我國經(jīng)濟核算方式逐步在向“聯(lián)合國制定的國民賬戶核算體系”規(guī)則靠攏，尤其是在城鎮(zhèn)居民自有住房的虛擬房租計算規(guī)則上已采用了市場租金法。但南生可明確告訴您，規(guī)則雖更新了，但數(shù)據(jù)卻依然存在著低估現(xiàn)象，尤其是以美國為參考。

最新公開的統(tǒng)計報告顯示：

2023年的中國GDP初值為1260582億元，第五次全國經(jīng)濟普查后將之上調(diào)至1294272億元，這新增的33690億元里面，既有對全國各部門、各產(chǎn)業(yè)、各單位重新梳理后“發(fā)現(xiàn)的隱藏部分”。

又有對我國城鎮(zhèn)居民自有住房的虛擬房租計算規(guī)則上的“改變”而帶來的增量——約為13433億元。換言之，采用更靠近發(fā)達(dá)經(jīng)濟體的核算標(biāo)準(zhǔn)后，我國的經(jīng)濟基礎(chǔ)的確變得更加雄厚了。

到了2024年，國民經(jīng)濟總規(guī)模再度擴張至1349084億元人民幣，約為18.94萬億美元。其中，建造公路、鐵路、橋梁、港口，當(dāng)然也包括工廠、商鋪、住房在內(nèi)的建筑業(yè)，完成的增加值為89949億元。

占據(jù)我國GDP總額的比例為6.67%。請注意，建筑業(yè)才是修建住房、商鋪、水利設(shè)施等的“實物部門”，而房地產(chǎn)只是以建筑業(yè)創(chuàng)造出來的實物——住房及附著的相關(guān)土地所衍生出來的各種服務(wù)產(chǎn)出。

包括了房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾等，請勿將兩者混淆。在新的核算規(guī)則下，納入虛擬租金后，我國2024年的房地產(chǎn)業(yè)增加值為84565億元，如下圖，占國民經(jīng)濟的比例居然只有6.27%。

以美國為參考，我國經(jīng)濟依然存在嚴(yán)重低估的現(xiàn)象

近年來，美國的房地產(chǎn)占GDP的比例都超過了12%，部分時間段甚至都超過了14%。其中居民自有住房的“虛擬租金”，僅這一項就超過了美國經(jīng)濟總規(guī)模的9%，部分年份更是達(dá)到10%。

美國居民自有住房的擁有比例在60%附近波動，我國居民的自有住房比例“網(wǎng)絡(luò)上給出了很多數(shù)據(jù)，有些是超過70%，有些是達(dá)到了80%，還有部分媒體給出了90%的高比例數(shù)據(jù)”。

雖然我國居民的住房自有率數(shù)據(jù)存在著爭議，但比美國居民更高這是公論。這就意味著：若采用成本法核算，那中國居民自有住房的虛擬租金應(yīng)較低。反過來理解，當(dāng)采用市場租金法核算后。

這些大量曾經(jīng)被低估的居民自有住房的虛擬租金將被徹底挖掘出來，從而大幅提升中國房地產(chǎn)在GDP中的比例。不說完全達(dá)到美國的比例吧，總應(yīng)是較為接近吧，但國家統(tǒng)計局給出的2024年數(shù)據(jù)卻顯示：

即使納入城鎮(zhèn)居民自有住房的虛擬租金，而且是采用市場法核算，整個房地產(chǎn)業(yè)占比也僅為區(qū)區(qū)的6.27%，僅相當(dāng)于美國房地產(chǎn)占比的一半。采用新的核算規(guī)則后，差距依然還是那么大。

絲毫沒有拉近距離，美國的房地產(chǎn)部門甚至都不需要核算其他的，僅居民自有住房的虛擬租房占比這一項，就可超過中國的整個房地產(chǎn)行業(yè)。

原因是什么呢？

南生預(yù)計是租售比問題，也就是租金與房價之間的比值。同樣是100萬元買來的房子，假設(shè)在我國出租的話，若需要50年回本，在美國房地產(chǎn)市場存在泡沫的背景下，可能僅需要30年就能回本。

上面這個例子中的數(shù)據(jù)是南生隨便寫的，并未充分論證，只是闡明這個道理。畢竟多家媒體都曾頻繁提到：中國老百姓將房子租出去，想依賴收取租金來回本，要比美國等西方國家更加艱難，也更加耗時。

換言之，雖然我國居民的自有住房已采用市場租金法核算，但如果“這個虛擬服務(wù)本身的價格”，哪怕是市場價還是存在著低估，那自然也會對中國經(jīng)濟總規(guī)模的提升貢獻力度有限。

若以美國將服務(wù)行業(yè)“向上高高卷起的”市場價為參考基準(zhǔn)，我國同樣存在嚴(yán)重低估的還有醫(yī)療產(chǎn)業(yè)，各地政府提供的公共服務(wù)業(yè)，住宿與餐飲業(yè)，批發(fā)及零售業(yè)，租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)……

這個道理大家應(yīng)該能看明白吧！以餐飲業(yè)為例，以市場價核算的結(jié)果當(dāng)然比按成本法核算高很多。但即使都按市場價核算了，但中國餐廳出售的菜品售價也是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于美國啊。

所以，問題的核心來了：統(tǒng)計規(guī)則雖然也很重要，但更加重要的是“不可貿(mào)易品，由于難以采用進出口貿(mào)易來平衡，價格在發(fā)達(dá)國家非常容易卷高”。即：通脹也是拉高GDP的重要利器！

最后分享建立在第五次全國經(jīng)濟普查結(jié)果基礎(chǔ)上，采用新的統(tǒng)計規(guī)則后，自1952年以來中國各年份經(jīng)濟的最新數(shù)據(jù)（如上圖），包括了GDP、GDP實際增速，人均GDP及增長率。本文由南生撰寫，歡迎轉(zhuǎn)發(fā)、評論、留言、分享和打賞！