2024年上海最火的土地，就是新楊思的華潤越秀中能建地塊了——

競價202輪、以40.37%最高溢價率拿下，預計單價要賣上12萬，這塊地從誕生之日里就熱度很高；

從設計方案上，項目主力為約120平三房產品，在地塊西側布置有大量疊加別墅，預計面積至少在200平以上：

我們假設以12萬單價推算，也就是說這里的疊加別墅要賣到2500-3000萬；

這個價格買在這里，你覺得值嗎？

今天的文章我們將通過最新二手房行情、2025年房價走勢等多角度來分析，這塊萬眾矚目的地王項目，到底是不是一個值得考慮的選擇——

01 “值不值？”

要看一個項目值不值，先要建立正確的價格錨點——

從1998年有商品房市場以來，新房價格是一直都比二手房要貴的，根據開發商/板塊/產品等不同，這個經驗值大概在1.2-1.5倍，夸張的有2-3倍；

過去3年所謂倒掛是畸形市場不能作為直接參考。

以這個數字為基準，我們來看看華潤新楊思項目周邊的房價情況——

項目西側一街之隔的標桿次新房：尚東國際名園是05-10年的商品房，全部為洋房設計+萬科物業但是沒有人車分流，當時附贈了很多面積，實際得房率能做到85%以上；

樓齡15年以上的尚東國際目前最新成交價格在10.5萬左右（含稅+中介費等），這是一個重要的參考。

在項目北邊的5年樓齡商品房：凱利海華府最新成交還是接近11萬，落地價格接近12萬單價：

項目周邊還有幾個別墅次新房，比如尚東鼎最新成交落地在3000萬左右：

如果要總結一下的話：

周邊次新房行情價目前就是11萬上下不等，但是有10年左右的樓齡差；

11萬的1.1倍也就是12萬+的價格是相對合理的定價，高層便宜些、別墅貴一些而已。

看到別墅產品，尚東鼎、萬科五階坊、灣流域等類似面積房源目前成交都穩定在3000萬級，本地置換改善的話相當于平價置換，說是貴了好像也不是那么合理。

看到浦東維度，實際上2500-3000萬這個價位段真的有很多選擇嗎，其實沒有——

把所有項目盤點一遍，真的符合2500-3000萬的房子好像也沒幾個，尤其在浦東：

因為目前項目具體信息暫未公開，我們僅能從市場和價格角度分析項目的性價比； 如果產品力上有很大亮點（比如附贈花園、地下室挑高、會所設施等），這個12萬單價應該還是有不少浦東客戶會買單的。

我們會在不斷更新項目周邊二手房價行情、實景航拍、最新節點等信息，感興趣的同學可以私信我了解更多：

02 “浦東”

今天新楊思的爭議，是過去浦東每個板塊發展都經歷過的故事。

浦東買房的邏輯，是不看界面的，這也是浦東浦西不同的發展模式和風格所導致的差異：

浦西是類似攤大餅的一圈一圈往外擴，配套資源分布比較均衡；

浦東則是根據產業的分布點狀發展，配套資源傾斜更加明顯。

浦東很多地方的配套資源跟不上，和人口數量有直接的關系——

數據顯示，23年底浦東常住人口568萬，各區之首，但人口密度只是全市第10；

GDP1300億，卻占全上海的36%，GDP背后又是工作崗位（居住需求）。

強GDP+低人口密度，也導致浦東和浦西在人口分布特征上，存在明顯的不同：

浦東新增人口以產業人口為主，對產業片區的依附性越來越強，其他地方則越來越少；

而浦西更多是存量人口，因為交通和商業配套的發達，分布比較廣泛，幾乎沒有扎堆的情況。

但浦東主要人口向產業板塊的集中，并不意味著配套設施就具備了開發的條件。

因為地多人少，土地開發成本更低，所以浦東早期因產業而興建的居住社區，基本都是多層老公房+回遷房，后來新建商品小區也容積率不高，更不可能有瑞虹這樣的超高密度社區。

這也導致了一個問題：浦東的舊房占據了最成熟的位置，但折舊程度遠沒有到動拆遷的時候，所以新房只能被迫不斷向外圍開發。

新楊思，就是2000年代的聯洋碧云、2010年代的森蘭御橋、2020年代的唐鎮前灘。

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03 “新楊思”

拋開當前的配套不談，新楊思的基本面是很好的——

和“要致富、先修路”一個道理，一個城市想要發展、必須要先建高鐵、修高速，有人能便捷通勤才可能會有人留下來；

一個板塊想要發展，引入快速路和地鐵就是相對更高效的方式；

而如果要求更高、還要額外考察快速路的線路是否覆蓋東南西北各個方向——

交通路網密度越高、出行效率也就越高。

沿著這個角度，我們就能理解為什么一些板塊的房價會是價值高地了；

在上海，但凡有多條高架交叉交匯的板塊可能都是價值高地，這就是交通便捷帶來的優勢。

南北+中環：前灘、大寧

延安+內環：古北、天山

內環+楊高中路：聯洋

北橫+南北高架：蘇河灣

延安+南北：南京西路、新天地、人民廣場等

要崛起成為了一個標桿板塊，快速路是非常關鍵的一環；

而快速路越多越密集、交叉方向越多、當然出行效率也就越高。

看到上海高架路分布，可以明顯看到南北向快速路非常少、東西向快速路非常多——

目前，上海僅有嘉閔高架、南北高架、楊高南路快速路和羅山高架這4條南北向快速路，其中直達市區的僅有南北高架一條，南北向駕車通勤的壓力很大。

為此，2022年10月上海正式官宣了《南北通道工程專項規劃》，這可能也是近10年上海新建能級最高的快速路工程——

該快速路起始于浦東新楊思、一路連接世紀大道、陸家嘴、北外灘等重要節點，被譽為「第二條南北高架」。

類似于北橫通道和延安高架的關系，南北通道將從根本上解決浦東人民通勤的痛點：

去陸家嘴和世紀大道沒有快速路直達，去浦西不用再擠南北高架，每天堵成狗的日子很可能一去不復返。

隨著南北通道的建設規劃不斷推進，這也利好了沿線所有的新房項目；

而在其中，利好最大的可能就是即將認購的新楊思了。

至于說新楊思12萬的價格值不值得，我覺得是一個相對合理的價格——

中環2025年價格在漲，雖然大寧放風說16萬單價，但預計最終價格還是會在15萬以內；

長寧中環13、徐匯龍華18、楊浦定海13，我覺得都是2025年的標準價格，這么一對比，新楊思12萬單價貴嗎？

便宜的這部分差價，就是板塊還沒起來、付給等待落地的時間成本。

同期來看，中環單價9.2萬的西派海上約等于新楊思8折，周邊界面差不多，800萬內可以買到中環內，性價比看著更高了：

700萬級買張江三房

標配泳池會所+實景示范區開放

感興趣的同學可以私信我預約參觀：

同在北蔡的浦發蓮園預計也在2025年春節后開放，主力推出約99-193平3-4房，預計900萬級上車中環三房：

建面約99平過程稿三房戶型圖

項目周邊7、13、18號線三軌環繞，直線距離18號線芳芯路約500米、北中路站約600米，直線距離13號線北蔡站約700米，直線距離7號線芳華路站約700米：

另外就是徐匯中環的海上清和璽，單價11-12萬買徐匯對于浦西客戶來說還是有一定吸引力的：

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