我是『房段子』，您相見恨晚的房產軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產買賣的解決方案。

我向來以實戰主義，穩中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過13年摸爬滾打的經驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

以下精選問答內容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內容數據可能有一定的時效性，不能完全套用，還請理解。

房段子購房咨詢團隊（幕后分析及數據+社保、公積金、貸款合作團隊+新房、二手房買賣團隊），針對你的個人問題，一些簡單的可以直接免費回答。

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會員

提問

您好，今年馬上就要過年了，現在市場感覺比較冷清，那么放長來看一整年的話，今年成都樓市你覺得有什么變化不？

房段子解答

對2025年成都樓市的一些展望。

1、積極財政，寬松政策，經濟回暖，拉動內需，整體向好，房地產止跌回穩
2、應出盡出，庫存壓力得到緩解，新房二手房的供需置換鏈條固化，二手卷價格，新房卷產品
3、信心比黃金重要，積極情緒得到修復，溫和看漲成為主流輿論
4、主城核心區一二級市場，會在“嚴控增量”的背景下適當“加大供應”，穩地價穩房價成為指導思想
5、樓市政策方面，還有優化空間，比如公積金的額度、比例，購房補貼等
6、新房成交量、成交價，有望持平或小幅上揚
7、次核心+迭代產品+品牌開發商+中高等定價，是新盤熱銷的秘籍
8、主城區非迭代順銷產品，有望降價促銷，和剛改客群雙向奔赴
9、800萬以上的高總價豪宅神仙打架，或將井噴，搶客白熱化，客源稀疏而且更加挑剔
10、300-600萬新房產品或將供不應求，部分板塊可能出現斷貨
11、錦江全豪宅化，高新武侯看存量，青羊天新兩極化，成華金牛主戰場
12、新規下得房率將來到100-110%的段位，推崇光廳花園陽臺，多套房，主客同權化，隱私全景艙，酒店風/海派風公區，0漆奢石公區立面
13、二手房，再議...

會員提問

你好，我21年9月180多萬買了營門口的X小區，108平貸款110萬，利率現在也要4.2%，我在高新西上班，老婆在德陽，看重未來S11號線往返。想置換一下，預算300左右的板式套四，青羊不熟，感覺貴，茶花很熟悉感覺也貴，國賓熟悉感覺價格便宜些，目前最大的疑惑：我們沒法為新盤開盤做好準備，看到喜歡的盤，但手里房子沒賣掉。賣掉房子的話，不知什么時候能買到喜歡的盤。另外，現在賣房是不是個好選擇？

房段子解答

是是

較早前房段子會員付費問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

我記得之前你還去看過中環天序的？沒有買也好，主要問題我覺得還是通勤時間太長了，你在西繞城的位置，往返太遙遠，要是地鐵公交單邊都1小時，開車非常不堵的情況下，也要40分鐘，長期以往，自住是個難事，另一個層面上的增值保值意義也不是很突出，這樣來看往東門走的意義就不大了。

你老婆在德陽這邊，每周通勤一下還好，未來有S11號線了，到韋家碾換乘27、2、6號線往西三環方向也是可以的。

考慮到整體的你們預算要控制在300左右，然后看類似143平的套四戶型，可能國賓的新房的確是最適合你們的。因為折合單價2萬出頭的改善產品，別說新房了，就算二手房也很少見的。

新房里往三環里走，茶店子、人北或者蔡橋，都不現實，往二圈層走感覺又回到了老路（二圈的樓市格局不行，200-250萬算是極限了），買二手房又不是很甘心（地段會好一些，但是產品會明顯剛需一些，適合一些著急自住，帶孩子讀書的家庭，犧牲內部產品，成全外部配套的買法）。

我們還是優先考慮新房的買法，畢竟國賓這邊新房扎堆，未來的入住率起來了，整體的地鐵商業學區城市界面還是會挺好的，更何況你們孩子都還沒有，所以沒必要過早為學區溢價。

保利西堂和煦是去年11月拿地的64畝地塊，容積率只有2.0，樓面價1.2萬也不算高，整體打造的都是南北板式通透的套三套四戶型，142戶型是標準的套四雙衛，符合當前主流產品設計，得房率約94%，主要就是看價格優惠了，不知道你了解到的是什么價格？上批次算下來好像是300左右，賣得還挺好，基本上都賣完了，所以銷售喊你等下一批次，我覺得也沒錯的，到時候假設是300萬，也就是2萬出頭的單價，那么這個價格，我覺得對比這個地段這種產品，還是很務實很可觀的了。

我的意思是，假設你們能湊到1.5成首付（45萬），大可以先買下來，后面賣掉X小區，再提前還貸即可（選擇那種隨時可以還貸，不收違約金，可以多次還貸的銀行，公積金是隨便滿足的，就主要是看商業銀行約定）。另外雖然是明面上的二套房，但首套和二套的差異已經不大了，細節上每個月的壓力是差不多的，因此也沒必要追究這種極致的性價比，買房路上，有六七成滿意就很好了，抓大放小。

我也看了你們的年入情況，其實還是很不錯的，所以短期來說，X小區繼續還貸（盡快賣掉）+保利的貸款，大概是月供不到2萬的樣子，對比年入四五十的家庭，短暫來說是完全可以熬過去的。

最關鍵的是，通過這種先買后賣的手法，完成了改善自住的置換鏈條，后期保利這套房，當做婚房，孩子未來讀書，上班通勤，自住改善，都能起到很好的作用。

至于X小區，營門口真的老了，未來很難有起色了，再加上X小區也是15年以上的房齡，產品本身也老化，你參考我今天寫的那篇文章，就知道這種情況對你而言，唯有賣掉，快速賣掉的好。

X小區的108戶型，當前掛牌大概是170+，成交大概是160左右，如果你的裝修好，樓棟樓層朝向視野好的話，我估計160出頭也是可以的，或者變相的加速成交也沒問題。這個就你好好把握機會，多和經紀人溝通盡量早點賣掉。

賣掉后，套現50多萬，提前還貸后還剩200萬左右的貸款，月供最終控制在9k左右，一年啊大概10萬，對比四五十的年入，這點壓力就不大了，至此完成了終極置換，后面就只需要安心交房裝修，存錢養家了。

至于說國賓的其他新房，比如華僑城熙成里143戶型，優惠下來大概是400萬+，超預算太多不看。龍湖西宸御湖境，138戶型，優惠下來大概是360-400萬，也整體偏高。

保利西堂和煦整體來看，比較它的產品和價格，我覺得還算是當前國賓新房里比較有性價比的了。唯一的缺點，注意實測一下到地鐵2號線的距離，不過后面還有規劃的12號線，以后可能會近一些。

總結下，支持先買后賣；加速賣老房子；保利這個盤這個300萬左右的價格買143戶型，是值得的。

會員提問

你好，目前金沙自住150平，長輩帶娃，小孩幼兒園，計劃二胎，通勤在茶店子上班。金沙房子產權給父母名下了，我和我老婆名下只有三圈一套，打算再買一套大點的房子自住。希望到茶店子金沙都方便，有地鐵，盡量高地價溢價學區溢價，面積大一點，預算最好在400內。另外順便咨詢下，現在貸款時是否能夠把雙方公積金賬戶余額全部取出當首付？二套房可否商貸加公積金組合貸款？

房段子解答

較早前房段子會員付費問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

我記得此前你還關注過**哈？不知道為啥沒有買？是不是覺得距離金沙還是遠了一些？如果是的話，那我就明白而且也認同你們的做法。

話說你們金沙的房子還是比較大的了，150平，帶有學區的房子，你們不夠住還是覺得房齡老了？現在轉給你們父母，后面又轉回來給你們。當初設想是不是名下房子少才好不限購？現在成都全面解除限購了，所以這招沒有太大的作用。不過好處在于你們名下只有三圈一套房，所以再買貸款的時候會盡量少上浮一些bp，因此也是可取的做法。

現在核心訴求還是買一套沒有高溢價的，通勤金沙茶店子方便的，盡量大一些的改善產品，預算在400內。

400內在當前主流新房市場，尤其是青羊的市場大概率只能買到130平左右的套三套四，所以要說滿足你此前設想的大戶型，難度是很大的。

如果一定要看新房的話，我建議去看看**，這個盤170戶型，套四三衛，得房率很高，產品很不錯，關鍵是優惠力度也很大，基本上優惠下來是400左右，未來到茶店子上班也不遠的。

二手房可能是更為主流的買法，比較典型的我建議看看外金沙的**，這個盤本身是**開發的改善大盤，沒有學區溢價，最近的一些179平套四戶型成交總價大概在440萬左右（不過是清水房），考慮到年中整體的樓市房價還在下行，我估計400-420萬可以拿下同品質的房源，撿漏問題不大。旁邊還有個**，品質也很不錯，好些還是躍層大戶型，也可以去適當撿漏。

周邊類似的，但是品質剛一些的有**、**、**都有一些一百五六十平的戶型。回來再看茶店子的話，比較推薦看看**，是**的電梯房，有157-185平的大戶型，單價也只有2萬多，整體價格還是很可控的，如果要400萬內買到150平以上，還能兼顧到地鐵上班以及不學區溢價樓面溢價的話，**是一個不錯的答案。

至于說茶店子地鐵站這邊商業發達，7號線位置舒適，可以看看**、**（200多平的大戶型），也是非常改善的買法。如果不太著急的話，也可以等一等茶店子這邊接下來的年中土拍，是有土拍計劃的，說不定會有比較舒適的改善大戶型（主要是得房率高）能上市。