想投資買房的伙伴掃描下方二維碼，我會在私域直播中給大家講述趨勢和資產配置的底層邏輯~

如果有一臺時光機，你想回到什么時候？

很多人說，想回到無憂無慮的大學階段

沒想到出了社會當“牛馬”，一當就是半輩子

有人說，想回到高中時候，再努力點考個985，拼個命搏上清華北大

還有人說，只想回到上一期彩票開獎前……

不過，這話你要問在北上廣深的人

他們大概率會和你說，“我要回到10年前買套房……”

也別怪大家俗，一線城市普漲的時代，買了房基本和中了彩票沒啥差別

現(xiàn)在過了普漲期，就總有傻空以這點來鼓吹：

“房地產要完啦！”

“現(xiàn)在還買房子，十個九個跌傻”

我只能說，傻空不愧是傻空……

10年前是傻空，10年后還是傻空

真能回到10年前，我敢說，最快跑去售樓部的還是這群人

01

雖然樓市的增量時代已經過去，不再 “閉眼就能點石成金”

但是只要房子還是經濟的“壓艙石”

那就永遠是一塊“金剛石”

有一座城市，最近就在瘋狂“煉金”

短時間內，快速刷新著最高房價記錄——

單價從千位數到萬位數，走了10多年

卻不到一年時間，從1萬飆到2萬

再從2萬跨到5萬，用時不到一年半

到最后突破“7”字頭，只用了半年時間……

按理說，不停地“煉金”，不斷能漲價

意味著，樓市的價值在短時間內，反復在被市場證明

但非常反常的是

根據統(tǒng)計局公布截至到2024年11月的數據，這座城市的新房和二手房的價格指數，全年都在下跌！

而且只要新房價格下跌，二手房價只會跌得更狠，生怕比新房跌的慢一樣

這種神奇的現(xiàn)象，發(fā)生在合肥的樓市

我從中指數據庫，拉了2024年的新房成交數據一看，就明白了

成交大幅集中在2.5萬元/㎡以下的樓盤，占了總成交的80%；其中2萬元/㎡以下的成交量就占了45%

而統(tǒng)計局的數據，計算的是全市的平均價格

所以小部分新房在不斷沖高價格天花板，但大部分的房源在降價“扯后腿”，兩者一平均，數據就不太好看

貴的越貴，便宜的更便宜

這就意味著，合肥的房價，正在走向分化

2023年合肥就已經全面進入3萬+的時代

像濱湖新區(qū)-省府的改善盤 <遠大九廬> 、合肥首個4.0住宅的 <高速·壹品> ，還有蜀山董鋪湖畔的容積率僅1.6的招商天青臻境

這些均價3萬+的盤，最高價能去到“4”字頭

而在2023年10月份取消了土拍限價后，2024年迎來了合肥的“豪宅元年”，房子的最高單價在不斷刷新紀錄

8月份，濱湖招商璽的備案單價均價就達到了5萬+，最高價達到6.55萬元/㎡

很快，到了12月就被蜀山區(qū)董鋪湖旁的綠城·詠溪雲廬，以7.37萬元/㎡的毛坯價破了記錄

而上面價格高漲的房子，無一例外是核心位置的高端改善型樓盤

此時再看合肥樓市的新房成交數據，從9月開始逐月遞增，12月的成交量甚至環(huán)比上漲1.4倍

也就是說，雖然合肥的房價在跌，但是——

核心區(qū)的高端資產在迭代升級，用價格拉高“規(guī)格”

依舊有人買單

而剛需盤以價換量，刺激了非常大量的剛性需求

剛需市場動能充足

在貨幣超發(fā)與城市分化的背景下，隨便買房的邏輯已經發(fā)生了改變，資產配置推薦閱讀文章《》

02

合肥的豪宅敢逆市領漲

就說明，豪宅客是肯為這么高的房價“買單”的

并且堅信不會砸手里

這不禁讓我很好奇，合肥人的錢袋子是不是牛皮縫的……

2024年的統(tǒng)計年鑒還沒公布，我看了下2023統(tǒng)計年鑒里截至2022年的數據

住戶存款為7958.04億元，住戶貸款8401.56億元，存貸比竟高達105.57%！

也就是說合肥人還完貸款，根據當年的963.4萬的常住人口算，每個人還負債約4604元

但我再看下人均可支配收入，48820元

就明白了，欠的債還不到收入的零頭，還完債，還有4.4萬元

我將這個數稱為“無風險可支配收入”

即合肥居民“無債一身輕”后，可以隨意投資、支配的“立身之本”，也是居民真正愿意投入市場的“活錢”

而這些活錢會流向哪里？

我再看了下合肥的中長期貸款，有7110.63億元，占住戶貸款的84.63%

要知道中長期貸款的主要構成就是住房貸款

這就很大程度上說明，合肥人貸款的主要目的，就是為了買房！

現(xiàn)在合肥已經放松了限購，資格不受限制，又有支付首付、償還月供的能力

那么決定這些“活錢”是否會流入房地產的，是“樓市是否還有繼續(xù)加杠桿的空間”

我算了一下合肥的居民杠桿率

國際通用的方式是以居民貸款÷GDP來計算，為了更直觀看樓市的杠桿空間，我以中長期貸款來計算，杠桿率為59.19%

同期全國的平均水平是62.59%，合肥的杠桿率不算太高

但我再以中長期貸款÷居民可支配收入來計算杠桿率

算出來的杠桿率竟然高達151%！

也就是，按照可支配收入來看，合肥居民的負債壓力是很高的

但大家創(chuàng)造GDP的能力很強，換而言之“造錢能力強”，讓合肥人勇于加杠桿

這也讓我明白了，為什么合肥的房價跌了一年

因為加的杠桿太高，合肥的樓市一直在擠泡沫！

這就有人問了，你不是說擠泡沫嗎，怎么改善和豪宅還在漲？

因為這個泡沫，大概率是剛需的泡沫

過高的杠桿，可能也是剛需的杠桿

從中指數據的新房數據來看，情況就是這么個情況

面積越大的改善、豪宅戶型，能賣得起更高的價格，而豪宅客的財力很大程度不需要貸款買房

110㎡以下的剛改、剛需戶型則普遍在2萬元/㎡的價格均線下

其中，90-110㎡的剛改戶型能夠以價換量，而90㎡以下的剛需戶型即使降價也只有少量成交

再看成交的總價段，果然也是以總價300萬以下的低價房源為主

而二手市場更為直接，成交價與成交量形成了鮮明的剪刀差

合肥的樓市形成了豪宅和剛需“各玩各的”極端分化的市場

這有人就問了，貴的買不起，那便宜的房子不能買了？

其實，那也未必

在貨幣超發(fā)與城市分化的背景下，隨便買房的邏輯已經發(fā)生了改變，資產配置推薦閱讀文章《》

03

我常說，樓市宏觀看周期，微觀看供需，變量看政策

經濟下行周期是搶注資產的時候，政策上現(xiàn)在主方向是“止跌回穩(wěn)”

那合肥的樓市到底能不能支棱，就要看供需關系

根據2023統(tǒng)計年鑒，合肥的城鎮(zhèn)戶籍人口新增加了27.91萬人，但其中僅有1.84萬人購房

都說“有家，才能落葉歸根”

剩余這25.07萬的新移民，已經遷戶進合肥，就是近乎“板上釘釘”的潛在購房群體

而從最新的常住人口數據看，2023年合肥常住人口985.3萬人，較2022年增加21.9萬人

其中外來遷移人口占比超9成，全市遷移凈增長人口20.11萬人，人口流動規(guī)模領跑全國

而早在2023年7月，根據合肥公安數據統(tǒng)計，合肥實有人口其實已超1234萬人！

作為一個省會城市，過了這一年多的時間，可能會新增多少實有人口?

雖然最新的數據還沒公布，但媒體預測2035年合肥實有人口能超1500萬人，也就是每年能增加26萬人

以此計算，2024年的實有人口很可能已經達到1260萬人！

而2024年5月份，合肥發(fā)布了樓市新政，購買新房可以享受總房價1%的購房補貼

如果是新市民，進城農民，補貼比例還能上升至2%！并且購買新房后，全家都可申請落戶

也就難怪合肥樓市的成交量節(jié)節(jié)攀升，并且集中在剛需樓盤。取消限購政策后，有實力的新移民們都是樓市的“后備役”

合肥的房地產不缺需求動力了，再看供應端的支持

合肥從2019年開始供應就逐年減少，雖然成交下滑，但從2020年開始，就已經供不應求

過去合肥的土拍規(guī)則是限地價，競品質，搖號，即要求精裝交付，以滿分120分標準競品質，在2024年還恢復了裝配率獎勵

但合肥的房企可售貨量不大，大家補倉的積極性還比較強

而且地段好如濱湖、包河等熱門地塊“僧多粥少”，房企競爭都很激烈，為了“搶地”愿意各種“卷”品質

相反北城、新站這些區(qū)域就被“冷眼相待”，鮮少有宅地能出讓成功

到了2024年，合肥土拍規(guī)則逐漸放松，房企“搶地”的熱情更為高漲。包括取消聯(lián)合開發(fā)限制，不要求精裝交付，取消毛坯限價，不再競品質，政府支付代建部分的費用……

熱門區(qū)域，如包河、濱湖、蜀山、政務、新站這五區(qū)直接刷新了樓面價地王紀錄

最高的一塊地，溢價率達到了54%

“面粉”漲價了，“面包”還會便宜嗎？

回到我們最開始的那個問題，“便宜的房子還能買嗎？”

很多人總在“我怕便宜沒好貨”和“盡能力上車為主”之間搖擺

因為作為“買單”的一方，個體的力量很難完全把握未來大勢

但有個方法，大家可以參考——就是從精明的房企的動向，來觀察樓市

房企都不愿意觸碰的地方，意味著沒人愿意開發(fā)，沒有活力，那大概率已經失去了價值

而近來房企熱搶的區(qū)域，在取消土地限價后，“面粉”的價格推高了，那做出來的“面包”漲價，似乎是一個不可避免的趨勢

此外，除了房企，市場上掌握著資金的人，往往更能先一步看清未來的趨勢，也在悄然左右著資產的價值

而豪宅、改善的市場量價齊升，

也意味著掌握資金的那一群人，既看到了趨勢下場了，也發(fā)掘到了價值

我們要做的，就是不當那個“最后撿芝麻的人”

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