個新項目入市，項目數較2023年明顯下滑，但項目體量均超15萬平方米，總計帶來52.8萬平方米的新增供應。面對具有挑戰的外部經濟環境，知名開發商優秀的招商運營能力凸顯，支撐薈聚、萬象城和未央天街如期開業，為西安零售市場注入新動能。其余部分本地開發商項目，因招商進度未及預期而延遲開業。

需求更新，動能轉換

· 情緒價值需求助力體驗業態崛起。悅己消費觀下，消費者將有限預算轉向娛樂、服務等門類，同時面積需求較大的體驗業態恰好迎合商場降低空置率的需求。因此，年內錄得娃娃機、電玩城、KTV、臺球館、VR娛樂、電競館等在購物中心里積極拓店。此外，極具情緒價值的二次元賽道熱度上升，“谷子店”嶄露頭角，成為購物中心的引流新選擇。

· 平替興盛促進平價服飾餐飲擴張。消費的降級趨勢使居民提升平價商品的購買傾向，新租服飾多集中于平價品牌。客單價偏低的快餐、飲品等品類相對活躍，相反正餐退潮加速，品牌拓店意愿減弱，年內錄得多個正餐退租且未能及時補位的案例。

· 生活方式轉變激發戶外用品需求。整體服飾消費疲軟、服飾品牌拓店謹慎的背景下，戶外運動表現相對突出。健康生活方式的興起帶動戶外運動品牌業績攀升，此類品牌積極擴張，成為商場本輪調改的方向之一。不少戶外運動品牌進軍西安市場，年內錄得VAUDE、phenix、mont·bell、Wilson、Klattermusen、Peak Performance等品牌開出西安首店。

主力變遷，增收求益

傳統的主力店類型正逐步退出商場“中心位”，其中超市首當其沖。年內錄得人人樂、卜蜂蓮花等超市閉店。面積大、租金低的傳統商超引流能力大不如前，運營方在現有超市關閉后傾向放棄超市業態或縮小其面積，引入其他承租能力更高的業態來提升商場租金收入。同時，運營商積極探索多元增收方式，增加可租賃面積、提升“兩廣”（廣告和廣場）收入，皆為當下市場環境中提升收益的依賴路徑和無奈之舉。

未來展望：零售商業市場仍將承壓，項目分化日益凸顯

2025年，我們預計航天城星旋廣場、體育之窗NMC中心和真珠港購物中心等項目將入市開業，新項目有望為市場注入新鮮血液。但消費市場仍面臨不小挑戰，居民的未來預期尚難有根本性扭轉，儲蓄意愿持續上升，擠壓當期消費支出。因此，零售地產空置率仍囿于上行壓力，運營商承壓降低租金讓利租戶，共度時堅。仲量聯行中國區零售地產及消費研究負責人朱建輝表示：“西安是中國西部正在崛起的零售商業中心，萬象城等地標項目的開業，在社交媒體引發現象級關注的同時，還為市場注入一股提檔升級的活力。西安作為西北經濟中心，其城市人口規模及消費能力毋庸置疑。在文旅客流加持下，西安的消費峰谷被抹平，常年保持活躍態勢。未來，在太古里、銀泰中心等優質商業開業加持下，我們相信西安供給側的持續煥新將吸引更多新奇、潮流、時尚的品牌和業態落子西安，加速西安國際消費中心城市建設。”

西安物流地產市場

2024年全年，西安僅有菜鳥網絡高新物流園、寶灣臨潼物流園三期兩個項目正式投入使用，新增高標準倉儲面積16.5萬平方米。與有限的新增供應相對應的是活躍的市場需求，新能源汽車上游零部件供應商與服務平價電商的快遞企業的倉儲需求居各行業之首。全年市場凈吸納量累計達48.0萬平方米，帶動市場平均空置率同比大幅下降7.9個百分點，收至5.4%的歷史低位。

西北線上消費加速，創造電商平臺第二增長曲線

下沉市場的線上消費需求活躍。QuestMobile數據顯示，截至2024年3月中國下沉市場（三線及以下城市）移動互聯網用戶規模已達到6.47億人（占比52.6%），較上年同期增長0.11億人，且下沉用戶的移動互聯網使用時長和線上消費意愿均呈上升趨勢。而電商滲透率較低的西北省市，在平價電商大規模擴張影響下，線上消費自2023年進入高速增長階段。這一趨勢直接反映在服務平價電商的物流企業快遞業務量中，在國家郵政局公布的2023年全年郵政數據中，新疆、陜西、甘肅、青海的快遞業務量同比分別增長88.1%、35.0%、49.2%、58.6%。2024年1-11月，這一增速雖有所放緩，但上述地區的快遞量增速依然領跑全國。受益于此，大量全國發往西北下沉市場的電商貨品在西安這個西北唯一的物流口岸中轉、分撥。年內服務拼多多、抖音電商、快手電商的一眾快遞物流企業開啟大面積倉庫擴張，2024年第三方物流企業的倉儲租賃面積占比達56.2%（其中快遞企業占比25.4%），是當之無愧的市場主力需求。

新能源汽車產量破百萬，大量上游零部件倉儲需求集聚高新子市場

2024年，比亞迪在西安高新區零部件一期項目投產、二期項目陸續建成，整車生產能力進一步提升。截至12月13日，比亞迪西安工廠新能源汽車產量首次突破100萬輛，圍繞比亞迪的產業鏈相關企業已有87家落戶高新區。隨著新能源汽車整車廠產量和生產流程精度控制提升，大量上游零部件供應商以及整車廠VMI（供應商庫存管理）企業擴大倉儲面積，就近存儲生產用汽車零部件，降低運輸時間，響應快速供貨需求。年內高新子市場在快遞物流企業需求的基礎上，進一步吸納新能源汽車零部件企業，倉儲凈吸納量達到15.9萬平方米。

快遞運輸企業的倉儲需求從空港子市場向東外溢

空港子市場作為大量快遞快運企業西北區域分撥中心的所在地，年內隨著快遞企業的急速擴張，空置率從14.7%的高位快速降至5.9%。隨著區域可租賃倉儲面積下降，更多的快遞運輸企業不得不將新增需求轉移至高陵乃至高新子市場。隨著全市整體空置率年內逐步降至5.4%的歷史低位，西安高標倉平均租金降幅也呈現出逐季收窄的趨勢，從年初的-4.1%逐步收窄至第四季度的-0.2%，全年平均凈有效租金同比下降-8.3%，至20.7元/平方米/月。

2025年物流地產由租戶市場轉為均衡市場，租金企穩，物業投資屬性增強

2025年開始，西安高標倉市場將進入超低供應時代；而得益于地形條件的優勢，西安作為連接西北地區與其他省市唯一的交通樞紐，其高標倉將持續承載往來西北五省的貨品存儲需求，市場需求穩定性顯著高于全國同等級市場。仲量聯行華西區產業與物流服務部負責人尤鵬偉表示：“未來三年西安高標倉供應缺失，整體空置率有望維持在5%以內，租賃市場從租戶市場轉為均衡市場，平均租金開始企穩，物流地產具有較大資產增值空間，未來有望看到更多二級市場交易案例。”