商海浮沉七十秋，未因霜鬢減籌謀。

香港巨賈李嘉誠者，年近期頤，猶執商界牛耳。近歲忽以七折賤售京師豪宅“御翠園”，雖價貶百萬，然較廿三載前所費，猶獲五十倍之利。

時人嘩然，或嘆其神機，或譏其遁逃。今詳述其始末，以窺商道玄機，亦為后世鑒。

辛巳歲，李氏麾下和記黃埔斥七億金，購京師朝陽姚家園地四十萬方，樓面價僅千七百五十錢每平。

時京郊尚荒，四環未興，人皆笑其“購田置草”。然李氏不疾不徐，四載不動寸土，靜觀風云。

乙酉歲，奧運將臨，地價陡漲，始建一期“逸翠園”，售價九千錢每平，較成本已溢五倍有余，然二期工程復止，轉赴英倫購電廠、鐵路，世人皆惑：“豈棄京華而就歐陸乎？”

甲辰歲，房企暴雷者眾，恒大許氏系獄，碧桂楊氏苦撐，萬達王氏割肉求生。李氏忽返京華，推“御翠園”二期，備案價逾十萬每平。然市道日頹，乙巳歲竟折價七成，均價七萬每平，較去歲直降百萬。老業主怒而維權，李氏乃施“補裝潢”或“償差價”二策，稍息眾怨。然細算其本，地價千余，售值七萬，五十倍之利，盡入囊中。

昔年炒風熾，房企競囤地，庫存積如山。今京師豪宅，單價八萬者，癸卯歲成交量跌二成三，御翠園歲銷僅十二套。富者或置別墅，或購海外，剛需則持幣觀望。中介嘆曰：“昔攜金搶購，今討首付分期。”

二套首付六成，房貸利逾五分，豪宅稅賦倍增。長實財報示：負債三千億，月息三億。御翠園年耗財費二億，李氏雖富，亦不堪久持，故折價套現，雖七折猶每平賺五萬。

御翠園仿香江格局，高密小戶，重景觀而輕實用。百廿平僅作兩室，主臥闊而廳廚仄，不合北人“三代同堂”之需。本土房企創“百平三居”“橫廳”諸法，遂占上風。

昔戰國白圭有言“人棄我取，人取我予”，李氏深諳此道。壬寅歲，香港文革流言四起，樓市崩頹，李氏逆市購宅，越四載復蘇，獲利十倍。今御翠園折價，亦循此術——房企困債，民懼接盤，彼獨賤收現金，轉投美歐債貸。或問：“何急套現？”對曰：“周期輪轉，房企缺資，正可放貸食息。”

李氏嘗誡子孫：“莫賺末金。”癸巳歲起，拋內地資產近兩千億，購英荷能源、北美科技。然英脫歐亂，歐債危機，近年復返亞太，然重心已移醫療、AI。此番拋京宅，套現四億七千萬港元，即注資密西根大學醫械研發，欲破人壽之限。

擁躉云：“李氏目及十年，凡拋售必在峰前。昔棄滬粵，避暴雷；今折京宅，躲量劫。”數據為證：辛巳年斥七億，今售二百億，五十倍之利，非常人可及。

譏者曰：“拿地廿三載，慢建待漲，實悖‘禁囤’國策。昔東莞七千畝地，閑置廿五載，罰金近億仍不悔，此非商道，乃蛀蝕也。”更引央視舊聞，斥其“以拖待變，吸民膏血”。

有識者喟然：“李氏非仙，亦周期奴耳。昔囤地暴富，因城鎮化狂飆；今折價求生，乃樓市入冬。所謂神算，不過順勢。然其九六高齡，猶日覽《華爾街》《經濟學人》，晨昏不輟，此非常人所能效。”

妮妮曰：“天下熙攘，皆為利往”，觀李氏一生，以塑膠花起，以地產興，以周期盛，然其術可學，其勢難仿。昔年許氏、王氏之輩，困于債臺；今之李氏，游刃寰球。非唯智殊，亦運異也。

詩云：

“廿載蟄伏待驚雷，七折拋售亦雄哉。

莫道超人能算盡，周期輪轉自天裁。”